Avhendingsloven § 1-1 regulerer virkeområdet for loven. Bestemmelsen trekker også opp grensen mot liknende disposisjoner som stiftelse av avgrensede rettigheter til fast eiendom, avhending av løsøre og avtaler om å utføre bygging eller annet arbeid på fast eiendom (entrepriseavtaler). Loven gjelder bare ved avhending av fast eiendom.
Bestemmelsene i Avhendingsloven § 1-1 regulerer hvilket avhendingsobjekt og hvilke avhendingsformer loven skal gjelde for. Loven kan som hovedregel fravikes ved avtale, jf. § 1-2 første ledd. Det er imidlertid gjort unntak for forbrukerkjøp, jf. § 1-2 annet ledd.
Lovens virkeområde
Etter bestemmelsens første ledd gjelder loven avhending av fast eiendom når avhendingen skjer ved frivillig salg, bytte eller gave.
Loven gjelder også avhending av sameiepart i fast eiendom, eierseksjoner og tomtefesterett. Det er med andre ord ikke bare overføring av eksklusiv eiendomsrett som omfattes av loven.
Avhending av fast eiendom
Med avhending av fast eiendom menes overføring av eiendomsretten til en fast eiendom fra en person til en annen. Stiftelse av bruksrett, festerett eller liknende i en fast eiendom vil falle utenfor avhendingsbegrepet, og følgelig også lovens virkeområde.
Som fast eiendom regnes grunn, bygninger og andre innretninger som er varig forbundet med grunnen. Definisjonen er inntatt i første ledds annet punktum, og samsvarer med den tradisjonelle tingsrettslige definisjonen.
Frivillighet
Avhendingen må ha skjedd frivillig, og dette gjelder enten eiendommen avhendes ved salg, bytte eller gave. Frivillighetskriteriet innebærer at en rekke eiendomsoverføringer faller utenfor loven.
Tvangssalg i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven skjer ikke frivillig og faller dermed ikke innenfor lovens virkeområde, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 21 og 61. Dette gjelder både tvangssalg gjennom medhjelper og tvangssalg ved tvangsauksjon. Dersom et innledet tvangssalg innstilles og det heller gjennomføres et frivillig salg av eiendommen for å dekke eierens gjeld, vil salget falle inn under avhendingsloven. Et videresalg fra den som har kjøpt en fast eiendom på tvangssalg, vil også omfattes av avhendingsloven.
Ekspropriasjon av fast eiendom faller utenfor avhendingsloven. Her vil i stedet skjønnsprosessloven komme til anvendelse, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 21 og 61.
Kjøp i medhold av løsningsrett faller også som utgangspunkt utenfor loven, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 61. En løsningsrett omfatter forkjøpsrett eller annen kjøperett til fast eiendom. Den som har rettigheten vil som regel tre inn i rettigheter og plikter etter den avtale som utløser retten. Reglene i avhendingsloven vil på den måten få indirekte betydning, slik at løsningsmannen i all hovedsak vil få de samme rettigheter og plikter etter avhendingsloven som den første kjøper. Det kan i andre tilfeller fremgå av løsningsrettsgrunnlaget hva som skal gjelde mellom den opprinnelige eier og løsningsmannen. Når løsningsretten har sitt grunnlag i avtale, vil trolig vanlige avhendingsregler gjelde dersom ikke annet følger av avtalen. Eiendomserverv ved odelsløsning faller også utenfor loven.
Avhendingsloven gjelder ikke overføring som ledd i skifte mellom ektefeller ved separasjon eller skilsmisse. Men dersom den ektefellen som erverver den andres eiendom på skiftet, får mer enn vedkommende rettslig har krav på, kan det overskytende etter forholdene anses som gave, jf. § 1-1 femte ledd. Overføring av fast eiendom fra den ene ektefelle til den annen kommer også inn under loven dersom erververen betaler vederlag for eiendommen.
Avhendingsloven gjelder heller ikke eiendomsovergang ved arv, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 61. Dette gjelder også dersom det under arveoppgjøret skjer en frivillig fordeling av ikke utlagte eiendommer. Forskudd på arv må imidlertid likestilles med gave, slik at noen av lovens bestemmelser vil gjelde, jf. § 1-1 femte ledd. Når avdødes eiendom selges av dødsboet til en utenforstående, regnes dette som et vanlig salg som faller innenfor lovens virkeområde. Men når dødsboet selger eiendommen til en arving, får ikke loven anvendelse.
Avgrensning mot boligoppføring
I bestemmelsens annet ledd fastslås det at loven ikke gjelder for avtaler som faller inn under bustadoppføringsloven av 13. juni 1997 nr. 43.
Bustadoppføringsloven gjelder etter lovens § 1 første ledd for avtaler mellom en yrkesutøver (entreprenør) og en forbruker om oppføring av ny eierbolig.
Det følger av Ot.prp. nr. 21 (1996-97) s. 22 at grensen mellom bustadoppføringsloven og avhendingslovens virkeområde går ved om eierboligen er fullført på avtaletiden. Etter dette vil avhendingsloven gjelde ved kjøp av ferdig bolig med grunn som ikke er kjøperens fra før av.
Ved sammensatte avtaler som gjelder både avhending av fast eiendom og oppføring av bygning eller annen ytelse fra selger, gjelder avhendingsloven bare avhendingsdelen, jf. tredje ledd. Avhendingsdelen utgjør overføringen av grunnen og faste innretninger, mens bygning og andre arbeidsytelser faller utenfor dette.
Annet og tredje ledd må leses i sammenheng. Avtaler som faller inn under bustadoppføringsloven, faller utenfor avhendingsloven. Synspunktet er at hvert element i den samlede avtalen skal vurderes separat. er nevnt i bustadoppføringsloven § 1 første ledd bokstav b og § 1 a ikke skal regnes som avhending av fast eiendom.
Les også: Alt om mangler ved avhending av eiendom
Salg
Med salg menes normalt at den som avhender den faste eiendom får et vederlag i penger.
Salg vil dessuten omfatte den situasjonen at avhenderen helt eller delvis får sitt vederlag i form av en fordring på erververen. Dette kan for eksempel være en pantobligasjon i eiendommen. I disse tilfellene skal kjøper betale vederlaget i penger, men på et senere tidspunkt.
Bytte
Femte ledd gjelder de tilfeller hvor to parter bytter fast eiendom. I disse tilfellene vil hver av partene bli regnet som selger av den eiendommen de bytter fra seg, og som kjøper av den eiendommen som de bytter til seg.
Avhendingsloven får anvendelse enten partene kaller byttet for et salg eller for et bytte. Det avgjørende er realiteten i handelen.
Gave
Sjette ledd gjelder overføring ved gave. For slik eiendomsovergang er det bare reglene som er særskilt nevnt i bestemmelsen som vil gjelde. Disse reglene er § 1-3, § 2-1, § 2-3, § 2-4 tredje ledd, § 2-5 og § 5-3 annet, fjerde og femte ledd.
For giveren vil de regler som er fastsatt for selger gjelde, og for mottakeren vil de regler som er fastsatt for kjøper gjelde.
§ 1-1. Kva lova gjeld
(1) Lova gjeld avhending av fast eigedom når avhendinga skjer ved frivillig sal, byte eller gåve. Som fast eigedom vert rekna grunn og bygningar, og elles andre innretninger som er varig forbundne med grunnen. Lova gjeld og avhending av sameigepart i fast eigedom, av eigarseksjon (eigarleilegheit m. m.) og av tomtefesterett.
(2) Lova gjeld ikkje avtalar som er omfatta av lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova).
(3) Ved samansett avtale som gjeld avhending av fast eigedom saman med oppføring av bygning eller anna yting frå seljaren, gjeld lova berre for avhendingsdelen. Dersom tillegget til avhendinga utgjer ein uvesentleg del, gjeld lova så langt ho høver likevel for heile avtala.
(4) Avtale om vidaresal av rett etter avtalar som nemnt i bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b og § 1 a skal ikkje reknast som avhending av fast eigedom. Ved slikt vidaresal til ein forbrukar, kan vidareseljaren likevel ikkje krevje utbetalt vederlag for retten som overstig kjøpesummen i det opphavlege avtaleforholdet med entreprenøren (meirverdi), før kjøparen har overteke bustaden og fått rettsvern for dette ervervet. Dersom entreprenøren ikkje fullfører arbeidet, fell kjøparen si plikt til å betale slik meirverdi bort. Føresegnene i andre og tredje punktum kan ikkje fråvikast ved avtale.
(5) Ved byte vert kvar part rekna som seljar av den eigedomen parten let frå seg og kjøpar av den eigedomen som kjem i byte.
(6) Ved gåve gjeld berre §§ 1-3, 2-1, 2-3, 2-4 tredje ledd, 2-5 og 5-3 andre, fjerde og femte ledd. For givaren gjeld det som er fastsett for seljar, og for mottakaren det som er fastsett for kjøpar.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
