Bustadoppføringslova regulerer avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny bolig. En forutsetning for at loven skal komme til anvendelse er at boligen ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Loven inneholder blant annet regler om entreprenørens plikter i forbindelse med arbeidet og hvilke krav forbrukeren kan gjøre gjeldende dersom det foreligger forsinkelse eller mangel i denne forbindelse. For kjøp og salg av ferdigoppført eiendom og brukt bolig er det avhendingsloven som kommer til anvendelse.
Bustadoppføringslova med lovkommentarer
Kapittel I. Verkeområde m.m.
Bustadoppføringslovas kapittel 1 regulerer lovens generelle virkeområde. Det følger av lovens § 1 at loven gjelder for avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny eierbolig.
De nærmere partsdefinisjonene følger av lovens § 2. Med forbruker menes enhver fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Entreprenøren, på den andre siden, må ha inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Avtalen kan gå ut på oppføring av både boligeiendom og fritidseiendom.
Loven er ufravikelig til ugunst for forbrukeren. Dette innebærer at det ikke kan avtales dårligere vilkår for forbrukeren enn det som følger av loven.
Det er ikke noe krav om at avtalen mellom partene må være satt opp skriftlig etter loven, men hver av partene kan kreve dette.
§ 1. Verkeområde
§ 1a. Burettslagbustader
§ 1b. Eigarseksjonssameige
§ 2. Partane
§ 3. Avtalen
§ 4. Tilhøvet til anna lovgjeving
§ 5. Vågnaden for sending av melding
§ 6. Skadebotansvar
§ 6 a. Bruk av elektronisk kommunikasjon
Kapittel II. Ytinga frå entreprenøren
Bustadoppføringslova kapittel 2 regulerer hvilke krav som kan stilles til entreprenørens ytelse, det vil si det arbeidet som entreprenøren er ansvarlig for å utføre i henhold til avtalen med forbrukeren.
Først og fremst følger det av lovens § 7 at entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis, og for øvrig ivareta forbrukerens interesser. Entreprenøren har følgelig et ansvar overfor forbrukeren, herunder en veiledningsplikt og en frarådingsplikt. Dette innebærer at entreprenøren må fraråde forbrukeren at arbeidet utføres dersom han ser at forbrukeren ikke vil være tjent med å få arbeidet utført i henhold til avtalen.
Entreprenøren plikter å overholde alle frister som er avtalt. Dette gjelder frister for overtagelse, for ferdigstillelse av arbeidet eller deler av det, samt for overføring av hjemmelen til eiendommen. Entreprenøren har imidlertid rett til å kreve fristutsettelse hvis forbrukeren for eksempel krever endringer eller tilleggsarbeid som forsinker fremdriften, eller hvis arbeidet blir forsinket som følge av omstendigheter utenfor entreprenørens kontroll.
Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen straks etter avtaleinngåelsen. Garantien skal gjelde frem til fem år etter overtagelsen, og tilsvare en sum på minst ti prosent av vederlaget. Forbrukeren har rett til å holde tilbake vederlaget frem til entreprenøren kan dokumentere en slik garanti.
Til slutt inneholder kapittelet bestemmelser om overtagelse av eiendommen, partenes rett til å innkalle til overtagelsesforretning, og senere befaring.
§ 7. Utføring og materialar
§ 8. Plikt til fråråding
§ 9. Endringar og tilleggsarbeid
§ 10. Tida for utføring
§ 11. Tilleggsfrist
§ 12. Garanti for oppfylling av avtalen
§ 13. Særskilte krav til entreprenørens yting ved visse avtalar
§ 14. Overtaking
§ 15. Overtakingsforretning
§ 16. Seinare synfaring
Kapittel III. Forseinking på entreprenørens side
Bustadoppføringslova kapittel 3 regulerer hvilke krav forbrukeren kan gjøre gjeldende dersom det foreligger forsinkelse fra entreprenørens side.
Entreprenørens ytelse anses som forsinket hvis overtagelse ikke kan skje til avtalt tid. Tilsvarende gjelder hvis ferdigstillelsen av arbeidet eller overføringen av hjemmelen til eiendommen ikke finner sted i henhold til de avtalte fristene.
Ved forsinkelse fra entreprenørens side kan forbrukeren kreve dagmulkt, erstatning og heving av avtalen. Han kan også holde tilbake hele eller deler av vederlaget.
Dagmulkten skal i utgangspunktet tilsvare 1 promille av det samlede vederlaget som entreprenøren skal ha etter avtalen, for hver dag forsinkelsen varer. Forbrukeren kan kreve dagmulkt i maksimalt 100 dager. Dagmulkt kan kreves uavhengig av om forbrukeren lider noe økonomisk tap som følge av forsinkelsen. Eventuelt økonomisk tap som overskrider dagmulkten, kan kreves kompensert ved erstatning fra entreprenøren. Dette forutsetter imidlertid at entreprenøren, eller noen som entreprenøren svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Hvis forsinkelsen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd, kan forbrukeren heve avtalen. Ved heving av avtalen har entreprenøren rett på vederlag for den delen av arbeidet som er utført. Forbrukeren, på sin side, kan kreve dekket de nødvendige merkostnader ved å fullføre arbeidene.
Hvis forbrukeren har et krav som følge av forsinkelsen, kan han holde tilbake en så stor del av vederlaget som er nødvendig for å få dekket kravet.
§ 17. Forseinking
§ 18. Dagmulkt
§ 19. Skadebot
§ 20. Heving
§ 21. Verknadene av heving
§ 22. Skadebot ved heving
§ 23. Lemping av ansvar
§ 24. Forbrukarens rett til å halde attende vederlag
Kapittel IV. Manglar ved entreprenørens yting
Bustadoppføringslova kapittel 4 inneholder bestemmelser om hva som skal anses som en mangel ved entreprenørens ytelse, samt hvilke krav forbrukeren kan gjøre gjeldende dersom ytelsen er mangelfull.
Det foreligger en mangel ved entreprenørens ytelse dersom resultatet ikke samsvarer med det som følger av avtalen eller av øvrige bestemmelser i bustadoppføringslova. Ytelsen vil også være mangelfull dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som følger av andre lover, for eksempel plan- og bygningsloven.
Forbrukeren har rett til å få riktige og fullstendige opplysninger om ytelsen, som er av betydning for avtalen. Dette gjelder både opplysninger om materialer og arbeidet som entreprenøren kjenner til, og opplysninger gitt av entreprenøren eller noen på hans vegne i forbindelse med markedsføringen eller ved avtaleinngåelsen. Hvis entreprenøren gir uriktige eller mangelfulle opplysninger om ytelsen, vil ytelsen være mangelfull.
Hvis det foreligger mangel ved ytelsen, kan forbrukeren holde tilbake hele eller deler av vederlaget, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag eller heve avtalen. Forbrukeren kan også kreve erstatning.
Forbrukeren kan kreve retting av mangelen dersom rettingen kan utføres uten å medføre uforholdsmessige kostnader eller ulemper for entreprenøren. Hvis mangelen ikke blir rettet, kan forbrukeren kreve prisavslag. Prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene for mangelen. Hvis mangelen medfører et vesentlig kontraktsbrudd, kan forbrukeren heve avtalen. Dersom avtalen blir hevet, har entreprenøren rett på vederlag for den delen av arbeidet som er utført.
Forbrukeren kan holde tilbake en så stor del av vederlaget som er nødvendig for å sikre sitt krav mot entreprenøren.
Forbrukeren kan kreve erstatning for økonomisk tap som han lider som følge av mangelen, uavhengig av om entreprenøren er å bebreide for mangelen. Dette gjelder likevel ikke hvis entreprenøren kan godtgjøre at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll, som det ikke er rimelig å forvente at han skulle ha regnet med på avtaletiden, eller overvunnet følgene av.
§ 25. Mangel
§ 26. Manglande opplysningar
§ 27. Urette opplysningar
§ 28. Tidspunktet for mangelsvurderinga
§ 29. Forbrukarens krav som følgje av mangel
§ 30. Reklamasjon
§ 31. Forbrukarens rett til å halde attende vederlag
§ 32. Retting av mangel og skade
§ 33. Prisavslag
§ 34. Heving
§ 35. Skadebot ved mangel
§ 36. Omfanget av ansvaret
§ 37. Krav mot bakre ledd
§ 38. Tredjepersons ansvar for opplysninger
§ 39. Rettsmangel
§ 40. Offentlegrettslege rådvaldsband
Kapittel V. Forbrukarens yting
Bustadoppføringslova kapittel 5 regulerer hvilke krav som stilles til forbrukerens ytelse etter avtalen. Forbrukerens ytelse vil vanligvis bestå i nødvendig medvirkning i henhold til avtalen, samt plikten til å betale vederlaget.
Forbrukeren skal betale det vederlaget som er avtalt. Hvis entreprenøren har gitt et prisoverslag, skal den endelige prisen ikke overstige prisoverslaget vesentlig, og uansett aldri med mer enn 15 % av summen. Vederlaget skal inkludere merverdiavgift, med mindre forbrukeren visste at merverdiavgift ikke var medregnet.
Både entreprenøren og forbrukeren kan kreve justering av vederlaget som følge av endringer og tilleggsarbeid, i den grad dette følger av den opprinnelige avtalen mellom partene, eller er fastsatt i særskilt skriftlig avtale.
Med mindre annet er avtalt, skal forbrukeren betale vederlaget når entreprenøren krever dette etter overtagelse.
Forbrukeren kan kreve fristforlengelse for betaling eller medvirkning til entreprenørens ytelse dersom betalingen eller medvirkningen blir forsinket som følge av forhold på entreprenørens side. Tilsvarende gjelder hvis betalingen eller medvirkningen blir forsinket på grunn av en hindring utenfor forbrukerens kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at forbrukeren kunne ha regnet med hindringen på avtaletiden, eller unngått følgene av.
§ 41. Fastsetjing av vederlaget
§ 42. Justering for endringar og tilleggsarbeid
§ 43. Tilleggsvederlag i andre tilfelle
§ 44. Vederlag for førebuing m.m.
§ 45. Vågnaden for ytinga
§ 46. Betalingstid
§ 47. Forskotsbetaling
§ 48. Rekning, sluttoppgjer og gebyr
§ 49. Deponering av omtvista vederlag
§ 50. Forbrukarens medverknad
§ 51. Tilleggsfrist
Kapittel VI. Avbestilling
Bustadoppføringslova kapittel 6 inneholder bestemmelser om avbestilling av entreprenørens ytelse.
Forbrukeren kan avbestille ytelsen eller deler av den før overtagelse. Ved avbestilling av ytelsen vil entreprenøren ha rett på vederlag for den delen av arbeidet som er utført. Han kan også kreve erstatning for eventuelt økonomisk tap som han lider som følge av avbestillingen. En forutsetning for dette er at forbrukeren med rimelighet kunne regne med tapet som følge av avbestillingen. Erstatningen kan også omfatte tapt fortjeneste, så langt entreprenøren kan godtgjøre at det ikke var mulig å oppnå tilsvarende fortjeneste ved andre oppdrag.
Partene kan avtale at det skal betales et avbestillingsgebyr ved avbestilling i stedet for erstatning.
§ 52. Avbestilling
§ 53. Avbestilling som omfattar rett til grunn
§ 54. Avbestillingsgebyr
Kapittel VII. Forseinking på forbrukerens side
Bustadoppføringslova kapittel 7 regulerer entreprenørens krav i tilfeller hvor det oppstår forsinkelse som skyldes forhold på forbrukerens side. Slik forsinkelse vil ofte bestå i uteblitt betaling av vederlaget eller manglende medvirkning til entreprenørens ytelse.
Hvis forbrukeren ikke betaler eller medvirker i henhold til avtalen, kan entreprenøren stanse arbeidet og kreve tilleggsvederlag, heve avtalen og kreve erstatning, eller kreve renter og erstatning for rentetap.
Hvis forbrukeren ikke betaler, og entreprenøren ønsker å stanse arbeidet, må han varsle forbrukeren om dette. Arbeidet kan stanses hvis forbrukeren ikke betaler så snart han har fått varselet. Entreprenøren kan kreve tilleggsvederlag ved stansing av arbeidet.
Dersom forbrukerens forsinkelse med betaling eller medvirkning innebærer et vesentlig kontraktsbrudd, kan entreprenøren heve avtalen.
§ 55. Entreprenørens krav ved forseinking
§ 56. Stansing av arbeidet
§ 57. Heving
§ 58. Verknadene av heving
§ 59. Rente og skadebot for rentetap
Kapittel VIII. Langvarig avbrot
Bustadoppføringslova kapittel 8 inneholder en bestemmelse om avbrudd i arbeidet som følge av langvarig forsinkelse.
Hvis arbeidet må avbrytes eller ikke kan påbegynnes som følge av en langvarig forsinkelse, kan begge parter kreve seg løst fra avtalen. Det er et vilkår at forutsetningene for avtalen må være vesentlig endret som følge av forsinkelsen.
Forsinkelsen må skyldes hindring utenfor partenes kontroll, som vedkommende part ikke med rimelighet kunne regne med på avtaletiden, og som han ikke kunne unngå eller overvinne følgene av.
Kapittel IX. Skadebotansvar for konsulent
Bustadoppføringslova kapittel 9 inneholder bestemmelser om konsulentavtaler med forbruker. En konsulentavtale er en avtale mellom en selvstendig oppdragstaker (konsulenten) og en oppdragsgiver (forbrukaren), om planlegging av oppføring av bolig eller planlegging av arbeid utført direkte som ledd i slik oppføring.
Konsulenten kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar som han har etter alminnelige erstatningsregler.
Hvis forbrukeren oppdager feil, må han gi konsulenten beskjed om dette innen rimelig tid. Hvis forbrukeren ikke reklamerer innen rimelig tid, vil han tape sitt erstatningskrav.
§ 61. Verkeområdet for kapitlet
§ 62. Fråskriving av skadebotansvar på grunn av feil
§ 63. Reklamasjon
Kapittel X. Tvisteløysing
Bustadoppføringslova kapittel 10 inneholder en bestemmelse om hvordan tvisteløsning skal foregå ved tvist i forbindelse med avtale som reguleres av loven.
Referansesaker
Les mer om bolig- og eiendomssakene vi har løst, austinlyngmyr.no
