Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved avhending av fast eiendom. Avhending kan forstås som overdragelse. Loven kommer følgelig til anvendelse ved kjøp og salg av fast eiendom, men også ved bytte og gaveoverdragelser. Loven gjelder ikke ved avtale om oppføring av ny bolig eller ved ekspropriasjon. Ved avtale om oppføring av ny bolig er det bustadoppføringslova som kommer til anvendelse. Avhendingsloven angir en rettslig ramme for kjøp og salg av fast eiendom, og er ment å supplere en skriftlig avtale mellom kjøper og selger.
Kapittel 1. Allmenne føresegner.
Avhendingsloven kapittel 1 regulerer lovens virkeområde, lovens fravikelighet, samt hvordan en avtale om avhending av fast eiendom skal inngås.
Loven gjelder i utgangspunktet for alle avtaler om kjøp av salg av brukt bolig. Ved avtaler om kjøp av ny bolig er det bustadoppføringslova som kommer til anvendelse. Bestemmelsen i lovens § 1-1 regulerer også forholdet til bustadoppføringslova ved sammensatte avtaler, hvor det er elementer av både overdragelse av brukt bolig og oppføring av ny bolig. Videre gjelder avhendingsloven også ved overdragelse av andel i borettslag.
Avhendingsloven er i utgangspunktet fravikelig. Dette innebærer at lovens bestemmelser kan fravikes ved avtale mellom kjøper og selger. Det finnes imidlertid en rekke unntak, som i stor grad er begrunnet i et ønske om forbrukervern. Unntakene følger av lovens § 1-2 andre ledd.
En avtale om avhending av fast eiendom kan i utgangspunktet inngås både skriftlig og muntlig. Ettersom det er mest vanlig med skriftlige avtaler ved avhending av fast eiendom, vil det kreves nokså klare holdepunkter for å konstatere at det er inngått en muntlig avtale.
§ 1-1. Kva lova gjeld
§ 1-1a. Andel i burettslag
§ 1-2. Høvet til å fråvike lova, forbrukarkjøp
§ 1-3. Avtaleform
Kapittel 2. Førebuing og gjennomføring av avhendinga m.m.
Avhendingsloven kapittel 2 handler om forberedelsene til og selve gjennomføringen av avhendingen av eiendommen. Kapittelet regulerer hva som må klargjøres før overtagelse. Hvis det er nødvendig med oppmålingsforretning og matrikkelføring, skal selgeren sørge for at dette blir gjort. Eiendommen skal også være ryddet og rengjort.
Videre inneholder kapittelet bestemmelser om tidspunktet for overføring av grunnbokshjemmelen og overtagelsestidspunktet. Kapittelet regulerer også hvem som har risikoen for eiendommen til enhver tid, og når denne går over fra selger til kjøper.
Til slutt finnes bestemmelser om hvem som bærer kostnadene ved salget av eiendommen, hvem som har risikoen for sending av meldinger, samt hvordan terminvis betaling skal foregå.
§ 2-1. Oppmålingsforretning og matrikkelføring
§ 2-2. Klargjering for overtaking
§ 2-3. Heimelsoverføring og overtakingstid
§ 2-4. Vågnaden for eigedomen
§ 2-5. Avkasting og kostnader
§ 2-6. Salskostnader
§ 2-7. Tilsyn med eigedomen
§ 2-8. Vågnaden for sending av melding
§ 2-9. Pantetrygd
§ 2-10. Regulering og avløysing av terminvis betaling
§ 2-11. Garanti for oppfylling av avtalen
Kapittel 3. Tilstand og tilhøyrsle.
Avhendingsloven kapittel 3 inneholder bestemmelser om eiendommens tilstand, samt hvilke forhold som kvalifisere som mangler ved eiendommen og følgelig gi kjøperen grunnlag for mangelskrav etter kapittel 4.
Her finner du først og fremst hovedregelen om hva som skal regnes for å være en mangel. Eiendommen er mangelfull hvis den ikke svarer til det som følger av avtalen, med hensyn til eiendommens kvalitet og utrusting. Kapittelet har også en bestemmelse som stiller generelle krav til eiendommens tilstand, herunder at eiendommen skal kunne brukes til de formål som den skal brukes til, samt at den skal være i samsvar med offentligrettslige krav.
Videre inneholder kapittelet bestemmelser om blant annet arealsvikt, mangelfulle og uriktige opplysninger om eiendommen. Alle disse forholdene kan, under visse omstendigheter, gi grunnlag for å konstatere mangel ved eiendommen.
Til slutt inneholder kapittelet også en bestemmelse som regulerer salg av eiendom “som den er”. Når eiendom selges “som den er” eller med liknende forbehold, går risikoen for skjulte feil og mangler over fra selgeren til kjøperen. Kjøperen kan følgelig ikke gjøre gjeldende som mangel forhold som måtte dukke opp etter overtagelsen, med mindre mangelen består i mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen, eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente.
§ 3-1. Innleiande føresegn
§ 3-2. Generelle krav til tilstanden
§ 3-3. Arealsvikt
§ 3-4. Allment om tilhøyrsle
§ 3-5. Særskilt tilhøyrsle til bustadhus m. m.
§ 3-6. Særskilt tilhøyrsle til landbrukseigedom
§ 3-6 a. Grunn ved vassdrag
§ 3-7. Manglande opplysning om eigedomen
§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen
§ 3-9. Eigedom selt «som han er» e.l.
§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking
Kapittel 4. Kjøparens krav ved avtalebrot på seljarens side
Avhendingsloven kapittel 4 regulerer kjøperens krav ved avtalebrudd fra selgerens side. Kapittelet er delt inn i krav som følge av forsinkelse, og krav som følge av mangler ved eiendommen. Forsinkelse vil foreligge hvis selgeren ikke rettidig oppfyller sine plikter etter avtalen ved å for eksempel ved å overdra skjøtet til kjøperen, eller ved å stille eiendommen til disposisjon. Hvis overdragelsen av eiendommen er forsinket, kan kjøperen kreve oppfyllelse, heving og erstatning. Han kan også holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen.
Hva som utgjør en mangel ved eiendommen, følger av lovens kapittel 3. Kapittel 4 inneholder bestemmelser om hvilke krav kjøperen kan gjøre gjeldende når det foreligger mangel ved eiendommen. Han kan kreve oppfyllelse, prisavslag, heving og erstatning. Han kan også holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen. Med krav om oppfyllelse menes at kjøperen holder fast ved avtalen, og krever at selgeren oppfyller sine plikter. Med heving menes at partenes ytelser tilbakeføres, og partene stilles som om avtale ikke var inngått.
Kapittelet inneholder videre også en bestemmelse om kjøperens undersøkelsesplikt, samt en regulering av mangelskrav mot tidligere selger og annen tidligere avtalepart. Kjøperens undersøkelsesplikt innebærer at han så snart han har mulighet etter overtagelsen må undersøke eiendommen. Formålet med undersøkelsesplikten er å avdekke eventuelle feil og mangler. Undersøkelsesplikten har betydning for reklamasjonsfristens utgangspunkt.
Til slutt inneholder kapittelet bestemmelser om rettsmangler og offentligrettslige rådighetsbegrensninger, samt hovedregelen om kjøperens reklamasjonsplikt ved avtalebrudd fra selgerens side.
Forseinking
§ 4-1. Innleiande føresegn
§ 4-2. Rett til oppfylling
§ 4-3. Heving
§ 4-4. Verknadene av heving
§ 4-5. Skadebot
§ 4-6. Tilbakehaldsrett
§ 4-7. Opplysningsplikt om hindring
Manglar
§ 4-8. Innleiande føresegn
§ 4-9. Kjøparens undersøking etter overtaking
§ 4-10. Retting av manglar
§ 4-11. Melding om krav på retting
§ 4-12. Prisavslag
§ 4-13. Heving
§ 4-14. Skadebot
§ 4-15. Tilbakehaldsrett
§ 4-16. Krav mot tidlegare seljar og anna avtalepart
Retts- og rådvaldsmanglar m. m.
§ 4-17. Rettsmanglar m. m.
§ 4-18. Offentlegrettslege rådvaldsband
Reklamasjon
Kapittel 5. Seljarens krav ved avtalebrot på kjøperens side.
Avhendingsloven kapittel 5 regulerer selgerens rettigheter og krav ved avtalebrudd fra kjøperens side. Hvis kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine øvrige plikter etter avtalen, kan selgeren på nærmere vilkår kreve oppfyllelse, heve avtalen og kreve erstatning. Selgeren har også en tilbakeholdsrett i den forstand at han ikke plikter å overdra skjøtet eller overlate bruken av eiendommen til kjøperen dersom kjøperen ikke medvirker i henhold til avtalen.
Kapittelet inneholder videre også en bestemmelse om fristen for å heve kjøpet og kreve erstatning. Hvis selgeren ikke overholder fristen, kan han tape retten til å heve boligkjøpet på grunn av betalingsmislighold fra kjøperens side.
§ 5-1. Innleiande føresegn
§ 5-2. Rett til oppfylling
§ 5-3. Heving
§ 5-4. Skadebot
§ 5-5. Tilbakehaldsrett
§ 5-6. Opplysningsplikt om hindring
§ 5-7. Frist for å heve og krevje skadebot
Kapittel 6. Fellesføresegner om forventa avtalebrot.
Avhendingsloven kapittel 6 inneholder bestemmelser om forventet avtalebrudd, også kalt antesipert mislighold. Både kjøper og selger har rett til å holde tilbake sin ytelse dersom det etter avtaleinngåelsen oppstår tvil om den andre parten har vilje og evne til å oppfylle i henhold til avtalen. Retten til å holde tilbake sin ytelse betegnes gjerne som stansingsrett.
Under særlige omstendigheter kan det også være grunnlag for å heve hele avtalen som følge av et forventet avtalebrudd.
Hvis en av partene er under insolvensbehandling, gjelder bestemmelsene i dekningsloven kapittel 7.
§ 6-1. Stansing ved forventa avtalebrot
§ 6-2. Heving ved forventa avtalebrot
§ 6-3. Insolvensførehaving
Kapittel 7. Fellesføresegner om skadebot. Renter.
Avhendingsloven kapittel 7 inneholder bestemmelser om erstatning og renter. Kapittelets første bestemmelse regulerer hvilke tap som kan kreves dekket når det foreligger grunnlag for erstatningsansvar ved mislighold av partenes plikter etter lovens øvrige regler. Bestemmelsen definerer også skillet mellom direkte og indirekte tap.
Kapittelets andre bestemmelse regulerer partenes tapsbegrensningsplikt. At partene har tapsbegrensningsplikt, innebærer at de i rimelig utstrekning selv plikter å begrense sitt eget tap som følge av den andre partens mislighold. En part som ikke overholder sin tapsbegrensningsplikt må selv bære den tilsvarende delen av tapet.
Til slutt inneholder kapittelet en egen bestemmelse om renter.
§ 7-1. Omfanget av skadebota, indirekte tap
§ 7-2. Avgrensing av tapet. Lemping
§ 7-3. Renter
Kapittel 8. Ikraftsetjing. Endringar i andre lover.
Avhendingsloven kapittel 8 inneholder en bestemmelse om lovens ikrafttreden, samt en bestemmelse om endringer i andre lover.
§ 8-1. Ikraftsetjing
§ 8-2. Endringar i andre lover
Advokathjelp
Dersom du har spørsmål til avhendingsloven så kan du kontakte en av våre eiendomsadvokater for en kostnadsfri vurdering. Som regel vil forsikringene dine dekke mesteparten av advokathjelpen.
Vanlige spørsmål om avhendingsloven
Når kommer avhendingsloven til anvendelse?
Avhendingsloven gjelder for all overdragelse av brukt bolig og eiendom. Dette omfatter også bytte og gaveoverdragelser, det vil si overdragelser hvor det ikke blir betalt vederlag for eiendommen.
Når kommer avhendingsloven ikke til anvendelse?
Avhendingsloven gjelder ikke ved avtale om oppføring av ny bolig, da gjelder bustadoppføringslova. For avtaler om håndverkertjenester på bolig, gjelder håndverkertjenesteloven. For eiendomsmeglingstjenester i forbindelse med kjøp og salg av bolig, gjelder eiendomsmeglingsloven.
Hvilke plikter har selgeren av en eiendom etter avhendingsloven?
Selgeren plikter blant annet å sørge for at eiendommen er ryddet og klargjort for overdragelse, å stille eiendommen til disposisjon for kjøperen, samt å gi fullstendige og korrekte opplysninger om eiendommen og dens tilstand.
Når har kjøper av en eiendom et berettiget krav mot selger?
Kjøperen av en eiendom vil ha et krav mot selger hvis det oppstår forsinkelse i forbindelse med eiendomsoverdragelsen, eller hvis eiendommen er mangelfull. Forsinkelse kan bestå i at selgeren ikke overdrar skjøte eller ikke stiller eiendommen til kjøperens disposisjon. Eiendommen vil være mangelfull hvis den ikke samsvarer med det som følger av avtalen.
Kan selger gjøre gjeldende krav mot kjøper av eiendommen?
Selger av en eiendom vil ha et krav mot kjøper dersom kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine øvrige plikter etter avtalen. Selgeren vil i så fall kunne kreve oppfyllelse av avtalen eller heve avtalen. Han kan også kreve erstatning for eventuelt økonomisk tap i som skyldes kjøperens mislighold.
