En innføring i reglene rundt husleie

Er du part i konflikt vedrørende husleie? Erfaringsmessig oppstår det ofte tvister i leieforhold. Her kan du lese mer om hvilke rettigheter og plikter du har etter husleieloven, enten du er utleier eller leietaker av husrommet. Konflikter knyttet til husleie kan virke belastende, og det kan lønne seg å kontakte advokat for en rask, konkret og kostnadsfri avklaring. Dersom du ønsker å finne ut av ting selv, håper vi du kan finne svarene i denne artikkelen, som gir en balansert oversikt over retten tilknyttet husleie.  

Forholdet mellom avtalen og husleieloven

Avtalen vil danne utgangspunktet for å fastlegge hvilke rettigheter og plikter hver av partene har når det gjelder husleie. Er det ikke mulig å løse tvisten ut fra en tolkning av avtalen, vil saken måtte løses ut fra bestemmelsene i husleieloven. Avtalen er altså primærkilden, mens husleieloven er sekundærkilden.

Husleieloven er ufravikelig, jf. husleieloven § 1-2. Det betyr at man ikke kan utarbeide en avtale som inneholder vilkår som gir leietakeren en dårligere stilling enn vedkommende ville ha hatt etter loven. Med andre ord oppstiller loven visse minimumsrettigheter til vern for leietakeren.

Avtaler om husleie kan for øvrig inngås enten muntlig eller skriftlig, det er såkalt formfrihet ved avtaleinngåelsen. Et uttrykk for dette finner vi i husleieloven § 1-4. Hver av partene kan etter denne bestemmelsen riktignok kreve at avtalen settes opp skriftlig. Det vil ofte lønne seg å sette opp avtalen skriftlig, blant annet på grunn av bevishensyn. En skriftlig avtale gjør det enklere å i ettertid påvise hva som faktisk er avtalt.

Typiske tvister tilknyttet husleie

Vår erfaring tilsier at det i husleieforhold typisk oppstår tvister om følgende forhold:

• Depositum
• Leieforholdets varighet og oppsigelse
• Vedlikehold av leieobjektet
• Kontraktsbrudd og krav som følge av dette

Hvert punkt behandles nærmere nedenfor. Fremstillingen er ment som en oversikt over rettsreglene på området slik at man enklere kan få et inntrykk av hvilke rettigheter og plikter man har i den enkelte sak.

 

Depositum

Det er vanlig å betale depositum ved husleie. Tvister som gjelder forhold ved depositum må løses ut fra husleieloven § 3-5. Etter denne bestemmelsen kan partene valgfritt avtale å opprette en depositumskonto. Besluttes det å opprette en slik konto står partene også fritt til å avtale hvilket beløp som skal innbetales. Det er riktignok én begrensning: beløpet kan ikke overstige seks måneders leie, jf. § 3-5 første ledd.

Det er for øvrig svært vanlig å opprette en depositumskonto i forbindelse med en husleieavtale. For utleier er fordelen med en slik konto at den vil fungere som en sikkerhet for de tilfeller der det for eksempel oppstår skader på husrommet eller leietaker unnlater å betale leie. Utleier kan da, men ikke før ved leieforholdets opphør, gjøre fradrag i depositumskontoen for å få dekket sine krav. At fradrag ikke kan gjøres før leieforholdet er opphørt følger av § 3-5 tredje ledd. Etter dette bestemmelsen kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd, så lenge leieforholdet består.

Å opprette en depositumskonto kan heller ikke sies å være noen ulempe for leietaker. Pengene vil som nevnt stå urørt på kontoen i perioden for husleien, samtidig som vedkommende kan kreve rentene som opptjenes, utbetalt fra den aktuelle finansinstitusjonen, jf. § 3-5 tredje ledd annet punktum. Det er altså leietaker som har krav rentene ved utbetalingen.

Dersom man bestemmer seg for å opprette en depositumskonto, skal utleier selv bekoste selve opprettelsen av den, jf. § 3-5 sjuende ledd første punktum. Kontoen skal også være særskilt, jf. bestemmelsens annet ledd. Det betyr mer konkret at utleier plikter å foreta et skille mellom kontoen den månedlige husleie innbetales til, og depositumskontoen.

Skulle du som leietaker oppdage at den månedlige husleien innbetales til en konto med samme kontonummer som depositumskontoen, kan du altså få satt en stopper for dette med henvisning til § 3-5 annet ledd. I et slikt tilfelle kan du når som helst kreve pengene tilbake, med forsinkelsesrente fra det tidspunkt betaling av husleie skjedde.

Leieforholdets varighet og oppsigelse

Adgangen for leietaker til å komme seg ut av leieforholdet beror på reglene i husleieloven kapittel 9, forutsatt at avtalen ikke sier noe om oppsigelsesadgangen. Etter loven går det et avgjørende skille mellom såkalte tidsbestemte og tidsubestemte avtaler om husleie. For den nærmere grensedragningen, se like nedenfor.

Det er for øvrig valgfrihet ved avtaleinngåelsen med hensyn til om avtalen skal være tidsbestemt eller tidsubestemt. Inneholder avtalen ikke noe om opphørstidspunktet, vil den automatisk være å anse som en tidsubestemt om husleie. Dette følger av lovens § 9-1.

Tidsbestemt avtale om husleie

Det følger av § 9-2 første ledd første punktum at dersom en avtale er tidsbestemt, det vil si at det er angitt en konkret opphørsdato for leieforholdet, vil det som utgangspunkt ikke være adgang til å si opp leieavtalen før man er utenfor den fastsatte frist. Unntak gjelder etter §§ 9-4 til 9-8 dersom det er avtalt, eller dersom utleier har forsømt sin opplysningsplikt ved å unnlate å opplyse om virkningen av en tidsbestemt leieavtale, det vil si at det er unnlatt å opplyse om at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid, jf. § 9-2 første ledd annet punktum, jf. § 9-2 annet ledd.

Den praktiske rettsvirkningen av dette er at du som leietaker ikke kan si opp en tidsbestemt leieavtale med mindre slik adgang enten er avtalt med utleier på forhånd eller dersom utleier ikke har opplyst deg om at du ikke kan si opp leieforholdet før utgangen av den avtalte fristen.

Verdt å nevne er at en tidsbestemt avtale vil gå over til å være tidsubestemt dersom leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter utløpet den avtalte leietid og utleier ikke skriftlig har oppfordret leietaker til å flytte. Dette kan utledes av § 9-2 tredje ledd.

Tidsubestemt avtale om husleie

En tidsubestemt avtale kan sies opp før utløpet av fristen for leieforholdets varighet. Leietakers oppsigelsesrett fremgår av § 9-4. Her stilles det ikke krav til begrunnelse for oppsigelsen. Leietaker kan altså fritt, uten noen begrunnelse, si opp en tidsubegrenset avtale.

Utleiers oppsigelsesrett er derimot mer begrenset. Etter § 9-5 fremgår det at en tidsubegrenset leieavtale om bolig kun kan sies opp på visse vilkår. Vilkårene er opplistet i annet ledd bokstav a til d. Listen er for øvrig uttømmende. Det vil si at det ikke kan tenkes andre tilfeller som grunnlag for å si opp leieforholdet enn de som er opplistet. Eksempler på grunnlag som kan gi utleier oppsigelsesrett er dersom leietaker har misligholdt leieavtalen (bokstav c) eller at det foreligger annen saklig grunn for oppsigelse (bokstav d). I sistnevnte tilfelle må det foretas en konkret vurdering av forholdene i saken. Generelt kan det sies at det som anses som saklig grunn i én sak, ikke nødvendigvis vil anses som saklig grunn i en annen.

Øvrige krav til forholdene rundt oppsigelsen

Den alminnelige oppsigelsesfristen for avtaler om husleie er tre måneder ved utløpet av en kalendermåned, jf. § 9-6 første ledd. Fristen begynner typisk å løpe ved utløpet av den kalendermåneden oppsigelsen fremsettes. Eksempelvis vil fristen altså begynne å løpe ved månedsskiftet april-mail, uavhengig av om oppsigelsen fant sted 1. eller 30. april.

Den alminnelige fristen kan for øvrig fravikes ved avtale uten at dette rammes av regelen om ufravikelighet i § 1-2, jf. § 9-6 fjerde ledd.

Når det kommer til selve oppsigelsen og gjelder det ulike krav til skriftlighet avhengig av om det er leietaker eller utleier sier opp leieforholdet. For leietaker gjelder det ingen formkrav til oppsigelsen. Det vil si at oppsigelsen kan være muntlig eller skriftlig. Dette kan utledes av at reglene i husleielovens § 9-7 kun regulerer utleies plikter. Her bestemmes det at når en utleier skal si opp leieforholdet, plikter han å utforme oppsigelsen skriftlig, jf. bestemmelsens første ledd. Det er i tillegg et krav om begrunnelse for oppsigelsen, samt at utleier plikter å opplyse leietaker om rettigheten til å protestere på oppsigelsen, skriftlig innen én måned etter at leietaker mottar den, jf. § 9-8 første ledd første punktum. Videre plikter utleier i oppsigelsen å opplyse om at leietaker mister retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven dersom leietaker ikke overholder den nevnte fristen, jf. 9-8 første ledd annet punktum. Det stilles altså strengere krav til utleier enn leietaker ved oppsigelse av avtalen om husleie.

Det er også verdt å nevne at dersom utleier ikke oppfyller alle disse kravene, vil oppsigelsen være ugyldig, jf. fjerde ledd første punktum. Dette medfører at man som leietaker får rett til å bli boende i leieobjektet. Dette gjelder likevel ikke dersom man faktisk har flyttet som følge av den oppsigelsen som senere viser seg å være ugyldig. I disse tilfellene vil oppsigelsen anses for å være godtatt slik at man mister retten til å flytte tilbake til leieobjektet, jf. fjerde ledd første punktum.

Vedlikehold av leieobjektet

Partene står fritt til selv å avtale hvem som i leieforholdet plikter å vedlikeholde boligen. Husleieloven vil riktignok komme til anvendelse dersom partene ikke har regulert dette i sin avtale.

Etter § 5-3 er det utleier som i utgangspunktet har vedlikeholdsansvaret. Dette følger første ledd hvor det fremgår at utleieren plikter å holde husrommet og eiendommen for øvrig i den stand leietakeren har krav på etter reglene i husleieloven kapittel 2.

Leietakeren er likevel ikke helt fritatt for ansvar. Også han har et visst vedlikeholdsansvar. Dette kan utledes av § 5-3 annet ledd hvor det er opplistet hvilke spesifikke forhold leietakeren plikter å holde ved like. Her nevnes blant annet dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske anlegg, i tillegg til inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen, jf. annet ledd første punktum. Videre plikter leietaker også å blant annet foreta nødvendig rengjøring, batteriskift og testing av røykvarsler, jf. annet ledd annet punktum.

Kontraktsbrudd og krav som følge av dette

At leietaker påstår at det foreligger en mangel ved husrommet eller forsinkelse ved overleveringen er ikke utypisk. Like nedenfor behandles både hvilke tilfeller som vil være å anse som en mangel ved husrommet, og når det foreligger forsinkelse. En mangel eller en forsinkelse vil utgjøre et kontraktsbrudd fra utleiers side slik at misligholdsbeføyelser kan gjøres gjeldende av leietaker.

Andre ganger er det utleier som ønsker å heve leieforholdet med umiddelbar virkning. Også dette behandles nærmere nedenfor.

Når foreligger en mangel ved husrommet?

Vurderingen av om husrommet har en mangel, skal foretas ut fra overtakelsestidspunktet, jf. husleieloven § 2-1, jf. § 2-7. Når det kommer til de ulike mangelsgrunnlagene i husleieforhold, er noen av de mest praktiske tilfellene at det påstås å foreligger en mangel fordi utleier har gitt uriktige eller manglende opplysninger om husrommet.

Mangel på grunnlag av uriktige opplysninger reguleres av husleieloven § 2-3. Av denne bestemmelsen følger det at det foreligger en mangel ved husrommet dersom det ikke samsvarer med opplysninger som er gitt av utleier eller av noen som opptrer på utleierens vegne. Det er altså tale tilfeller der det forut for overtakelsestidspunktet, positivt er gitt opplysninger som senere viser seg å ikke reflektere hvordan forholdene faktisk er. Det er i tillegg et såkalt innvirkningsvilkår, et vilkår om at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen. Den aktuelle avtalen må kunne påvises å ikke ha villet kommet i stand, enten i det hele tatt eller med de vilkår avtalen inneholder, dersom leietaker hadde blitt gitt korrekte opplysninger om husrommet.

Mangel på grunnlag av manglende opplysninger er regulert i § 2-4. Her fremgår det at husrommet vil ha en mangel dersom leietaker ikke har blitt opplyst om forhold ved husrommet som utleier enten kjente eller måtte kjenne til. Det er altså tale om tilfeller det utleier har unnlatt å gi opplysninger om forhold ved husrommet som han har eller måtte ha hatt kunnskap om. Her må leietaker i tillegg ha hatt grunn til å regne med, det vil si ha hatt en berettiget forventning, om å få de aktuelle opplysningene. Videre gjelder innvirkningsvilkåret også for disse tilfellene. Det innebærer at avtalen ikke ville ha kommet i stand på de vilkår som den ble inngått, dersom leietaker hadde blitt opplyst om det påståtte mangelsforholdet.

Det oppstår også typisk tvist om husrommets stand ved overleveringen. Er det ikke avtalt noe om tilstanden ved overlevering, må man rette seg etter de krav som følger av husleieloven § 2-2 første ledd. Her fremgår det at husrommet med tilbehør skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand på overtakelsestidspunktet. Hva som anses som vanlig god stand må vurderes konkret. Veiledende kan det være å se hen til i hvilken stand tilsvarende typer leieobjekt typisk overleveres. Rettsvirkningen av at utleier ikke oppfyller de krav som fremgår av avtalen eller etter husleieloven, foreligger det en mangel som kan gi grunnlag for mangelsbeføyelser fra leietakers side.

Det kan for det fjerde foreligge mangel etter reglene i § 2-2 annet ledd bokstav a og b. Disse tilfellene er riktignok ikke veldig praktiske ved husleie.

De nevnte bestemmelsene i §§ 2-3 og 2-4 om uriktige og unnlatte opplysninger vil for øvrig også gjøre seg gjeldende ved husrom som leies ut «som det er». Til tross for et slikt forbehold, vil husrommet også ha en mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leietakeren hadde grunn til å regne med ut fra leiebeløpets størrelse og forholdende ellers, jf. § 2-5. Her må det skje en konkret helhetsvurdering i lys av den høye terskelen som legges til grunn ved vesentlighetskravet. Det aktuelle forholdet må i slike tilfeller kunne sies å være av en viss karakter. Man må altså over en viss terskel.

Leietakers undersøkelsesplikt

Leietaker har riktignok en undersøkelsesplikt også i når det gjelder avtaler om huseleie. Plikten fremgår av § 2-6 og kan begrense adgangen til å påberope seg mangler overfor utleier. Av § 2-6 kan det utledes følgende: har man på eget initiativ foretatt en undersøkelse forut for overtakelsen, kan man ikke senere gjøre gjeldende forhold som man ved denne undersøkelsen oppdager eller burde ha oppdaget, jf. bestemmelsens annet ledd. Videre av annet ledd følger det at leietaker heller ikke kan gjøre gjeldende at det foreligger en mangel dersom vedkommende, til tross for oppfordring om undersøkelse fra utleier, har unnlatt å gjennomføre slik undersøkelse.

Når foreligger forsinkelse?

Etter husleieloven § 2-1 første ledd skal utleieren stille husrommet med tilbehør til leietakers disposisjon til avtalt tid. Motsetningsvis kan det utledes at det vil foreligge forsinkelse ved overtakelsen dersom utleieren ikke har husrommet med eventuelt tilbehør klart til overlevering til avtalt tid. Det vil altså foreligge en forsinkelse dersom du som leietaker opplever at dagen for overtakelse av husrommet er kommet, men du likevel ikke får flytte inn fordi utleier ikke har gjort de nødvendige forberedelser til overtakelse. Dette gir deg som leietaker rett til å gjøre gjeldende visse krav overfor utleier, se like nedenfor.

Misligholdsbeføyelser leietaker kan gjøre gjeldende overfor utleier

Dersom det foreligger en mangel eller forsinkelse ved husleieforholdet kan leietaker gjøre gjeldende følgende krav overfor utleier:

• Fastholde avtalen og kreve oppfyllelse etter § 2-9
  • Merk! Gjelder kun ved forsinkelse.
• Retting etter § 2-10
• Prisavslag etter § 2-11
• Heving etter § 2-12
• Erstatning etter § 2-13
• Holde leien tilbake etter § 2-15

Med andre ord har du som leietaker en rekke alternative krav som kan tenkes fremmet overfor utleier. Et viktig poeng er riktignok at kravene må tilpasses den konkrete situasjon. Dette skyldes at ikke alle kravene vil være like godt egnet for ethvert tilfelle. Juridisk bistand på dette punkt vil derfor kunne bidra til å skape oversikt over hvilke(t) krav det er mest hensiktsmessig å gjøre gjeldende overfor utleier i ditt konkrete tilfelle. På den måten kan dine rettigheter som leietaker ivaretas på best mulig måte.

Les også: Vår mal for avtaler om husleie

Husk å reklamere innen rimelig tid

For å kunne gjøre misligholdsbeføyelsene gjeldende må du som leietaker overholde reklamasjonsfristen. Dette er nemlig en forutsetning for i det hele tatt kunne å rette krav mot utleier. Det gjelder ulike reklamasjonsfrister for mangels- og forsinkelsestilfellene. Reklamasjonsfristen for mangler fremgår av § 2-8, mens fristen for forsinkelse fremgår av § 2-9.

Av § 2-8 for mangler fremgår det at leietaker må gjøre gjeldende mangelen ved å gi melding til utleier. Mangelen gjøres gjeldende ved at den påberopes. I tillegg må meldingen fremsettes innen rimelig tid etter at leietaker burde ha oppdaget mangelen. Hva som er innen rimelig tid må vurderes konkret ut i hver enkelt sak. Det som er innen rimelig tid i et tilfelle, er ikke nødvendigvis innen rimelig tid i et annet tilfelle. Unntak fra reklamasjonsfristen foreligger dersom det kan påvises at utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Det er her tale om en unntaksbestemmelse. Det skal altså en god del til for at den får anvendelse.

Merk! Reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunkt man som leietaker burde ha oppdaget mangelen. Dette innebærer at fristen begynner å løpe når leietaker undersøkte eller burde ha undersøkt leieobjektet. Det er med andre ord en nær sammenheng mellom reglene om undersøkelsesplikt i § 2-6 og når reklamasjonsfristen begynner å løpe etter § 2-8.

Etter § 2-9 om fastholdelse av avtalen ved forsinkelse fremgår det at leietaker taper retten til å kreve oppfyllelse dersom han venter urimelig lenge med å fremme kravet. At leietaker ikke må vente urimelig lenge med å fremsette kravet medfører at han har noe mer tid på seg til å gjøre forsinkelsen gjeldende sammenlignet med i mangelstilfellene etter § 2-8. Det skal mer til for å si at man har ventet urimelig lenge, enn at man ikke har reklamert innen rimelig tid. For øvrig må det også etter § 2-9 gjøres en konkret vurdering ut fra omstendighetene i den enkelte sak.

I hvilke tilfeller har utleier hevingsrett?

I enkelte tilfeller er det utleier som ønsker å heve leieforholdet. Denne adgangen er regulert i husleieloven § 9-9. Her fremgår det at utleier kan heve leieavtalen dersom det foreligger vesentlig mislighold fra leietakers side. En naturlig språklig forståelse av at det må foreligge vesentlig misforhold, er at det bare er de grovere brudd på kontrakten fra leietaker som kan gi utleier hevingsrett. Kontraktsbruddets art og omfang må altså være over en viss terskel.

Konsekvensene av heving av et leieforhold innebærer at leieforholdet opphører umiddelbart. Oppsigelsesfristen i § 9-6 kommer med andre ord ikke til anvendelse i slike tilfeller.

I § 9-9 er det inntatt en smørbrødliste som angir i hvilke tilfeller det vil foreligge vesentlig mislighold. Som eksempel kan nevnes at leietaker vesentlig misligholder plikten til å betale leien (bokstav a), at leietaker tross skriftlig varsel i vesentlig grad forsømmer vedlikeholdsplikten etter § 5-3 (bokstav b) eller at leietaker på annen måte misligholder pliktene sine på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør (bokstav e). For å fastslå hvorvidt de enkelte vilkår er oppfylt, må det i alle tilfeller foretas en konkret vurdering. Som nevnt gir ikke et hvilket som helst forhold grunnlag for heving av avtalen. Forholdet må være av en viss karakter.

Krav til utformingen av hevingserklæringen

Det stilles også visse formkrav til utformingen av utleiers hevingserklæring overfor leietaker. Av § 9-9 annet ledd fremgår det et skriftlighetskrav, samt at opphøret skal grunngis. Grunnen til at leieavtalen oppheves skal altså fremgå av det skriftlige dokumentet.

Utleier kan i denne forbindelse også velge å pålegge leietaker å flytte straks. Også dette følger av § 9-9 annet ledd.

Vanlige spørsmål

Kan husleieloven fravikes ved avtale?

Husleieloven er ufravikelig. Det betyr at man ikke kan utarbeide en avtale som inneholder vilkår som gir leietakeren en dårligere stilling enn vedkommende ville ha hatt etter loven. Husleieloven kan imidlertid fravikes ved avtale til gunst for leietakeren.

Hva er det maksimale beløpet utleier kan kreve i depositum?

Partene står fritt til å avtale om det skal opprettes depositumskonto, samt hvilket beløp som skal innbetales. Utleier kan imidlertid ikke kreve et depositum som overstiger seks måneders husleie.

Kan leietaker si opp en tidsbestemt leieavtale?

En tidsbestemt leieavtale, for eksempel en avtale om å leie boligen i ett år, kan ikke sies opp før etter den avtalte fristen. Det kan imidlertid gjøres unntak hvis dette er regulert i leieavtalen, eller hvis utleier forsømmer sin opplysningsplikt.

Hva er oppsigelsesfristen for leieavtaler, og kan det avtales en egen oppsigelsesfrist?

Den alminnelige oppsigelsesfristen for leieavtaler er på tre måneder ved utløpet av en kalendermåned. Fristen kan fravikes ved avtale uten at dette rammes av lovens ufravikelighet.

Hvem har ansvar for vedlikehold av leieobjektet?

I utgangspunktet er det utleier som har ansvar for vedlikehold av leieobjektet. Leietakeren har imidlertid ansvar for vedlikehold av blant annet dørlåser, vannklosetter og elektrisk anlegg, og plikter å foreta nødvendig rengjøring, batteriskift og testing av røykvarsler.