Har du havnet i en nabotvist? Her gis en fremstilling av hvilke rettigheter og plikter du har etter naboloven. Skulle det bli aktuelt med juridisk bistand i saken, vil store deler av advokatutgiftene dekkes av ulike forsikringsordninger. Mer konkret vil forsikringsselskapet, mot en egenandel, ofte dekke opp til 80 prosent av kostnadene for advokathjelp.

I norsk rett er utgangspunktet at man som eier av en grunneiendom har full råderett over eiendommen. Det gjelder både faktisk og rettslig. Dette utgangspunktet innebærer at man kan utnytte eiendommen som man vil fysisk, eksempelvis ved å sette i gang byggearbeider, samtidig som man kan disponere over den rettslig ved å for eksempel selge den. Hensynet til naboer som kan påvirkes av denne utnyttelsen medfører riktignok begrensninger i grunneiers frie bruk. Ved at man må forholde seg til naboene rundt, kan man måtte avstå fra å iverksette ulike tiltak.

Balansen mellom hvilken bruk som er tillatt og ikke, samt i hvor stor grad man må ta hensyn til naboene, er regulert i naboloven.

Innhold

Nabotvister som typisk oppstår

Erfaringsmessig vil det typisk oppstå tvister om følgende forhold:

Gjerder, herunder eiendomsgrenser
Støy
Luktplager
Manglende estetisk utforming
Innsyn
Solforhold
Trær og hekk

Etter disse eksemplene på nabotvister er det særlig naboloven § 2 og/eller § 3 som gjør seg gjeldende for å avgjøre saken. For gjerder vil grannegjerdelova være aktuell.

Nabotvist som følge av støy, luktplager og estetikk mv.

Den generelle tålegrensen i naboloven § 2

Der konflikten dreier seg om eksempelvis støy, luktplager, manglende estetisk utforming mv., vil saken typisk måtte avgjøres etter naboloven § 2. Bestemmelsen fastlegger tålegrensen i naboforhold. Med dette menes hva som er grensen for hva man som nabo må finne seg i og ikke. Generelt angitt vil tålegrensen være overskredet i de tilfeller hvor en nabo iverksetter et tiltak som påfører ens egen eiendom skade eller ulempe/fare, som er urimelig eller unødvendig. Dette kan utledes av ordlyden i bestemmelsens første ledd om at ingen må “ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe» på naboeiendom. At noe er farlig skal etter bestemmelsen likestilles med ulempe.

Vurderingstemaet

Mer konkret angir bestemmelsen innbyrdes alternative vilkår. Dette innebærer at det er nok til at tålegrensen er overskredet at man som nabo enten har blitt utsatt for skade eller ulempe, som enten er urimelig eller unødvendig. Det er riktignok viktig å merke seg at man må over en viss terskel. Ikke enhver skade eller ulempe vil medføre at det foreligger brudd på denne bestemmelsen. Dette må sees i lys av utgangspunktet nevnt ovenfor, om at den andre naboen har fri råderett over eiendommen sin. Det er da naturlig at de aktuelle forholdene må være av en viss karakter, for at grunneier likevel ikke skal få utnytte eiendommen fritt.

I en slik vurdering vil man måtte ta i betraktning om det aktuelle forholdet/tiltaket var påregnelig for deg som nabo. Det skal nemlig mer til for at tålegrensen er overskredet i de tilfeller der det aktuelle forholdet måtte være forutsigbart for deg. Eksempelvis skal det mye til for at en person som erverver en eiendom i nærheten av motorvei eller flyplass, kan påberope seg støy som et grunnlag for at tålegrensen er overskredet. I slike områder må et forholdsvis høyt støynivå og en del trafikk være påregnelig for grunneier. Man sier gjerne at grunneier i slike tilfeller må anses for å ha akseptert risikoen for at mer støy vil kunne forekomme her, sammenlignet med andre områder.

Nærmere om støy

Støy er en nokså typisk ulempe for en naboeiendom. Det finnes derfor naturlig nok flere eksempler på at lagmannsretten har tatt stilling til hvorvidt støy fra naboeiendom overskrider tålegrensen i grannelova.

Støy fra varmepumpe lå ikke over tålegrensen

I en sak fra 2015 (LB-2015-101485-1) tok lagmannsretten stilling til hvorvidt støy fra en varmepumpe lå over tålegrensen i naboloven. Lagmannsretten kom, i motsetning til tingretten, til at støyen lå innenfor tålegrensen.

Det er etter lagmannsretten syn klart at det er ventelig og påregnelig at varmepumpen ble installert. Av miljø og økonomiske grunner er varmepumpe blitt vanlig i boliger, og eiendommene ligger i et boligområde med forholdsvis tett bebyggelse og hvor du har en merkbar bakgrunnsstøy, særlig fra biler. Spørsmålet er om støyen fra varmepumpen er så sjenerende og plagsom for ankemotpartene at tålegrensen etter naboloven § 2 er overskredet.

Retten startet med å presisere at installeringen av varmepumpe er ventelig og påregnelig i disse dager. Dette innebærer en hevet terskel for at en eventuell støy fra en slik innretning skal kunne anses unødvendig eller urimelig.

Etter lagmannsrettens syn er støygrensen i NS8175 klasse C viktig og sentral i vurderingen, men ikke nødvendigvis avgjørende i den interesseavveiningen som må foretas etter naboloven.

Retten så hen til offentlige støygrenser benyttet av kommunen for å danne et utgangspunkt for den nærmere vurderingen. I motsetning til tingretten fant ikke lagmannsretten grunnlag for å sette likhetstegn mellom de offentlige støygrensene og tålegrensen. Det måtte fremdeles foretas en samlet vurdering.

Lagmannsretten har etter dette kommet til at støyen fra varmepumpen ikke er i strid med naboloven § 2. I totalvurderingen har lagmannsretten også lagt vekt på at kravet fra ankemotpartene er at de ankende parter foretar retting slik at støy fra pumpen ligger innenfor støygrensen etter NS8175 klasse C. Lagmannsretten kan vanskelig se at en slik retting vil kunne redusere de plagene ankemotpartene opplever som følge av svevingen. Plagene som følge av svevingen anføres å være sterkest inne i boligen der støyen ligger langt under støygrensen i NS8175 klasse C.

I den mer samlede vurderingen var varigheten av støynivået og rettemulighetene også relevante.

Støy, støv og rystelser fra pukkverk lå under tålegrensen

I dommen LF-2006-114989 fant lagmannsretten at støy, støv og rystelser fra nærliggende pukkverk lå godt under tålegrensen.

Retten tok først stilling til hvorvidt virksomheten var påregnelig eller ventelig for huseieren, og fant at dette var tilfelle.

Det er på det rene at det foregikk masseuttak i området da ekteparet Williksen etablerte seg i 1957. Nidelven var det største, etter det opplyste med drift av et visst omfang. På naboeiendommen til Lia pukkverk var et mindre masseuttak. I Lia pukkverk hadde grunneieren så vidt startet et visst uttak. Området hadde imidlertid i det vesentlig et landlig preg, med jordbruksvirksomhet og umiddelbar nærhet til marka.
[…]
Rett nok er omfanget av virksomheten ved Lia pukkverk relativt betydelig, men typen virksomhet er ikke forskjellig fra det som foregikk i området tidligere. Den utviklingen som har skjedd er av en karakter og et omfang man må være forberedt på når man bosetter seg i områder hvor det foregår denne type virksomhet. Økning av denne typen aktivitet må også ses i sammenheng med nærheten til byen, med den utviklingen som der måtte forventes.
[…]
Etter dette finner lagmannsretten det klart at både forholdene på stedet da Williksen bygde i 1957, en blanding av jordbruk og småindustri, og eiendommens bynære beliggenhet tilsier at utviklingen var ventet.

Den samlede vurderingen:

Retten fant at ingen av de ulike plagene i seg selv overskred tålegrensen. Det ble derfor foretatt en samlet vurdering av alle plagene under ett. Retten fant imidlertid ikke at dette heller lå over tålegrensen.

Bedømmelsen av om et tiltak overskrider tålegrensen skal skje på bakgrunn av en konkret bedømmelse av de enkelte ulemper. Selv om enkeltstående ulemper ikke innebærer brudd, vil plagene samlet sett kunne overskride det en nabo må finne seg i. Lagmannsretten har lagt til grunn utviklingen som ventelig, og ved bedømmelsen sett hen til etablert kunnskap om og forliggende grenseverdier og/eller normer for støv, støy og rystelser.

Lagmannsretten kan ikke se at virksomheten ved Lia pukkverk, slik den foregår i dag, samlet sett overstiger tålegrensen. Det kan ikke konstateres at virksomheten har medført skade på bygningen. Verken støyen relatert til virksomheten eller belastningene ved sprengningsarbeidet, er spesielt utpreget. Lagmannsretten ser at støvplagene kan være et problem, men ikke av en slik karakter at de ved den samlede bedømmelsen innebærer at tålegrensen er overskredet. Lagmannsretten har sett hen til at bedriften har iverksatt tiltak for å begrense plagene, og har fulgt opp med målinger for å ha grunnlag for tiltak.

Selv om virksomheten medfører at tilgjengeligheten til marka er dårligere, hindres ikke tilgangen. Øvrige anførsler om økt ulykkesrisiko på hovedveien kan heller ikke tillegges vekt ved bedømmelsen av om virksomheten overskrider tålegrensen i dette tilfellet.

Lukt fra søppeldeponi ga rett på erstatning

Lagmannsretten har i dommen med referanse LA-1992-206 tatt stilling til krav fra 24 huseiere med bolig beliggende i nærheten av flerkommunalt søppeldeponi. Huseierne fremsatte krav på erstatning for redusert eiendomsverdi som følge av lukten.

Retten vurderte først om ulempene var unødvendige:

Ved vurderingen av om de ulemper som oppsto var unødvendige, må det tas hensyn til om ulempene kunne vært eliminert eller redusert, og herunder hvilke tiltak som rent faktisk ble gjort for å redusere ulempene. På grunnlag av bevisførselen må lagmannsretten legge til grunn at SVA har gjort alt som er teknisk mulig innen rammen av det økonomisk forsvarlige for å redusere eller eliminere luktproblemene og måkeplagen. […] Lagmannsretten er som nevnt kommet til at SVA har gjort hva som innen rimelighetens grenser kunne forlanges av tiltak for å begrense luktproblemene for naboene, hvilket er tillagt betydelig vekt ved vurderingen av hvorvidt de ulemper deponiet medførte var “uturvande”. At det ikke ble funnet grunnlag for også å investere i bioreaktor, har ikke fått betydning for lagmannsrettens resultat.

Etter å ha funnet at kommunen hadde gjort det som lå “innen rimelighetens grenser” for å begrense plagene, vurderte retten om ulempen var urimelig.

Rettens vurdering av ulempenes urimelighet:

Når det gjelder spørsmålet om de ulemper som følger av luktforurensningene og måkeplagen er urimelige, skal særlig bemerkes: Også for dette spørsmål har det betydning hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre for å avgrense skaden eller ulempen, jfr. granneloven § 2 annet ledd. Om dette vises til lagmannsretten bemerkninger foran. Forøvrig får det betydning for vurderingen om ulempene var “ventelege” eller forholdene på stedet, og om ulempene er verre enn det som vanligvis følger av vanlige bruks- og driftsmåter på slike steder, jfr. § 2 tredje ledd.

Ved vurderingen av om ulempene var ventelige skal det legges til grunn en objektiv målestokk, med andre ord hva som objektivt sett måtte forventes av ulemper på det tidspunkt ankemotpartene etablerte seg i området. Det må likevel få betydning at for hele 16 av ankemotpartene gjelder at de kjøpte eller bygget hus i området etter at Grinda-deponiet ble anlagt. Dette var dessuten på en tid da det etter bevisførselen må legges til grunn at luktproblemene fra Øvre Grinda var offentlig kjent gjennom bred mediaomtale. […] Lagmannsretten finner derfor grunnlag for å fastslå at ulempene ble vesentlig verre enn ankemotpartene kunne forutse, og at lukten for de fleste av disse 16 ankemotparter representerte en forverring av forholdene. At forholdene ble som de ble må anses som en forverring som tilsier at ulempene i dette tidsrom må anses som urimelige, jfr. granneloven § 2 fjerde ledd.

Retten ser særlig hen til at ulempene ble verre enn huseierne kunne ha forutsett. Det er da nok at ulempene på et tidspunkt måtte anses urimelige og utenfor tålegrensen. Urimelighetsvurderingen er noe med vidtrekkende enn unødvendighetsvurderingen.

Nærmere om estetikk

Estetisk fremtoning vil naturligvis også være av en viss betydning for omkringliggende eiendommer. Sjenerende anretninger, konstruksjoner eller utforminger kan anses for å være en urimelig eller unødvendig ulempe for tilgrensende eiendommer. Det skal imidlertid noe til før slike tilfeller overskrider tålegrensen.

Les mer om rettigheter ved nabokrangler på Forbrukernorge.no.

Skjemmende vareutstilling på fortausareal overskred ikke tålegrensen

Lagmannsretten fant i sak LA-2017-84164 at tilfellet lå innenfor tålegrensen. Naboene fikk derfor ikke medhold i sitt erstatningskrav mot brukthandelvirksomheten etter naboloven § 10. Retten så særlig på at vareutstillingen medførte støy, trafikk og estetisk sjenanse. Det var særlig sistnevnte forhold som var gjenstand for vurdering.

Ikke en urimelig ulempe

Retten foretok først en totalvurdering av hvorvidt den estetiske ulempen var urimelig.

Ulempen er i hovedsak visuell, og opptrer i virkedagene på dagtid. Retten legger til grunn at det ved vurderingen av en visuell ulempe må foreligge et kvalifisert avvik fra det alminnelig akseptable før forholdet vil være i strid med naboloven. Det kan være delte meninger om hva som er stygt og pent. Videre er en visuell ulempe lettere å skjerme seg mot enn for eksempel vedvarende plagsom støy, støvplage eller ubehagelig lukt.

Magne Hjeltnes har fremholdt at det er uten betydning at ulempen er avgrenset til forretningstiden. Retten anser at det er en vesensforskjell mellom en konstant tilstand og en utstilling som skiftes ut og endres daglig, og legger stor vekt på at vareutstillingen fjernes når forretningen er stengt.

Estetikk er – ikke utelukkende, men i stor grad – knyttet til subjektiv opplevelse av synsinntrykk. Hjeltnes med sin utdanning og bakgrunn som arkitekt må formodes å ha høyt utviklet estetisk sans og evne til å oppfatte detaljer. Listen for hva som er visuelt akseptabelt må likevel legges på et normalnivå, både når det gjelder varenes karakter, utstillingens volum og måten varene presenteres på.

Formålet med utstillingen er fornuftig og tjener et behov; å øke omsetningen i brukthandelen. Freddy Voldstad trekker kunder til butikken ved å eksponere varer som oppfyller dette formålet. Mens Hjeltnes oppfatter brukthandelens vareutstilling som søppel og skrot, kan andre se verdi i gjenstandene. Voldstad har svært lang bransjeerfaring, og er nærmest til å vurdere hva som tjener hans brukthandelvirksomhet best.

Sentralt fra dommen er at det fremgår at den estetiske ulempen må utgjøre et kvalifisert avvik fra det akseptable. Dessuten vil det også her være relevant om det visuelle forholdet tjener et hensiktsmessig og fornuftig formål.

Ikke en unødvendig ulempe

Til sist vurderte retten om ulempen var unødvendig. Her ble det nødvendig med en mer inngående interesseavveining, som slo ut i forhandlerens favør.

Lagmannsretten har ved interesseavveiningen mellom partene kommet til at ulempene heller ikke er «uturvande». I snever forstand er brukthandelens vareutstilling unødvendig. Man må ikke ha varer plassert utendørs for å drive brukthandel. Ulempen kunne ha vært redusert uten kostnader i form av utgifter for Voldstad. Redusert vareutstilling ville medført nytte for Hjeltnes ved opplevelse av økt estetikk, færre mennesker i gatebildet og bedre fremkommelighet. Ingen, eller begrenset, vareutstilling ville imidlertid sannsynligvis medføre tilsvarende redusert omsetning i brukthandelen. Betydningen for fremkommelighet i gaten vurderes som begrenset, og tillegges ikke vekt i denne sammenheng. Hensynet til Hjeltnes’ opplevelse av økt visuell kvalitet finnes ikke tilstrekkelig sterkt til å begrunne pålegg om innskrenkninger i Voldstads nåværende utstillingspraksis.

Nabotvister tilknyttet trær på eiendommen

Er det uenighet mellom deg og naboen din om et tre, enten på din eller naboens eiendom, vil saken måtte avgjøres etter naboloven § 3. Bestemmelsen inneholder særskilte reguleringer for trær. Etter bestemmelsens første ledd er det ikke tillatt å ha tre som er til skade eller særlig ulempe for naboen, nærmere «hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen enn tredjeparten av trehøgda». For at dette likevel skal være tillatt, må det være av avgjørende betydning for naboen at treet blir stående.

Med dette vil altså saken måtte avgjøres ut fra en interesseavveining. I denne avveiningen må hensynet til den som opplever at treet er til skade eller særlig ulempe, for eksempel fordi treet hindrer solforhold, avveies mot naboens interesser i å ha treet stående. Dersom man etter denne interesseavveiningen er kommet til at det ikke kan være av avgjørende betydning for naboen at treet blir stående, vil man kunne ha en svært god sak.

Krav om retting

Dersom tålegrensen i lovens § 2 er overskredet – det vil si at naboen har iverksatt tiltak som urimelig eller unødvendig har medført skade eller ulempe på ens egen eiendom – kan tiltaket kreves rettet etter naboloven § 10 første ledd. Det er imidlertid ikke alltid at et slikt rettingskrav fører frem. Man kan da ha krav på vederlag som kompensasjon for at naboen får fortsette sin virksomhet, til tross for at det påfører din eiendom skader eller ulemper. Et rettingskrav kan tenkes å ikke føre frem i de tilfeller retting vil medføre så store utlegg eller tap det vil stå i et klart misforhold til interessen av rettingen. Det er i tillegg et vilkår for at rettingskravet ikke skal føre frem, at den grunneier som har iverksatt tiltaket, ikke er å bebreide for de inntrufne skadene eller ulempene. Dette følger av § 10 annet ledd.

Krav på erstatning

Hvis rettingskravet fører frem, kan man som nabo i tillegg ha krav på erstatning. Erstatningskrav kan gjøres gjeldende dersom tålegrensen i § 2 er overskredet og dersom det foreligger brudd på § 3, jf. § 9 første ledd. Brudd på § 3 kan eksempelvis være at naboen din ulovlig har felt treet ditt. En forutsetning for erstatning er riktignok at det må kunne påvises et økonomisk tap som følge av det tiltak/den handling man er blitt utsatt for. Påvises det et slikt økonomisk tap, har den ansvarlige naboen et objektivt erstatningsansvar. Også dette følger av § 9 første ledd.

At et ansvar er objektivt medfører at man blir erstatningsansvarlig uavhengig av om man har opptrådt klanderverdig. Altså vil økonomisk tap som følge av et uhell, også kunne kreves dekket. Det er også et poeng at naboen ikke bare er ansvarlig for de handlinger han utfører selv, men også for handlinger utført av personer som han må anses å svare for. Dette vil typisk være personer som utfører arbeid for vedkommende.

Konflikter knyttet til gjerder

Et nabogjerde skal være laget og vedlikeholdt slik at det ikke er “uturvande eller urimeleg til ulempe eller lyte” på naboeiendommen. Dette følger av grannegjerdelova § 4 første ledd. Bestemmelsen i nabogjerdeloven gir anvisning på en nokså lik vurdering som den som følger av selve naboloven. Selve grannegjerdeloven gjelder imidlertid – i motsetning til grannelova – kun for tilgrensende eiendommer. Dersom gjerdet er urimelig til ulempe eller skade overfor annen nærliggende eiendom, må forholdet vurderes etter grannelova § 2.

Hva gjelder nabogjerder vil det særlig være hvorvidt gjerdet er estetisk sjenerende som er gjenstand for vurdering. Det sentrale er altså gjerdets utforming. Vurderingen vil i alle tilfelle være konkret og basert på området gjerdet befinner seg i. Et eksempel på en slik konkret vurdering finnes i LB-2001-2871. Retten uttalte her som følger:

Lagmannsretten i LB-2001-2871:

I henhold til avtalen av oktober 1995 var den nærmere plassering og utforming av gjerdet Stenbos oppgave og ansvar. Før igangsettingen viste Stenbo Torgersen hvordan han hadde tenkt stolpene plassert og gjerdet utformet. Under prøveoppsettingen spurte Torgersen ikke, og stilte heller ingen krav om, hvordan stakittene skulle plasseres. Stenbo må etter dette anse beføyet til å gjennomføre den nærmere utforming av gjerde og plassering av stakittene. Med de horisontale stenderne prøvemontert på innsiden mot Stenbos eiendom, var det gitt at også stakittene ville bli montert på samme side. Dette var således synbart for Torgersen.

Gjerder i det aktuelle område har ingen standardutforming. Retten har på befaring sett en rekke ulike utforminger, herunder også den som er valgt i dette tilfellet. Utformingen er ikke i strid med skikk og bruk på stedet. Den har også fortrinn som er viktige i dette tilfellet. Den forhindrer at barn klatrer over gjerdet ved å trå på stenderne. Ved montering av stakittene på innsiden mot Stenbos eiendom unngår man dessuten glipper mellom murkanten og stakittene som kan være farlige for barn.

Saken ble avgjort ut fra en tolkning av avtalen mellom partene som gjaldt oppføring av gjerde. Det ble sett hen til korrespondansen dem imellom og hvilke forventninger naboen kunne ha til gjerdet. Retten så ytterligere hen til “skikk og bruk på stedet”, samt formålet og hensikten med gjerdet. Dette er illustrerende for den mer helhetlige vurderingen grannegjerdelova § 4 (1) legger opp til. Det kreves tross alt at gjerdet er unødvendig eller urimelig til ulempe eller skade. Terskelen her vil følgelig også være nokså høy. Dette underbygges av at en overskridelse av terskelen ofte resulterer i sanksjoner som retting.

Hvor langt rekker eiendommsretten?

Eiendomsretten gir, som nevnt, grunnlag for visse rettigheter for eieren både faktisk og rettslig. Den samme retten medfører også begrensninger i andres råderett. Eiendomsretten karakteriseres av sin eksklusivitet. Dette innebærer at den setter visse skranker for omkringliggende virksomhet og aktivitet. Et spørsmål som reises i den anledning, er hvor omfattende eiendomsretten er. Naturligvis vil den under alle omstendigheter ha en grense i utstrekning mot andre eiendommer. Naboloven er illustrerende for hvordan en annens eiendomsrett kan sette skranker også utenfor eiendommens faktiske grenser.

Mindre klart er det hvor langt eiendomsretten strekker seg i luftrommet og i grunnen. På disse områdene vil det være færre praktiske grenser. Mens enkelte forfekter at eiendomsretten strekker seg et visst antall meter oppover eller nedover, vil andre hevde at eiendomsretten rekker så langt eieren har interesse av å benytte seg av den. Rettskildefaktorene tilsier at det trolig må foretas en konkret vurderin.

Eiendomsretten i luftrommet

Hvor langt eiendomsretten når i luftrommet er ikke endelig avgjort. Det må imidlertid helt klart være slik at luftfartøy som ferdes i flere hundre meters høyde. Eiendomsretten strekker seg trolig så langt som det er mulig å oppføre bygninger og konstruksjoner. Nabolovgivningen vil også her sette grenser for hva som kan foretas i luftrommet.

Underrettspraksis

Et eksempel finnes i underrettspraksis, i RG 1984 s. 742, hvor det kom opp en sak om hvorvidt en nabo kunne motsette seg at motvektsarmen på en byggekran kom over naboens eiendom. Motvekten besto av en betongkloss som hang 20 meter over bakken. Denne svingte over naboens hustak da kranens arm svingte over byggetomten.

Retten klarla først det rettslige landskapet dersom det var tale om krenkelse av naboens eiendomsrett:

Det skal først tas standpunkt til om saksøkerens eiendomsrett strekker seg så langt opp som krana beveger seg. Gjør den det er det derved på det rene at entreprenøren trenger en hjemmel for å trenge inn. Slik hjemmel kan være avtale med grunneier. Den kan også tenkes å være ekspropriasjon eller annen tillatelse fra en domstol, eller den kan – som det her hevdes – tenkes basert på en sedvanerett.

Eiendomsrettens utstrekning

Deretter tok retten stilling til eiendomsrettens utstrekning. Retten hadde ikke noen håndfaste kilder for vurderingen, og lente seg på reelle og praktiske hensyn, så vel som konkrete omstendigheter i saken.

Spørsmålet er her om krana beveger seg så høyt oppe over grunnen at den befinner seg i et eiendomsrettslig ingenmannsland. Det utgangspunkt man i teorien synes å være enige om er at eiendomsretten strekker seg så langt opp som den har praktisk betydning og grunneieren har en reell interesse. Om fru Haallmann hadde fått bygningsmyndighetenes tillatelse til å oppføre et 20 meter høyt hus på sin eiendom ville neppe noen ha stoppet dette byggeforetagende med den begrunnelse at fru Haallmann derved bygget seg ut over sin eiendom. Så høyt som det er praktisk mulig å utnytte eiendommen må eiendomsretten som hovedregel strekke seg.

På tilsvarende måte mener retten at en grunneier må være beskyttet mot inntrengere så høyt opp som det er praktisk mulig å trenge seg inn og forvolde utvilsom fare, ulempe eller sjananse. Så langt opp må grunneieren ha en reell interesse å ivareta. Det er ikke tvil om – og vel heller ikke bestridt – at motvekten på krana volder fru Haallmann en påkjenning som ikke kan avvises som bagatellmessig. Retten legger derfor som utgangspunkt til grunn at krana krenker fru Haallmanns eiendomsrett.

Retten fant at eiendomsretten strakk seg opp til den høyden motvektsarmen befant seg i, slik at naboen kunne motsette seg at den ble svingt over eiendommen.

Rett til undergrunnen

Eiendomsretten utgjør en flate som naturligvis også står på en grunn. Grunnen kan inneholde ressurser som grunnvann eller infrastruktur. Hvor langt ned eiendomsretten rekker vil dessuten være avgjørende for hvorvidt man krenker en annens eiendom ved å bore lengre til siden enn egen eiendom rekker.

Heller ikke her er det endelig avklart hvor langt eiendomsretten strekker seg. I Rt. 1959 s. 1198 (Askøy-dommen) uttalte retten som følger:

Hva enten man bygger på den rettsoppfatning at eieren av en overflateeiendom også eier grunnen i en bestemt avstand nedover eller på den rettsoppfatning at eiendomsretten strekker seg så langt ned som eieren har interesse eller nytte av å gjøre eiendomsrett gjeldende, finner jeg etter dette at [B] i det foreliggende tilfelle må ha eiendomsrådighet over den delen av tunnelen som ligger under hans eiendom. Jeg tilføyer at det ikke for avgjørelsen av dette spørsmål er nødvendig generelt å ta standpunkt til hvor langt [B] eiendomsrett strekker seg nedover i fjellgrunnen.

Saken gjaldt et tilfelle hvor tyskerne under okkupasjonen hadde bygget en tunnel som gikk under en eiendom. På det lengste var taket på tunnelen 14 meter under grunnflaten. Grunneieren gjorde gjeldende at han i forlengelsen av sin eiendomsrett hadde råderett over tunnelen. Høyesterett ga ham medhold.

Ikke på ubegrenset dybde

Eiendomsretten kan imidlertid ikke gi eksklusiv råderett på ubegrenset dybde, jf. Rt. 1958 s. 251 (Tellenes-dommen). Grunnvann er en ressurs som oftest befinner seg langt dypere under flaten. En grunneier boret etter grunnvann, og fant dette på 116 meters dybde. Boringen hadde imidlertid skrånet innover under naboens eiendom på 13 meters dyp, og selve vannuttaket lå 28 meter inn under naboens eiendom. Retten fant likevel ikke at naboens eiendomsrett var eksklusiv på en slik dybde. Det ble vektlagt at naboen ikke selv hadde tilegnet seg grunnvannet ved okkupasjon. Dette måtte være en forutsetning for eksklusiv råderett på slikt dyp.

Advokarthjelp ved nabotvister

Trenger du advokathjelp i en nabotvist? Våre eiendomsadvokater kan gi deg en uforpliktende tilbakemelding dersom du kontakter oss på telefon, e-post eller gjennom skjemaet nedenfor. Advokathjelp i naborettslige problemstillinger dekkes gjennom innbo- eller andre forsikringer.

Vanlige spørsmål

Hva er «den naborettslige tålegrensen»?

Den naborettslige tålegrensen er grensen for hvilke tiltak naboer kan iverksette på egen eiendom før det blir ulovlig. Tålegrensen være overskredet i de tilfeller hvor en nabo gjør noe som påfører ens egen eiendom skade eller ulempe, som er urimelig eller unødvendig.

Hvilke forhold kan være ulovlige etter naboloven?

Eksempler på forhold som kan være ulovlige etter naboloven er bygging nærme nabogrensen, arbeider som påfører naboeiendom skade eller fare for skade, støyende arbeider eller dårlig lukt, for eksempel fra et søppeldeponi.

Kan et stygt hus være i strid med nabolovens bestemmelser?

Estetisk fremtoning har en viss betydning for omkringliggende eiendommer. Sjenerende anretninger, konstruksjoner eller utforminger kan anses for å være en urimelig eller unødvendig ulempe for tilgrensende eiendommer. Det skal imidlertid noe til før slike tilfeller overskrider tålegrensen.

Hvilke regler gjelder for trær som står nærme naboeiendom?

Det er ikke tillatt å ha trær som er til skade eller særlig ulempe for naboen, som står nærmere hus, hage eller dyrket jord på naboeiendommen enn tredjeparten av trehøyden. Treet kan likevel bli stående hvis det er av avgjørende betydning for naboen.

Hvilke tiltak kan iverksettes mot naboen hvis han bryter nabolovens bestemmelser?

Først og fremst kan naboen bli nødt til å rette forholdet, ved å for eksempel stanse støyende arbeider, klippe hekken, felle treet eller rive garasjen. I de tilfeller hvor retting ikke lar seg gjennomføre, kan man ha krav på vederlag som kompensasjon for at naboen får fortsette sin virksomhet. Det kan også kreves erstatning for økonomisk tap som følge av naboens ulovlige virksomhet.

Nabotvister – En komplett oversikt over naboretten