Har du opplevd skadedyr ved boligkjøp?
Skadedyr kommer i mange former. Kjente problemstillinger som knytter seg til skadedyr og bolig er typisk skjeggkre eller sølvkre. Andre skadedyr vil kunne befinne seg i ytterveggene, på badet eller i andre oppholdsrom. Vedvarende problemer med skadedyr kan i ytterste konsekvens føre til nedgang av verdien på boligen. Dermed er det viktig å ta tak i problemet så tidlig som mulig etter oppdagelsen av skadedyr.
Du kan lese mer om skjeggkre her.
Du kan lese mer om sølvkre her.
Hvordan legger man merke til skadedyr?
Hvordan man legger merke til dyrene vil avhenge av deres størrelse og forekomst. Dersom det er snakk om skadedyr som befinner seg i ytterveggene, vil dette som regel kunne oppdages ved lyd i veggene. Andre vanlige steder skadedyr kan oppholde seg er særlig på badet, i kjelleren eller i tekstiler. Eventuelt kan skadedyr finnes i de øvrige oppholdsrommene i hjemmet. Ved kjøp av bolig kan det dermed ta litt tid før man oppdager dyrene, avhengig av hvor hyppig forekomsten er, sammenholdt med hvor de befinner seg. Dette vil også kunne avhenge av årstiden kjøpet av boligen skjer på. Dette er fordi visse skadedyr eksempelvis trives bedre under varmere klima enn om vinteren. Imidlertid er det uansett viktig å ta tak i problemet så snart det viser seg for kjøper.
Les dom fra Høyesterett om prisavslag ved skjeggkre.
Hvordan kan man unngå å få skadedyr i ytterveggene?
En vanlig årsak til at skadedyr oppholder seg i ytterveggene er at det foreligger råteskader. Andre steder dyrene kan trives, er eksempelvis i hulrom eller isolasjonen i ytterveggene. Kjøp av gamle objekter kan øke sjansen for at slike ubehageligheter kan forekomme. Det er også viktig å være observant på eventuell forekomst av skadedyr på baderommet. Dette har sammenheng med at badet som regel kan være et sted som er varmt og fuktig, noe som utgjør gode forhold for et eventuelt skadedyr. Et generelt tips er å være oppmerksom på eventuelle fuktskader som kan oppstå, og motvirke forekomsten av disse. Ved kjøp av eldre objekter, er det som nevnt noe man bør være ekstra oppmerksom på.
Hvordan blir jeg kvitt dyrene?
Det finnes ulike midler og tiltak som kjøper kan benytte seg av for å bli kvitt skadedyr. I enkelte tilfeller kan det være problematisk å utrydde dyrene helt. Uansett vil tiltakene som regel medføre en økonomisk byrde for kjøper, hvilket understreker viktigheten av å klarlegge hvorvidt det er kjøper eller selger som skal pålegges det økonomiske ansvaret.
Krav som følge av skadedyr ved boligkjøp
Dersom du har vært uheldig å kjøpt en bolig som inneholder skadedyr kan dette forståelig nok virke svært belastende. Lovverket som regulerer boligkjøp fastsetter imidlertid en del rettigheter som kan gjøres krav på dersom vilkårene foreligger. I avsnittene under vil vi gå gjennom hva disse ulike alternativene innebærer, og komme med noen generelle bemerkelser om hva som skal til for å oppfylle vilkårene. Dersom du føler deg usikker eller rett og slett ønsker en rask, konkret og kostnadsfri avklaring, rådes det til å kontakte en advokat.
Krav om erstatning
Utgangspunktet ved kjøp av bolig er at selger har en opplysningsplikt overfor kjøper, og at kjøper har en tilsvarende undersøkelsesplikt ved overtakelsen av boligen. Ved eventuell tvist vedrørende skadedyr, vil kjøper som utgangspunkt kunne reise et krav mot selger, dersom selger visste om at det befant seg skadedyr i objektet, frem til tidspunktet for overtakelsen. Videre vil kjøper ha en plikt til å reklamere innen en viss tid etter at han oppdaget skadedyr.
Hensynet bak reglene er å oppstille noen rimelige skranker for både kjøper og selger, slik at begge har et krav om å opptre oppmerksomt og ærlig overfor hverandre. Imidlertid er det ikke sjelden at det oppstår tvister i slike saker. Dermed vil det være hensiktsmessig å henvende seg til en av våre advokater, for å få veiledning på hva som er gjeldende rett på området. Hjelpen vil også innebære hvilke strategiske vurderinger som kan gjøres i forkant av, under, og eventuelt i etterkant av en eventuell tvist.
Les mer om når du kan rette erstatningskrav mot selger her.
For nærmere informasjon om selgers opplysningsplikt, se avhendingsloven § 3-7 og § 3-8.
Krav om prisavslag
I tilfeller hvor det er skadedyr i boligen, som selger ikke har opplyst om når han eller hun måtte kjenne til det, kan en reduksjon i salgssummen være betimelig. Formålet med et prisavslag er å gjenopprette den økonomiske balansen i kontraktsforholdet. Retten til å kreve prisavslag er derfor i hovedsak kun betinget av at forholdet utgjør en mangel som har en verdireduserende effekt. Mangelen vil da altså ha medført en økonomisk ubalanse i kontraktsforholdet, hvilket gjør et prisavslag til en adekvat reaksjon.
Forholdet til et erstatningskrav
Skadedyr i boligen vil som oftest enten gi en redusert markedsverdi, eller påføre kjøperen utbedringskostnader. Prisavslag er følgelig en nærliggende mangelssanksjon ved skadedyr i bolig. Dessuten vil prisavslag også være aktuelt i tilfeller hvor de øvrige vilkårene for erstatning ikke foreligger. Det er for eksempel ikke noe vilkår for rett på prisavslag at kjøper har lidt et økonomisk tap, jf. Rt. 2010 s. 1305, avs. 52. Likevel kan et prisavslag aldri overstige salgssummen. Noen slik begrensning gjelder ikke for en eventuell erstatning.
Det at man som kjøper allerede har fått et prisavslag utelukker imidlertid ikke at man også kan kreve erstatning. Dette er ikke alternative beføyelser. Dette har Høyesterett presisert i HR-2017-515-A (Hybel-dommen), avs. 32. I samme avsnitt presiserte Høyesterett også følgende:
Rett nok er det slik at så langt tapet allerede er dekket gjennom et eventuelt prisavslag, så kan ikke det samme tapet inngå ved erstatningsberegningen. Da ville kjøperen få dobbeltkompensasjon.
Et prisavslag må altså komme til fradrag i en eventuell erstatning.
Hvordan prisavslaget skal beregnes vil ikke sjelden kunne være noe tvilsomt. Det kan dessuten oppstå uenighet om hvilke tilfeller som berettiger et prisavslag. For å bedømme hvorvidt forekomsten av skadedyr i boligen utgjør en mangel kan det derfor være hensiktsmessig å konsultere med en av våre advokater.
Les mer om hvordan prisavslag utmåles etter avhendingslova her.
Du finner informasjon om hvilke mangler som kan berettige prisavslag ved boligkjøp her.
Krav om heving
Heving er den mest inngripende mangelsbeføyelsen. Det skal naturligvis en del til før en forekomst av skadedyr kan gi rett til å si seg fri fra hele boligkjøpet. Heving krever en kvalifisert mangel. Alvorlighetsgraden av skadedyrangrepet vil da være et naturlig utgangspunkt. Rettspraksis gir god veiledning hva gjelder ulike typetilfeller. Samtidig vil hevingsretten bero på en konkret helhetsvurdering. Dette betyr at det kan være nødvendig å få en juridisk fagkyndig til å se nærmere på saken dersom heving vurderes.
Praksis viser imidlertid at forekomst av mer alvorlige skadedyr, som rotter eller mus, kan gi rett på heving. Mindre alvorlige skadedyr som skjeggkre vil sjeldnere gi rett til å heve. Samtidig vil nok den isolerte alvorligheten av selve skadedyret kunne oppveies av at forekomsten er omfattende og med store ringvirkninger.
En nærmere gjennomgang av rettspraksis ved heving som følge av skadedyr finner du her.
Reklamere på skadedyr
Det er, som nevnt ovenfor, viktig å merke seg at en forekomst av skadedyr må gjøres gjeldende overfor selger så raskt som mulig. Kjøper har altså en reklamasjonsplikt. Reklamasjonsplikten er lovfestet i avhendingslova § 4-19, og lyder som følger:
§ 4-19. Reklamasjon
(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.
(2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.
(3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.
(4) Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.
Vurderingen av fristen
Dersom det ikke reklameres innen rimelig tid etter at skadedyrene “burde” ha vært oppdaget, vil retten til å fremme krav som følge av mangelen være bortfalt. Reklamasjonsplikten grunner på et hensyn til selgers behov for innrettelse på salget. Selger kan ikke være parat til å imøtekomme mangler ved boligen på ubestemt tid etter salget. I forlengelsen av dette tilsier også kjøpers lojalitetsplikt at kjøper handler aktivt i avdekkelsen av feil. Hensynet til selgers innrettelse vil altså gå foran hensynet til en rimelig løsning for kjøper, dersom kjøper har vært passiv.
Vurderingen av når skadedyrene “burde” vært oppdaget, og hvorvidt en reklamasjon er fremsatt innen rimelig tid er konkret og skjønnsmessig. For en kjøper som ikke er næringsdrivende og uten fagkunnskaper vil som oftest det faktiske oppdagelsestidspunktet være sammenfallende med når kjøperen “burde” oppdage mangelen. Hva som er innen rimelig tid vil være et sted mellom en måned til tre måneder. Dersom det går lang tid etter overtakelsen før forekomsten av skadedyr oppdages vil dette kunne tilsi at kjøper bør reklamere raskere.
Les mer om hvilke krav som stilles til en reklamasjon her.
Du finner også mer om når reklamasjonsfristen etter avhendingslova § 4-19 begynner å løpe her.
Mer om reklamasjon ved bruk bolig her.
Advokathjelp i saker om skadedyr
Det vil som oftest være hensiktsmessig å ta kontakt med en eiendomsadvokat dersom det oppdages skadedyr i ervervet bolig. Dersom du har innboforsikring dekker denne som regel utgifter til advokat. Alle innboforsikringer har rettshjelpsdekning.
Det kan være verdt å merke seg at ikke alle innboforsikringer dekker fjerning av skadedyr i boligen ved for eksempel sanering. For det tilfelle at skadedyrangrepet gjør skade på selve bygningen vil trolig husforsikringen dekke dette.
Vanlige spørsmål
Hvordan oppdager man skadedyr?
Skadedyr kan være vanskelige å oppdage. Det er lurt å lytte etter lyd i veggene, og ellers sjekke gulv og vegger på badet og i kjelleren. Det kan også være større sjanser for å oppdage skadedyrene på sommeren, ettersom mange skadedyr trives i varmere klima.
Hvilke forhold kan øke sjansene for skadedyr?
Forekomst av skadedyr er dessverre ofte forbundet med kjøp av eldre, brukt bolig. Dårlig isolasjon av husvegger og hulrom kan gi forekomst av for eksempel mus og rotter. Et lukket, varmt og fuktig bad kan også gi grobunn for for eksempel sølvkre.
Hvilke krav kan man gjøre gjeldende overfor selger hvis man oppdager skadedyr i boligen?
De aktuelle kravene som kjøper av en eiendom kan gjøre gjeldende overfor selger hvis det er skadedyr i boligen, er krav om prisavslag eller heving. Kjøper kan også kreve erstattet eventuelt økonomisk tap han måtte lide som følge av skadedyrene.
Kan man kreve prisavslag og erstatning fra selger samtidig?
Ja, et krav om prisavslag utelukker ikke et krav om erstatning. Prisavslaget kan for eksempel aldri settes til en høyere sum enn salgssummen for eiendommen. Noen slik begrensning gjelder ikke for erstatningskrav. Et prisavslag må imidlertid komme til fradrag i en eventuell erstatning.
Hvilke skadedyr kan gi grunnlag for å heve boligkjøpet?
Heving av boligkjøpet forutsetter at det foreligger en kvalifisert mangel. Forekomst av mer alvorlige skadedyr, som for eksempel rotter, kan lettere gi hevingsrett. Mindre alvorlige skadedyr som sølvkre vil normalt sjelden gi hevingsrett.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
Andre kilder
Les mer om skjeggkre i norske hjem på austinlyngmyr.no
Har du solgt bolig med skjeggkre? Les om dette på austinlyngmyr.no
