Innhold

Hva er prisavslag?

Har du opplevd å kjøpe en bolig, for så å oppdage en mangel som vil være avgjørende for dens økonomiske verdi? Da er det er mulig at du har krav på prisavslag fra selgeren. Prisavslag som misligholdsbeføyelse innebærer at kjøper får et forholdsmessig avslag i prisen, som skal tilsvare mangelens forholdsmessige verdi målt opp mot markedsverdien. Vilkårene for prisavslag ved boligkjøp er blant annet at det kan konstateres et kontraktsbrudd som ikke skyldes forhold på kjøperens side, og at det er reklamert i tide.

Hvilken lov regulerer prisavslag ved boligkjøp?

Utgangspunktet er at avhendingsloven regulerer kjøp og salg av eiendom mellom to private parter. Kjøp og salg av eiendom som foregår fra entreprenør til forbruker reguleres av bustadoppføringsloven. I det følgende vil det tas utgangspunkt i kjøp mellom to private parter. Dermed vil det gjøres rede for reglene om prisavslag som oppstilles i avhendingsloven.

For nærmere innføring i bakgrunnen for hvilken lov som kommer til anvendelse ved boligkjøp, kan du lese vår artikkel om forholdet mellom avhendingsloven og bustadoppføringsloven.

Vilkårene for å kreve prisavslag ved boligkjøp

Vilkårene for å kreve prisavslag er før det første at det foreligger et avvik fra konraktsmessig oppfyllelse i form av en “mangel” etter loven. For det andre må dette avviket ikke skyldes forhold på kjøperen sin side. Dersom disse vilkårene er oppfylt, foreligger det et kontraktsbrudd, og kjøperen har i utgangspunktet krav på å kreve prisavslag.

Imidlertid er det også en forutsetning at kjøperen har reklamert i tide. Loven oppstiller her to frister, en relativ og en absolutt. Den relative fristen viser til at kjøperen må reklamere innen rimelig tid. Den absolutte fristen setter en maksgrense på fem år. Se også “som den er”-forbehold nedenfor.

Kontraktsbrudd

Dersom prisavslag skal bli aktuelt må det foreligge et kontraktsbrudd etter avhendingsloven eller bustadoppføringslova. Dette kan som nevnt oppstå på to måter, enten i form av forsinkelse eller mangel. Dersom selger ikke har flyttet ut innen overtakelsen, vil det typisk utgjøre en forsinkelse. Andre former for forsinkelse kan være at selger ikke overleverer nøkkelen til eiendommen i tide, eller at vedkommende ikke har flyttet ut innen avtalt overtagelsesdato. Det ligger i ordet “forsinkelse” at det er snakk om mislighold i form av at selgeren ikke presterer sin del av ytelsen i tide etter kontrakten. Imidlertid vil de fleste tvister om oppstår i praksis knytte seg til tilfeller der det foreligger “mangel” ved, under eller etter overtakelsen. Dersom selgeren har brutt sin opplysningsplikt, vil det utgjøre en mangel etter loven. Andre former for mangler vil være at eiendommen ikke er i kontraktsmessig stand. Denne artikkelen vil i hovedsak dreie seg om prisavslag som følge av at det foreligger en mangel.

Foreligger det en “mangel”?

Hva som utgjør en mangel reguleres av avhendingsloven sammenholdt med alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper. Reglene i avhendingsloven kapittel 3 oppstiller krav til eiendommens tilstand, herunder om den har en mangel. I avhendingsloven kapittel 4 fremgår det regler om kjøperens krav der det foreligger kontraktsbrudd på selgerens side.

“Som den er”-forbehold

De fleste kjøpekontrakter baserer seg på at et prinsipp om at boligen blir solgt “som den er”. I dette ligger et forbehold om at kjøper ikke kan kreve at boligen er bedre enn den fremstår som på visning. Dermed vil kjøpet innebære en viss risiko for kjøper. Forbeholdet fungerer i så måte som en form for beskyttelse overfor selgeren. I forbeholdet ligger også en oppfordring til kjøperen om å undersøke eiendommens stand på visningen. Dette er for å unngå situasjoner med misnøye fra kjøperens side angående forhold som vedkommende måtte være klar over. Imidlertid reguleres “som den er”-forbeholdet i dag av avhendingsloven § 3-9. Hensynet bak bestemmelsen er å fange opp tilfeller som vil oppleves urimelig for kjøper. Det kan eksempelvis være der kjøper belager seg på selgers feilaktige opplysninger ved kjøpet. Når kjøperen senere ønsker å gjøre sine krav gjeldende, vil ikke forbeholdet fungere som et “skjold” for selgeren.

§ 3-9. Eigedom selt «som han er» e.l.

Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

For at man skal kunne kreve prisavslag ved boligkjøp, er det en forutsetning at en av de tre typetilfellene som følger av bestemmelsen kommer til anvendelse.

(1) Selgers brudd på opplysningsplikten

Etter avhendingsloven § 3-7 vil det være foreligge en mangel dersom selgeren har brutt sin opplysningsplikt. Eksempelvis kan selgeren unnlate å opplyse om at varmekablene på badet er ødelagt. Dette fordrer at selgeren visste eller burde vite om varmekablenes tilstand på tidspunktet for overtakelsen av boligen. Dette kan utløse en rettighet til å kreve prisavslag på kjøpers side.

Rt. 2002 s. 696 (Nebb-dommen) gjaldt salg av et industriområde. Noen år før salget hadde selskapets daværende ledelse fått området undersøkte av Norges Geotekniske Institutt (NGI). Fra rapporten ble det påvist konsentrasjon av tungmetaller i jordmassene. Selskapet ble overtatt av panthaver, og etter omstruktureringer ble det solgt til nye eiere. Ved eierskifter og utskiftet av personale forsvant kunnskapen om rapporten, og grunnforurensningen var ikke noe tema da eiendommen ble solgt. Selgerne hadde tatt et som den er-forbehold. Likevel kom Høyesterett frem til at det forelå mangel. Dette var fordi selgerne hadde brutt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7. Selv om det var foretatt skifte av styret, la Høyesterett til grunn at selgeren “måtte ha kjent til” grunnforholdet. Årsaken til dette var at de var snakk om nylig innhentet sentral kunnskap. I tillegg forelå informasjonen i en skriftlig rapport.

(2) Selger har gitt feilaktige opplysninger

Avhendingsloven § 3-8 regulerer tilfellene der selger oppgir feilaktige opplysninger. Det kan eksempelvis være at selger har opplyst om at varmekablene på badet fungerer utmerket, til tross for at det er uriktig. I en slik situasjon vil kjøper også kunne har rett på å kreve prisantydning, dersom de øvrige vilkårene er til stede. Se eksempelvis Rt. 2012 s. 1138.

Saken i Rt. 2003 s. 612 gjaldt prisavslag for arealsvikt ved kjøp av en seilveierleilighet. Leiligheten var opplyst å være på 112 kvadratmeter. Senere viste det seg at den i realiteten bare var på 102 kvadratmeter. Denne forskjellen utgjorde et avvik på 8,9%, og Høyesterett konkluderte med at det forelå en mangel. Høyesterett uttalte at den feilaktige opplysningen må antas å ha virket inn på avtalen, etter avhl. § 3-8 andre ledd.

(3) Eiendommen er i vesentlig dårligere stand

Etter avhendingsloven § 3-9 siste punktum foreligger det en mangel dersom eiendommen er i “vesentlig ringare stand” enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Den konkrete vurderingen vil avhenge av kjøpesummen og forholdene ellers. Det følger av forarbeidene at spørsmålet er om det kan konstateres et vesentlig misforhold mellom den tilstanden eiendommen er i, og det kjøperen hadde grunn til å regne med.

I HR-2017-1073-A ble en 12 år gammel boligeiendom solgt med “som den er”-forbehold. Eiendommen inneholdt en skjult mangel i form av fuktskader på badet. Ved vurderingen av hvorvidt eiendommen var i “vesentleg rinagere stand” enn kjøperen hadde grunn til å regne med, kom Høyesterett til at det var naturlig å ta utgangspunkt i hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand kjøperen kunne forvente. Dette vil med andre ord utgjøre utbedringskostnadene. Høyesterett kom frem til at det forelå mangel som ga grunnlag for prisavslag etter bestemmelsen.

Tilstrekkelig reklamasjon

Avhendingsloven § 4-19 oppstiller et generelt krav om at man må reklamere i tide for at man kan kreve de ulike misligholdsbeføyelsene, herunder prisavslag. Etter bestemmelsen må kjøperen reklamere «innen rimelig tid» etter at han eller hun oppdaget, eller burde ha oppdaget, kontraktsbruddet. Bestemmelsens andre ledd oppstiller også en absolutt frist på fem år. Det vil si at man i utgangspunktet er avskåret fra å reklamere på en mangel ved boligen etter at det har gått fem år. Hensynet bak fristen, er at selgeren ikke skal frykte å bli belastet med krav i mange år etter salget. Du kan lese mer inngående om avhendingsloven § 4-19 om fristene til reklamasjon her.

Har jeg rett på å kreve prisavslag?

Dersom det foreligger kontraktsbrudd som ikke skyldes forhold kjøperen har risikoen for, har man i utgangspunktet rett på prisavslag. Reglene om reklamasjon kan oppstille et unntak, dersom det ikke er reklamert i tide. Prisavslag utgjør en av flere misligholdsbeføyelser som følger av avhendingsloven § 4-8 (1) bokstav a-e. Avhendingsloven § 4-12 oppstiller regler om hvor stort prisavslag kjøperen har krav på. I utgangspunktet kan man som regel kreve mangelens verdi erstattet gjennom “skadebot”, eller erstatning. Imidlertid kan man også kreve prisavslag for mangelens forholdsmessige verdi, og kreve erstatning for annet økonomisk tap. Forskjellen mellom prisavslag og erstatning er at det for prisavslag ikke foreligger noe krav om ansvarsgrunnlag i kontraktsforholdet. Les mer om krav om erstatning ved boligmangel her.

§ 4-12. Prisavslag

(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.

(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.

Selgeren kan ha rett til å utbedre feilen

Utgangspunktet er at selger skal ha mulighet til å rette mangelen ved krav om prisavslag ved boligkjøp. Som regel vil derfor prisavslag oftest bli aktuelt der det er klart at retting ikke vil finne sted. Det er imidlertid uttalt i blant annet Rt. 2006 s. 999 at selger ikke vil ha krav til å rette feilen til enhver pris. Dersom retting ikke kan skje innen rimelig tid, uten vesentlig ulempe for kjøper, eller dersom kjøper har særlig grunn til å motsette seg retting vil ikke selger ha retten til å utbedre mangelen lenger.

Les mer om retting som misligholdsbeføyelse her.

Vanlige spørsmål

Hva er et prisavslag?

Prisavslag er et av kravene som en boligkjøper kan gjøre gjeldende mot selgeren dersom boligen er mangelfull. Prisavslag innebærer at kjøper får et forholdsmessig avslag i prisen, som skal tilsvare mangelens forholdsmessige verdi målt opp mot markedsverdien.

Hva er vilkårene for å kunne kreve prisavslag ved boligkjøp?

For det første må det foreligge et avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse fra selgerens side, enten i form av forsinkelse eller mangel ved boligen. For det andre må avviket ikke skyldes forhold på kjøperens side.

Når foreligger det forsinkelse fra selgerens side ved boligkjøp?

Forsinkelse innebærer et mislighold i form av at selgeren ikke presterer sin del av ytelsen i tide etter kontrakten. Han har for eksempel ikke overlevert nøklene til boligen i tide, eller ikke flyttet ut innen avtalt overtagelsesdato.

Hvilke regler gjelder for bolig solgt «som den er»?

Hvis boligen er solgt «som den er», er det en høyere terskel for å gjøre gjeldende mangler. Selger må i så fall ha gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om boligen, eller boligen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med.

Hva kan selger gjøre for å unngå et krav om prisavslag?

Selger kan ha mulighet til å rette mangelen ved boligen, og på den måten unngå et krav om prisavslag. Retting må imidlertid kunne skje innen rimelig tid og ikke medføre noen vesentlig ulempe for kjøper.

Prisavslag ved boligkjøp – En komplett oversikt