Har du kjøpt ny eiendom, for så å oppdage råteskade eller fuktskade? Det er avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av brukt bolig. Dersom selger ikke har opplyst om dette i forkant av salget, vil forholdet regnes som en mangel. Da har du krav på en form for økonomisk kompensasjon. Vi kan hjelpe deg med å klarlegge hvilke vilkår som må være oppfylt, og hvordan du bør gå frem dersom du har problem med råteskade, fuktskade, mugg eller sopp på den nye eiendommen din. Dersom du har videre spørsmål kan det lønne seg å kontakte advokat for en konkret og kostnadsfri avklaring.
Råteskade eller fuktskade?
Som regel vil det første tilløpet til videre skade være at det oppstår fuktskade i boligen. Mangelen kan oppstå som følge av enkelthendelser, slik som eksempelvis vannlekkasje. Dersom treverket i boligen din blir utsatt for fukt over en lengre periode, kan det imidlertid også gradvis danne seg fukt. På steder hvor det er store variasjoner i både temperaturen og fuktigheten i rommet, vil grobunnen for fuktskade være større. Dette gjelder i enda større grad for områder som er utsatt for konstant høy luftfuktighet. Dersom man ikke handler, kan fukten utvikle seg til å utgjøre fuktskade, og deretter råteskade. Hvordan man skal handle, avhenger av hva som er årsaken til fuktens forekomst. Uansett vil det overordnede målet være å minske den potensielle skaden, ved å forebygge videre utvikling av fukten i området. Det viktigste man kan gjøre er å handle raskt for å unngå videre skader.
Det er ikke bare boliger som kan ha fuktskader. Fuktskader er en av de vanligste ankepunktene når det gjelder heving av campingvogner.
Forsiktighet knyttet til kjøp av eldre boligeiendom
På generell basis vil eldre hus og boliger være mer utsatt for fuktskade og råteskade enn nyere bygg. Dermed gjelder det å være ekstra oppmerksom ved ervervelse av slik eiendom.
Muggsopp i boligen?
Dersom fuktskadene har fått utvikle seg fritt på området, vil det kunne danne seg muggsopp. Det har sammenheng med at et høyt nivå av fukt skaper grobunn for muggsopp. Mugg utgjør mikroskopiske sopp. Disse holder seg i live ved å spise blant annet fett, kjøtt, brød, skinn, papir og hår. Som regel er det mulig å legge merke til muggsoppen ved at det danner seg en misfarging på overflaten der den eksisterer. Etter hvert som den vokser seg til, vil den vise seg i form av sorte eller grå ujevne flekker.
Ved oppdagelse
Ved oppdagelse av muggsopp i leiligheten, er det et poeng å fjerne den så raskt som mulig. Dette er for å unngå de fysiske skadene på boligen, samt eventuelle helseskader for de som bor på eiendommen. Det er viktig at den som tar seg av fjerningen er helt frisk, og ikke har noen allergier. Ved utøvelsen av selve fjerningen, er det hensiktsmessig å benytte seg av kluter og såpe som er egnet på materialet. Etter at muggsoppen er fjernet, er det anbefalt at man kaster klutene.
Hvilke krav kan rettes mot selger? (bla. prisavslag og heving)
Dersom selger har tilbakeholdt opplysninger, eller lagt frem uriktige opplysninger som ikke samsvarer med tilstanden eiendommen er i, vil kjøper ha rett til å kreve ulike misligholdsbeføyelser. Det er fordi opplysningssvikt vil utgjøre et kontraktsbrudd. De ulike misligholdsbeføyelsene utløser en rett til blant annet heving, erstatning eller prisavslag. Dersom du har oppdaget råteskade eller fuktskade eller muggsopp i boligen, og du ikke har fått tilstrekkelige opplysninger om dette, vil du dermed kunne påberope deg at det foreligger en mangel. Dette gjelder til tross for at selger har tatt et forbehold i kjøpekontrakten om at boligen selges “som den er”.
Reklamasjon
I tillegg foreligger det et generelt krav om reklamasjonsfristen ikke må være oversittet. Dette innebærer at kjøper må si ifra innen rimelig tid etter at hun eller han oppdaget eller burde ha oppdaget den råteskade, fuktskade eller muggsoppskade. Det vil i utgangspunktet legges opp til en konkret vurdering i den enkelte saken hvorvidt denne fristen er overholdt. Dersom fristen ikke er overholdt, kan man altså ikke fremme krav om feks heving.
Prisavslag og erstatning ved mangel
Dersom du har oppdaget råteskade eller fuktskade i din nye bolig, vil det være mest nærliggende enten å kreve prisavslag eller erstatning. Hvilket alternativ du velger, vil avhenge av tidspunktet du oppdager mangelen og hvor omfattende de økonomiske konsekvensene er. Grunnlaget for mangelen bør tas i betraktning, herunder om det eventuelt foreligger skyld hos selger. Dermed vil forhold på selgerens side også være avgjørende.
Vilkår for prisavslag
For å kreve prisavslag, er det som nevnt en forutsetning at det foreligger et kontraktsbrudd. I tilfellene av fuktskade og råteskade vil kontraktsbruddet som regel gjør seg gjeldende i form av mangel. Det er også et vilkår at mangelen ikke skyldes forhold på kjøperens side. Det vil si at mangelen helst bør oppstå før risikoen har gått over på kjøper. Risikoen vil som utgangspunkt gå over på kjøperen idet salget gjennomføres, pengene betales og eiendommen overtas. Imidlertid oppstiller avhendingsloven flere unntak fra dette utgangspunktet. Dersom selgeren eksempelvis har unnlatt å opplyse om grunnleggende forhold ved eiendommen, vil det som regel utgjøre en mangel. Da vil det ikke ha noe å si om dette kommer til klarhet i tidsrommet etter at eiendommen er overdratt.
De vanligste formene for mangler der det er snakk om fuktskade og råteskade, er opplysningssvikt. Opplysningssvikt er en fellesbetegnelse på uriktige og tilbakeholdte opplysninger. Disse reguleres av henholdsvis avhendingsloven § 3-8 og § 3-7.
Rettspraksis der kjøperen har blitt tilkjent prisavslag som følge av fuktskade
HR-2017-1073-A
Saken gjaldt kjøp av en bolig som var 12 år gammel. Den ble solgt med et “sånn den er”-forbehold, jf. avhendingsloven § 3-9. Eiendommen inneholdt en skjult mangel som gjorde seg gjeldende i form av fuktskade på baderommet. Det var klart at det måtte foretas en nødvendig utbedring som bar med seg større kostnader. Høyesterett kom til at boligeiendommen var i “vesentlig ringare stand” enn det kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette ut fra kjøpesummen og forholdene rundt kjøpet. Vurderingen ble tatt ut fra avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Som følge av at det forelå en mangel ved boligeiendommen, kom Høyesterett frem til at kjøperne hadde krav på prisavslag.
HR-2017-345-A
Avgjørelsen gjelder salg av leilighet, der oppsto fuktskade etter visningen, men før overtakelsen. Fuktskadene hadde sammenheng med skjulte feil i røropplegget i eiendommen. Dette var forhold som selgerne ikke kjente til. Også denne leiligheten ble solgt med et “som den er”-forbehold, jf. avhendingsloven § 3-9. Utgangspunktet er dermed at eiendommen skal overleveres i den stand den var i på tidspunktet for visningen. Høyesterett fastholdt dette utgangspunktet, da det ikke var grunnlag for å fravike kontrakten og loven. Til tross for at det var snakk om skjulte mangler, var dette omstendigheter som selgerne sto nærmest til å bære risikoen for. Dermed ble kjøperne tilkjent prisavslag.
Rt. 2006 s. 1076
Etter overtakelsen av en nyoppført sokkelleilighet, ble det oppdaget fuktskade fire år etter at den ble oppført. Høyesterett baserte mangelsvurderingen på avhendingsloven §§ 3-1 og 3-2. I tillegg la Høyesterett til grunn at det var reklamert i tide etter reklamasjonskravene i avhendingsloven § 4-19 første ledd. Boligbyggeren hadde ikke tilbudt utbedring etter avhendingsloven § 4-10, og dermed ble det ikke et nærmere spørsmål om selgers rett til å rette. Med bakgrunn i den konstaterte mangelen, konkluderte Høyesterett med at kjøperen ble tilkjent prisavslag. Prisavslaget ble satt til omkostningene utbedringsarbeidet ville medføre. Boligbygger forsøkte å gjøre gjeldende et regresskrav mot firmaet som hadde utført betong og gravearbeid. Imidlertid ble det lagt til grunn at boligbygger hadde reklamert for sent, og dermed fikk han ikke medhold i kravet.
Slik det fremgår av rettspraksis, vil prisavslag som regel være en nærliggende å gjøre gjeldende i tilfeller av fuktskade og råteskade. Les mer om når man har krav på prisavslag her.
Vilkår for erstatning
Som nevnt er det også mulig å kreve erstatning dersom man oppdager mangler i form av fuktskade og råteskade. Imidlertid må vilkårene for å kreve erstatning være oppfylt. Det følger av alminnelige prinsipper at det må foreligge fire vilkår for å kreve erstatning. I tillegg kommer reglene om reklamasjon.
(1) Kontraktsbrudd
For å kreve prisavslag trenger det som nevnt “bare” å foreligge et kontraktsbrudd. For å kreve erstatning må flere vilkår være oppfylt. Kontraktsbruddet innebærer som nevnt at det må foreligge en mangel som ikke skyldes forhold på kjøperen sin side.
(2) Ansvarsgrunnlag
Etter at kontraktsbruddet er konstatert, må skylden for kontraktsbruddet konstateres. Ansvarsgrunnlag kan stadfestes på subjektivt eller objektivt grunnlag. I noen tilfeller kan det være problematisk å plassere risikoen. Da kommer reglene om ansvarsgrunnlag inn, og regulerer hvor det er mest nærliggende å plassere risikoen.
(3) Økonomisk tap
Det er også nødvendig at kjøperen har lidt et økonomisk tap som følge av kontraktsbruddet. Uten et økonomisk tap vil det ikke være noe tap å erstatte for selger, og det vil følgelig ikke eksistere et krav.
(4) Årsakssammenheng
Til sist er det et vilkår at det må foreligge årsakssammenheng mellom misligholdet (kontraktsbruddet) og det økonomiske tapet. Det kan ytterligere oppstilles et vilkår om at årsakssammenhengen må være adekvat. Det nærmere vurderingstemaet er her at tapet ikke må være for fjernt og upåregnelig, jf. rettspraksis. Hensynet bak dette vilkåret er å beskytte selgeren mot krav som vedkommende ikke står nærmest til å bære.
Dersom alle vilkårene er oppfylt, har du krav på å kreve erstatning hos selger. Den nærmere fastsettelsen av erstatningen vil bero på omfanget av det økonomiske tapet sammenholdt med hvilket ansvarsgrunnlag som legges til grunn.
Les mer inngående om hvordan man kan påberope seg erstatning ved konstatert mangel her.
Les også: Hva innebærer vannskader i boligen?
Vanlige spørsmål
Hva er forskjellen mellom fuktskader og råteskader?
Fuktskader kan oppstå hvis treverk i boligen blir eksponert for fukt over en lengre periode. Hvis forholdet ikke rettes og fuktskaden ikke blir utbedret, kan fuktskaden utvikle seg til å bli en råteskade.
Hva er muggsopp?
Muggsopp er mikroskopiske sopp som oppstår i miljø med et høyt nivå av fukt. Muggsopp kjennetegnes ved misfarging på overflaten hvor soppen vokser, i form av sorte eller grå flekker.
Hva bør man gjøre hvis man oppdager muggsopp i boligen?
Dersom man oppdager muggsopp i boligen, bør man fjerne den så fort som mulig for å unngå fysiske skader på boligen samt eventuelle helseskader for dem som bor i boligen.
Kan boligselger bli ansvarlig for fuktskader, råteskader eller muggsopp i boligen?
Ja, selger vil være ansvarlig for slike skader dersom han har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om forholdet i forbindelse med boligoverdragelsen. Dette gjelder uansett om boligen er solgt med en «som den er»-klausul.
Hvilke krav kan kjøper gjøre gjeldende overfor selger hvis boligen har fuktskader, råteskader eller muggsopp?
Hvis boligen har slike skader, vil det vanligvis regnes for å være en mangel ved boligen. Kjøper kan da kreve prisavslag og erstatning som følge av mangelen, og i de mer alvorlige tilfellene også heving av avtalen.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
