Har du akkurat gjennomført et boligkjøp og oppdaget feil eller mangler? Etter Avhendingslova vil du som kjøper ha krav på visse rettigheter. For å kunne påberope deg disse rettighetene forutsettes det imidlertid at du har fulgt lovens regler om reklamasjon. Hvis det ikke blir reklamert i tide og på riktig måte vil du kunne tape mangelskravet overfor selger. Det er derfor viktig å være bevisst på avhendingslovas reklamasjonsregler.
Hva er reklamasjon?
1. Hvorfor må du som kjøper reklamere?
Utgangspunktet er at boligen skal være i samsvar med det som er avtalt skriftlig og muntlig. Dette innebærer at boligen skal fremstå slik det fremgår av salgsdokumentene, øvrige opplysninger og det som er avtalt. Dersom den ikke gjør det har boligen en mangel.
Når det foreligger en mangel vil du etter avhendingslova § 4-8 kunne påberope seg visse rettigheter, omtalt som misligholdsbeføyelser. Man kan kreve retting etter § 4-10, prisavslag etter § 4-12 eller heving etter § 4-13. Man kan også kreve erstatning etter § 4-14 eller holde tilbake kjøpesummen etter § 4-15.
En forutsetning for å kunne påberope seg disse rettighetene er imidlertid at det er reklamert i tide og på riktig måte. Følger man ikke lovens regler om reklamasjon risikerer man derfor å tape sine rettigheter.
2. Hva innebærer reklamasjon?
Å reklamere innebærer at du melder fra til selger om at det foreligger feil eller mangler ved boligen, og at du som en følge av dette vil komme til å rette krav mot selger, jf avhendingslova § 4-19.
Reglene om reklamasjon er begrunnet i innrettelseshensyn. Selger må etter en viss tid kunne innrette seg etter at kjøpet er endelig. Det ville vært urimelig om selger kunne risikere å bli møtt med krav for et salg som skjedde lang tid tilbake. Reglene er gir dermed et visst vern til selger.
På den annen side skal man som kjøper kunne forvente å få levert en eiendom som stemmer overs med det som er avtalt. Kjøper må derfor gis en viss tid til å gjøre seg kjent med eiendommen og eventuelle mangler. Reglene om reklamasjon skal legge til rette for dette.
Det er derfor to forutsetninge for at kjøper skal ha kravene sine i behold. For det første må det være reklamert på riktig måte. For det andre må det være reklamert i tide.
Fremgangsmåte ved reklamasjon
1. Hva kan det reklameres over?
Reklamasjon kan fremmes ved feil og mangler som er tilknyttet boligkjøpet.
Hva som er en mangel beror først og fremst på partenes avtale. Av betydning er også de opplysninger som selger har gitt om boligens tilstand i forbindelse med kjøpet. Det følger av avhl § 3-1 at eiendommen skal stemme overens med de «krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala». Både skriftlige og muntlige opplysninger er altså av betydning.
Videre inneholder avhendingslova lovbestemmelser som skal supplere avtalen. Dette innebærer at eiendommen uavhengig av det som er avtalt har en mangel dersom den ikke samsvarer med generelle krav til eiendom etter § 3-2, dersom den har arealsvikt etter § 3-3, allmenn tilstand etter § 3-4, manglende opplysninger etter § 3-7 og uriktige opplysninger etter § 3-8.
Mer generelt sier man gjerne at det foreligger en mangel når det foreligger ett eller flere avvik fra kjøpers berettigede forventning om boligens tilstand. Slike avvik kan skyldes at boligen ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og/eller andre opplysninger som kjøper hadde grunn til å forvente.
Typiske mangler ved boligkjøp kan være:
OBS! Har man kjøpt en bolig med et “selges som den er”-forbehold, er risikoen for såkalte skjulte mangler, det vil si mangler som først viser seg i etterkant av kjøpet, skjøvet over på kjøper. Dette innebærer i praksis at kjøper ikke lenger står like fritt til å gjøre mangler gjeldende og fremme krav overfor selger. Avhendingslova inneholder riktignok bestemmelser som innebærer at selger likevel kan holdes ansvarlig for feil og mangler når en bolig er solgt med et “som den er”-forbehold. Les mer om bolig solgt “som den er” og dine rettigheter som kjøper her.
2. Hvordan reklamere?
2.1 Reklamasjonens innhold
Loven oppstiller ingen formkrav ved reklamasjon. Dette innebærer at en reklamasjon i prinsippet kan gjøres både muntlig og skriftlig. En skriftlig reklamasjon er riktignok å foretrekke av bevishensyn. Valg av kommunikasjonsmiddel er også valgfritt. Du kan altså reklamere via e-post eller SMS mv. Det viktigste er at reklamasjonen kommer frem så fort som mulig. På denne måten har den som har brutt kontrakten mulighet til å begrense omfanget av kontraktsbruddet.
Loven stiller heller ikke noen krav til hva reklamasjonen skal inneholde. Det vesentlige er riktignok at “selgeren får et varsel om at kjøperen kan komme til å gjøre krav gjeldende”, jf Rt-2012-1779 (Victocor). Et slik krav til reklamasjonenes innhold samsvarer godt med lojalitetshensynet som ligger til grunn for reklamasjonsreglene. Selger skal kunne innrette seg etter at kjøper vil kunne gjøre krav gjeldene. Et generelt uttrykk om misnøye vil derfor ikke tilstrekkelig som reklamasjon.
2.2 Nøytral og spesifikk reklamasjon
Det skilles mellom nøytral og spesifikk reklamasjon. En nøytral reklamasjon er i de fleste tilfeller nok. En slik reklamasjon foreligger når du som kjøper henvender deg til selger og gir beskjed om at det foreligger feil eller mangler. Meldingen må også si noe mer om hva slags feil eller mangel det er tale om. Dette følger av avhl. § 4-19 første ledd. En nøytral reklamasjon kan eksempelvis fremsettes slik:
“Hei. Etter overtagelsen av boligen sist uke har vi oppdaget fuktskader flere steder i huset. Dette er det ikke opplyst om i prospektet og megler advarte heller ikke om dette på visning”.
Spesifisert reklamasjon kreves når man som kjøper vil kreve retting eller heving. Slik reklamasjon krever at kjøper er mer konkret i sin henvendelse til selger. Essensen i kravet er at man må tydeliggjøre hvilket krav man vil komme til å gjøre gjeldende overfor selger. Man må altså eksplisitt informere selger om at man vil kreve heving eller retting. Hensynet bak denne litt strengere reguleringen er eksempelvis at heving er den mest alvorlige kontraktsbruddssanksjonen. Når hevingskravet er såpass inngripende i kontraktsforholdet, har selger behov for å kunne forutberegne sin rettsstilling.
3. Når må det reklameres?
Avhendingslova § 4-19 oppstiller to frister som begge må være overholdt for at det er reklamert i tide. Det oppstilles en relativ reklamasjonsfrist etter bestemmelsens første ledd og en absolutt reklamasjonsfrist etter andre ledd.
3.1 Relativ reklamasjonsfrist
Avhendingslova § 4-19 nr. 1 regulerer den relative fristen. Etter bestemmelsen må du som kjøper gi selger melding «innen rimelig tid» etter at du «oppdaget eller burde ha oppdaget» mangelen.
Hva som er «innen rimelig tid» innebærer en konkret vurdering ut ifra eiendommen og mangelens art. Høyesterett fastslo i Rt-2010-103 (Kistefos) avsnitt 63 flg. at en reklamasjon fremmet i løpet av to-tre måneder fra mangelen ble, eller burde ha blitt, oppdaget, vil ligge innenfor «rimelig tid». Dette er en tommelfingerregel. Vurderingen vil for øvrig bero på de konkrete forhold i den enkelte sak.
Fristen for den relative reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunktet du som kjøper «oppdaget eller burde ha oppdaget» mangelen. Dette innebærer at det må gjøres en vurdering av når du oppdaget mangelen eller når du burde ha gjort dette. Det er ikke nok at man kan se feilen. Det må ha vært mulig å oppfatte at feilen utgjør en mangel. Dersom mangelsforholdet har eller burde vært synlig for deg som kjøper og du likevel forholder seg passiv, tilsier dette at din rett på å gjøre kravet gjeldene burde bortfalle.
Det er imidlertid gjort unntak fra den relative reklamasjonsfristen for tilfeller der selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro for øvrig. Unntaket er begrunnet i at det ikke skal lønne seg for selger å opptre illojalt. Dersom selger bevisst har forsøkt å lure eller skjule mangler for kjøper, kan han dermed ikke påberope seg at det er reklamert etter at den relative reklamasjonsfristen har løpt ut.
3.2 Absolutt reklamasjonsfrist
Uavhengig av hvor lang den relative reklamasjonsfristen er etter første ledd, er det etter annet ledd en absolutt reklamasjonfrist. Etter bestemmelsen må reklamasjon skje «senest 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen». Det kan imidlertid gjelde en lengre frist dersom «seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid».
Uavhengig av den relative reklamasjonsfristen vil du altså ikke kunne gjøre gjeldene en mangel etter at det har gått 5 år fra overtakelsen. Den absolutte reklamasjonsfristen er begrunnet i selgers behov for innrettelse.
Det er også gjort unntak fra den absolutte reklamasjonsfristen i særskilte tilfeller. Fristen gjelder ikke dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro for øvrig. At fristen ikke gjelder, innebærer at selger risikerer å bli møtt med krav etter at 5-års fristen har løpt ut.
4. Unngå passivitet etter fremsatt reklamasjon
Selv om kjøper oppfyller de øvrige kravene til reklamasjon, kan kravet gå tapt om man ikke følger opp reklamasjonen. Man må altså ikke forholde seg passiv i for lang tid etter at man har reklamert. Dette følger av alminnelige, ulovfestede passivitetsbetraktninger. Passivitetsreglene har igjen sitt grunnlag i forutberegnnelighetsbetraktninger. Motparten må etter en viss tid kunne innrette seg på at et krav ikke vil bli rettet mot han igjen.
Utgangspunktet er, forutsatt at de øvrige reklamasjonsvilkårene er oppfylt, at kjøpers krav består frem til foreldelse. Det følger av foreldelsesloven § 2 at den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. Du kan etter dette altså forholde deg passiv i opptil flere år før du fremsetter et spesialisert krav. Lovgivningen er riktignok ikke uttømmende på dette området. Ulovfestede passivitetsregler kan som nevnt medføre tap av rett til reklamasjon før foreldelsesfristens utløp.
Passivitetsreglene avskjærer muligheten til å “spare opp” feil eller mangler for å ta “alt på en gang” overfor selger. Dersom du i oktober eksempelvis oppdager skadedyr, kan du ikke vente med å klage til selger i juni fordi du ønsker å la råten utvikle seg og bli enda verre. Om du reklamerer i begynnelsen av juli, vil du som kjøper trolig ha reklamert i tide for råten, men for sent for skadedyrene. Det løper nemlig en selvstendig reklamasjonsfrist for hver enkelt mangel du kjente eller burde kjenne til.
For rettspraksis vedrørende passivitet etter fremsatt reklamasjon, se her.
5. Garanti
I tillegg til de rettighetene du som kjøper har etter loven kan selger ha påtatt seg forpliktelser utover dette i form av garantier. Slike garantier beror på avtalen som er inngått mellom kjøper og selger. Det er derfor viktig å gjøre seg kjent med avtalens innhold.
Slike garantier er bare ment å gi bedre rettigheter utover det som følger av loven. De lovfestede rettighetene kan ikke begrenses. Eksempler på garantiordninger er når selger påtar seg ansvar for mangler som viser seg de første årene etter overtakelsen. Da slike garantier kan påføre selger omfattende ansvar kreves det klare holdepunkter for å kunne legge til grunn at slike garantier er avtalt.
Det gjelder et prinsipp om formfrihet i norsk rett, som innebærer at avtaler også kan anses inngått ved konkludent atferd. Det avgjørende for om en garantiavtale er inngått er derfor hvorvidt du som kjøper har «rimelig grunn til å tro» at det ble inngått en slik avtale, jf. Rt. 2011 s. 410 (Optimogårddommen).
Advokathjelp ved reklamasjon på bolig
Vanlige spørsmål
Må man reklamere skriftlig?
Det er ikke et krav i loven om at reklamasjonen må fremsettes skriftlig, det betyr at man i all hovedsak kan reklamere til selgeren muntlig. Skriftlighet er imidlertid sterkt å foretrekke av bevishensyn.
Hva må en reklamasjon inneholde?
En nøytral reklamasjon pleier å være tilstrekkelig da man kun trenger å gå beskjed til selger om at man har oppdaget en feil eller mangel ved boligen, og hva denne feilen eller mangelen er. Dersom man mener at kjøpet kan heves eller man vil kreve retting må reklamasjonen både si noe om hva man har oppdaget og hva man krever av selger, f.eks. heving.
Hva er forskjellen på den relative og absolutte reklamasjonsfristen?
Den relative reklamasjonsfristen er den som først inntreffer, dette er 2-3 måneder fra kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Den absolutte reklamasjonsfristen inntreffer 5 år etter overtakelse av boligen.
Kan et krav være foreldet selv om man reklamerer i tide?
Når kjøper har oppdaget en feil eller mangel, eller når kjøper burde oppdaget dette så begynner foreldelsesfristen for kravet å løpet. Foreldelsesfristen er på 3 år. Det betyr at før det har gått tre år må kjøperen ha tatt ut rettslige skritt.
Hvem kan reklamere på et boligkjøp?
Det er den parten som oppdager feil eller mangler som reklamerer på boligkjøpet, dette kan du som kjøper gjøre på egenhånd da det vanligvis ikke stilles strenge krav til en slik reklamasjon. Dersom det er snakk om å sende en spesifisert reklamasjon der man krever retting eller heving kan det være lurt å først rådføre seg med en advokat. En advokat vil også alltid kunne sende en reklamasjon på vegne av kjøperen.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
