Begrepet arealsvikt (evt arealavvik) brukes om selgers uriktige opplysning om eiendommens størrelse. Arealsvikt reguleres i avhendingslovens bestemmelser om uriktige opplysninger om grunnarealets størrelse.

Innhold

Når utgjør arealavvik en mangel?

Det foreligger arealsvikt dersom selger positivt har opplyst et areal for eiendommen i f.eks. et prospekt eller en takst, og dette arealet ikke tilsvarer eiendommens faktiske størrelse.

Arealsvikt vil imidlertid ikke automatisk føre til ansvar for selger. En eiendom selges gjerne som den er (“as is”). Eiendommens størrelse kan i de fleste tilfeller sees på bilder, på visning eller under befaring av eiendommen, slik at det ikke vil utgjøre en skjult mangel. Avviket mellom opplyst areal og faktisk areal må normalt være av en viss størrelse før det kan bli aktuelt å gjøre gjeldende mangelsbeføyelser (som prisavslag) ved arealsvikt.

Avhendingsloven § 3-3 om arealsvikt

Avhendingsloven § 3-3 er en spesialbestemmelse som omhandler uriktige opplysninger om grunnarealets (tomtens) størrelse (arealsvikt). Bestemmelsen regulerer tilfeller der det er selve grunnarealet utendørs som ikke tilsvarer det som er opplyst.

Avhendingsloven § 3-3:

Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.

Det følger både av rettspraksis og lovens forarbeider at bestemmelsen kan anvendes indirekte ved avvik i innendørsarealet, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 81 og Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt). Høyesterett om dette i Arealsvikt-dommen, avs. 33:

Etter ordlyden er bestemmelsen begrenset til «grunnareal (tomt)», det vil si areal utomhus, og får således – i alle fall direkte – ikke anvendelse for arealer innen et hus. Denne avgrensningen kommenteres i forarbeidene, Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 81 annen spalte:

«Men sjølv om § 3-3 etter dette ikkje vil gjelde direkte ved arealavvik innomhus, kan det etter tilhøva vere grunn til å la mykje av det same gjelde, likevel slik at det nok skal relativt mindre avvik til innomhus før ein vil sjå det som ein mangel»

Arealsvikt-dommen kommenteres nærmere nedenfor.

Vurderingen må bli noe annerledes når bestemmelsen ikke kommer direkte til anvendelse. Mangelsspørsmålet må da knyttes an til et annet rettsgrunnlag.

Avhendingsloven § 3-8 om uriktig opplysning

Avhendingsloven § 3-3 som er nevnt ovenfor er begrenset til å gjelde arealsvikt ved grunnarealet, slik at avvik innendørs – selve bygningen – i utgangspunktet ikke er innenfor bestemmelsens anvendelsesområde. I tilfeller der det er tale om arealsvikt innendørs må det tas utgangspunkt i den mer generelle regelen om uriktig opplysning i avhendingsloven § 3-8.

Avhendingsloven § 3-8:

(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

Kravet til vesentlighet eller særlig klanderverdighet som finnes § 3-3 vil imidlertid i stor grad gjelde også for disse tilfellene. Utdrag fra Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 81:

Men sjølv om § 3-3 etter dette ikkje vil gjelde direkte ved arealavvik innomhus, kan det etter tilhøva vere grunn til å la mykje av det same gjelde, likevel slik at det nok skal relativt mindre avvik til innomhus før ein vil sjå det som ein mangel.

På bakgrunn av dette, avgjøres arealsvikt innendørs etter en kombinasjon av kravet til at den uriktige opplysningen må ha innvirket på avtalen uten å ha vært tidsnok rettet etter avhendingsloven § 3-8, i tillegg til kravet etter avhendingsloven § 3-3 om at arealet må være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller at selgeren har opptrådt særlig klanderverdig.

Rettspraksis knyttet til arealsvikt

Veiledende er Høyesteretts avgjørelse i Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt). Kombinasjonen av kravet til at den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen uten å ha vært tidsnok rettet, jf. avhendingsloven § 3-8, og kravet til at arealet må være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller at selgeren har opptrådt særlig klanderverdig, jf. avhendingsloven § 3-3, ble lagt til grunn i Arealsvikt-dommen. Utdrag fra avsnitt 29:

Saken gjelder spørsmålet om arealsvikt i en selveierleilighet på 10 kvadratmeter boligareal i forhold til det opplyste arealet på 112 kvadratmeter, skal medføre prisavslag ved salg av en selveierleilighet. Spørsmålet reguleres av lov om avhending av fast eiendom (avhendingslova) § 3-8 […]

Høyesterett viste deretter i avsnitt 34 til uttalelsene i Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) side 81. Resultatet ble at arealsvikten utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Arealsvikten i saken ble ansett for å være en uriktig opplysning som hadde virket inn på avtalen etter avhendingsloven § 3-8, i tillegg til at den måtte representere et avvik av en viss størrelse eller være utslag av særlig klanderverdighet i samsvar med regelen for utendørs arealsvikt i avhendingsloven § 3-3.

Også uten denne uttalelsen i forarbeidene er det for så vidt åpenbart at ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt boligareal vil være en mangel i forhold til § 3-8 første ledd. Dette støttes og forsterkes av motivuttalelsen til § 3-3. Spørsmålet er hvor mye som skal kreves.

I saken var avviket mellom det opplyste og korrekte areal 8,9 %. Høyesterett kom til at et slikt avvik klart representerte en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Utdrag fra avsnitt 36:

Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.

Grunnen til at det kreves noe større avvik eller særlig klanderverdighet ved feil opplysning om eiendommens størrelse, er at eiendom normalt selges “som den er”. Kjøper må regne med noe avvik gjennom unøyaktighet i oppmålingen når eiendom er solgt “som den er”. Dette underbygges av at kjøpers berettigede normalforventning er mer begrenset når selger på forhånd har tatt et forbehold. Reglene om arealsvikt gjelder som et unntak fra selgers rett til innrettelse på eget forbehold. Lagmannsrettspraksis viser at det kreves et større avvik desto mer usikre opplysningene om arealet var. I LG-2013-211882 ble dette uttrykt som følger:

Det er ut fra det nevnte uten videre slik at kjøperne fikk en tomt som arealmessig var betydelig mindre enn hva de var forespeilt. Ved vurderingen av hvor stort avvik som skal legges til grunn ved vesentlighetsvurderingen, må det imidlertid sees hen til at «ca.»-angivelsen reduserer kjøpers berettigede forventning om at det dreier seg om hele 2000 kvm. Desto mer gjelder dette når «ca»-angivelsen sees i sammenheng med opplysningen som ble gitt av Eiendomsmegler Vest om ikke oppmålt tomt/ikke framlagt målebrev. Lagmannsretten er i lys av usikkerheten som nevnt og den benyttede «ca»-angivelse kommet til at det mangelsrettslige utgangspunkt for vurderingen bør tas i en forespeilet tomt på i alle fall 17-1800 kvm, og et faktisk tomteareal på ca 1200 kvm.

Mangel vil foreligge dersom arealsvikten er klar, eller selger har opptrådt særlig klanderverdig. I slike tilfeller vil oppmålingen og den uriktige opplysningen om arealet innendørs ligge utenfor det kjøper må regne med. Med dagens måleverktøy (laser mv.) er det ikke vanskelig å måle innendørs areal nøyaktig. Kravet til avvik av kvalifisert art samsvarer likevel med prosessøkonomiske hensyn og hensynet til “som den er”-forbeholdet.

Vilkår

Særlig klanderverdighet fra selger omfatter slikt som svik og og grov uaktsomhet. Vilkåret er strengt, og det skal mye til for at en selger skal kunne anses for å ha opptrådt særlig klanderverdig.

Ved arealsvikt er det altså krav om at avviket mellom det opplyste og det reelle areal er av en viss størrelse. Rettspraksis legger til grunn at avviket i hvert fall må være på 9-10 % bruttoareal ved større eiendommer/leiligheter for at selger skal bli ansvarlig. Høyesterett aksepterte som nevnt 8,9 % arealavvik i Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt). I denne dommen er det samtidig uttalt at terskelen for hvor mye arealsvikt som kan tåles, avhenger av eiendommens størrelse. Små avvik vil gjøre større utslag i en liten leilighet enn i et stort hus. Derfor vil terskelen måtte vurderes konkret for den enkelte sak.

Praksis fra lagmannsretten

Terskelen for at et arealavvik skal kunne utgjøre en mangel må bedømmes konkret. Samtidig kan underrettspraksis gi veiledning for hvilke momenter som kan tale i den ene eller den andre retningen.

Arealsvikt innendørs

Når det gjelder arealsvikt innendørs vil den terskelen som er lagt til grunn ovenfor være aktuell. Underrettspraksis viser at grensetilfellene gjelder avvik på rundt 5 % av arealet.

Arealsvikt på kun 5,7 % ga rett på erstatning

Saken, med referansen LB-2020-95336, gjaldt en leilighet som i henhold til salgsoppgaven skulle være på 123 kvadratmeter. Det viste seg i ettertid at leiligheten kun var på 116 kvadratmeter. Lagmannsretten fant – blant annet under henvisning til nevnte Arealsvikt-dom fra 2003 – at arealsvikten utgjorde en erstatningsbetingende mangel. Retten fremhevet særlig uttalelser i Arealsvikt-dommen hvor Høyesterett har presisert at også avvik under 8,9 % kan utgjøre en mangel. Lagmannsretten uttalte videre som følger:

Lagmannsretten er av den oppfatning at verken rettspraksis eller nemndspraksis gir grunnlag for å fastsette en bestemt prosentsats som avgjørende kriterium for hvilke arealavvik som regnes for mangel. Til det varierer sakene for mye. Det er likevel klart at ikke ethvert arealavvik er å anse som en mangel, jf. Arealsviktdommen. På bakgrunn av den refererte praksis er det lagmannsrettens oppfatning at avviket i vår sak ligger i det nedre sjikt for hva som kan anses for å være en mangel.

Dette dannet utgangspunktet for lagmannsrettens vurdering. Samtidig ble det understreket at flere omstendigheter vil være relevante i vurderingen av det konkrete arealsviktens betydning. I vurderingen av hvorvidt den uriktige opplysningen om arealet utgjorde en mangel vektla retten følgende:

Lagmannsretten viser for det første til at leiligheten ligger i et populært og dyrt område i Oslo, der gjennomsnittlig kvadratmeterpris ved salg i 2018 lå på nær 84 000 kroner. Et arealavvik på 7 kvadratmeter må således generelt forventes å gi utslag i prisen/verdien av leiligheten.

Leiligheten ble kjøpt med sikte på oppussing og videresalg. Formålet med kjøpet var således å tjene penger. Megler var kjent med dette. Ved et videresalg vil leilighetens størrelse være en viktig faktor for salgspris og inntektspotensiale. Det vil spesielt være viktig i et populært og dyrt område som Skarpsno/Frogner i Oslo.

Lagmannsretten finner det på bakgrunn av de foreliggende opplysninger sannsynlig at det foreligger et selektivt marked i enkelte områder i Oslo, som f.eks. Skarpsno/Frogner, for voksne med god økonomi, herunder voksne som flytter fra enebolig til leilighet. Lagmannsretten finner det videre sannsynlig at denne gruppen fortrinnsvis ser etter relativt store leiligheter med god standard. Retten finner det også sannsynlig at en leilighet på 116 kvadratmeter vil være av mindre interesse for en relativt stor del av denne gruppen. Retten viser i denne forbindelse også til at selv om det kom voksne på visningen, var det ingen andre enn ankemotpartene som la inn bud.

Dommen er illustrerende for hvordan retten foretar en konkret vurdering av alle sakens omstendigheter. Hvorvidt arealsviktet er kvalifisert etter avhendingsloven § 3-3 vil altså også bero på betydningen av flere faktorer som § 3-8 gir anvisning på.

Arealsvikt på 5 % utgjorde ikke mangel

En profesjonell eiendomsutviklet kjøpte en leiegård, og oppdaget et arealsvikt på 17 kvadratmeter. Arealsvikt utgjorde om lag 5 % av arealet. Retten fant at arealsvikten ikke var vesentlig. Det ble dessuten fremhevet at arealsvikten ikke hadde noen innvirkning på kjøpet og dets formål.

Ved spørsmålet om det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-8 første ledd må det legges til grunn at arealsvikten var ca 17 kvm i bruksarealet, eller tilsvarte ca 5 % avvik. Etter en samlet vurdering finner flertallet at en så vidt liten arealsvikt ikke kan anses som vesentlig, selv om arealet, som anført, er av avgjørende betydning for en utbygger. Lagmannsretten har lagt vekt på at det her dreier seg om bruksareal og ikke boareal, noe som gjør arealsvikten mindre i forhold til de dommene som er påberopt. Det er også lagt vekt på at arealsvikten er fordelt over fire etasjer, og at den ikke har hatt betydning for hvor mange leiligheter som ble bygget.

Vurderingen ble særlig knyttet opp mot en vurdering av de uriktige opplysningene. Dommen illustrerer et tilfelle hvor arealsvikten ikke utgjorde en mangel. Saken kunne trolig stilt seg annerledes, dersom arealsvikten hadde påvirket antallet boenheter det var mulig å bygge.

Arealsvikt utendørs

Ved arealsvikt i arealer “utomhus” kreves det større avvik. Underrettspraksis viser at arealsvikt på litt over 30 % er godtatt, jf. LG-2013-211882, mens det i andre tilfeller er ansett for å utgjøre mangel. LG-2006-131129-1 gjaldt en fritidseiendom, kjøpt som boligtomt, som var oppgitt å være cirka 4 mål, men som rent faktisk bare var 2,8 mål. Retten fant at arealsvikten utgjorde en mangel som ga rett på et prisavslag på kr. 150.000. Retten uttalte som følger:

For at en arealsvikt skal utgjøre en mangel etter avhendingsloven § 3-3, må grunnarealet være mindre enn det kjøperen i god tro har regnet med, og dessuten vesentlig mindre enn det selgeren har opplyst. I følge forarbeidene til avhendingsloven § 3-3 er eldre rettspraksis fremdeles relevant ved vurderingen av når arealsvikt utgjør en mangel. Avgjørelsen av om arealsvikten utgjør en mangel må videre skje ut fra en helhetsvurdering av hvordan arealopplysningen er gitt og hvilken vekt kjøperen hadde grunn til å legge på opplysningene. Bl.a inngår selgers beskrivelse av salgsobjektet og kjøpers befaring i en slik helhetsvurdering.

Retten vektla i dette tilfellet særlig hvilket inntrykk kjøperen hadde fått ved befaring. Dette ble knyttet an til lovbestemmelsens formål. Det sentrale er å beskytte kjøperens berettigede forventning. Hvordan eiendommen fremsto ved fremvisning vil da være av sentral betydning. Dette er da et forhold som er egnet til å forsterke kjøpers forventning på tross av eventuelle forbehold eller usikre opplysninger.

Også selgers opplysning om at familien alltid hadde lagt til grunn at eiendommen var mer enn 4 mål, tilsier at det ikke var grunn til å tro at den var mindre enn det. Når en størrelse angis i “ca”, vil det normalt sett bli lagt til grunn et slingringsmonn på inntil 10% pluss / minus. Lagmannsretten kan ikke se at det skulle gjelde noe annet ved opplysning om en eiendoms areal. På bakgrunn av ovenstående finner lagmannsretten at et areal på knappe 2,8 mål er mindre enn det kjøper i god tro har regnet med.

Hvorvidt denne arealsvikten på drøyt 30% er vesentlig og utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-3 må avgjøres ut fra en helhetsvurdering. I flg. forarbeidene er bakgrunnen for regelen at det helhetsbildet kjøperen får av eiendommen ved befaring bør telle mer enn det arealmål som blir opplyst, da dette kan være noe tilfeldig.

Når det gjelder helhetsbilde ved befaring vises til det som er nevnt over om tilgjengelighet og beskaffenhet. Det er ikke tvilsomt at den del av eiendommen som lot seg befare gav et positivt inntrykk på kjøper, som samme dag tok kontakt med selger for ytterligere informasjon. […] Lagmannsretten legger også til grunn at kjøper var på utkikk etter en stor eiendom, og at han først fattet interesse for eiendommen etter han fikk opplysninger om at den var ca 4 mål.

Dommen viser hvor konkret retten går til verks, og at flere forhold vil være av relevans. Kjøpers formål ble også vektlagt. Retten kom til at arealsvikten var vesentlig og utgjorde en mangel.

Vanlige spørsmål

Hva er arealsvikt?

Arealsvikt, også kalt arealavvik, er en betegnelse på et avvik hvor opplysninger om boligens størrelse ikke samsvarer med boligens størrelse i realiteten.

Utgjør arealsvikt en mangel ved boligen?

Det er ikke ethvert avvik mellom opplyst og faktisk areal som er kvalifisert til å utgjøre en mangel ved boligen, og følgelig utløse rettigheter hos kjøper. Avviket må normalt være av en viss størrelse.

Hva er vilkårene for at arealsvikten skal utgjøre en mangel ved boligen?

Opplysningen om arealet må ha innvirket på kjøpsavtalen, arealet må være vesentlig mindre enn selgeren opplyste om, eller selgeren må ha opptrådt særlig klanderverdig.

Hva betyr det at selger må ha opptrådt særlig klanderverdig?

Særlig klanderverdighet fra selger omfatter opptreden som svik og grov uaktsomhet. Vilkåret er strengt, og det skal mye til for at en selger skal kunne anses for å ha opptrådt særlig klanderverdig.

Hvor stor må arealsvikten være for å utgjøre en mangel ved boligen?

Arealsvikten må være av en viss størrelse. Det er lagt til grunn i rettspraksis at avviket i hvert fall må være på 9-10 % av bruttoareal for større leiligheter eller eiendommer for at selgeren skal kunne holdes ansvarlig.