Avhendingsloven § 3-10 regulerer hvilken betydning det har at kjøperen visste, måtte vite eller i visse tilfeller burde ha visst om mangler ved eiendommen. Følgen av dette vil være at et forhold som ellers er å anse som mangel likevel ikke vil være det.
Bestemmelsen i § 3-10 er ufravikelig til ugunst for kjøper ved forbrukerkjøp, jf. § 1-2 andre ledd. Den gjelder også ved rettsmangler og rådighetsmangler etter §§ 4-17 og 4-18.
Bestemmelsen må ikke forveksles med § 4-9. § 3-10 regulerer kjøperens undersøkelse av eiendommen før avtaleinngåelsen, mens § 4-9 regulerer kjøperens undersøkelse etter overtakelsen. Kjøperens undersøkelsesplikt etter § 4-9 går lenger enn undersøkelsesplikten etter § 3-10. Årsaken til dette er at det er lettere for kjøperen å undersøke eiendommen etter at han har overtatt den.
Første ledd
Etter første ledd kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Tidspunktet for vurderingen er da partene ble avtalerettslig bundet. Det avgjørende for om kjøperen måtte kjenne til mangelen vil være om det finnes noen rimelig unnskyldning for at han ikke visste om den, på samme måte som for selgeren etter § 3-8. Kjøperen har imidlertid normalt mindre kunnskap om eiendommen enn selgeren, og har heller ikke observert eller brukt eiendommen over tid. Han kan derfor lettere unnskyldes med å ikke ha kjent til mangelen.
I praksis vil kjøperens synfaring av eiendommen ved kjøp av bolig- eller fritidseiendom skje gjennom “visning” etter avtale med megleren. Dette må også være utgangspunktet ved vurderingen av hva han må ventes å kunne oppdage.
Andre ledd
Andre ledd regulerer virkningen av en manglende eller mangelfull befaring eller annen forundersøkelse fra kjøperens side. Det er en sammenheng mellom bestemmelsen og selgerens informasjonsplikt etter §§ 3-7 og 3-8, ved at kjøper må ha en større grunn til å undersøke forholdet dersom det er usikkerhet rundt selgerens opplysninger. Bestemmelsen har også et forhold til § 3-9 andre punktum ved at mangelfull undersøkelse fra kjøperens side vil virke inn på vesentlighetsterskelen.
Første punktum inneholder hovedregelen, som går ut på at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha oppdaget da han undersøkte eiendommen. Tilsvarende gjelder dersom han uten rimelig grunn har latt være å etterkomme selgerens oppfordring om å undersøke eiendommen.
Kjøperen vil kun ha plikt til å undersøke eiendommen hvis selgeren oppfordrer ham til dette. Dersom han ikke gjør dette, vil han ha risikoen for de feil som han kunne ha oppdaget ved en slik undersøkelse. Se for eksempel RG 2012 s. 1471, hvor kjøperen hadde blitt gjort oppmerksom på at drenering og takbelegg måtte skiftes ut. Hun ble også oppfordret til å ha med seg bygningskyndig person på visning. Oppfordringen ble ikke fulgt, og kjøperen hadde følgelig ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt. Hun kunne derfor ikke gjøre gjeldende som mangel at det ikke var fuktsperre i yttertaket.
Omfanget av undersøkelsesplikten har sammenheng med de opplysningene som selgeren gir om eiendommen. Kjøper vil ha mindre grunn til å undersøke ulike forhold ved eiendommen dersom selgeren gir et godt inntrykk av den, og opplysningene fremstår som sikre.
Kjøperen kan, under noen omstendigheter, unnlate å undersøke eiendommen til tross for oppfordring fra selgeren. Her vil det være avgjørende om kjøperen hadde rimelig grunn til å ikke foreta en undersøkelse. En rimelig grunn kan være at kjøperen med god grunn stoler på selgeren og hans saklige ekspertise og lokalkunnskap. Videre vil han heller ikke være pliktig til å foreta en undersøkelser av eiendommen dersom dette vil medføre urimelig kostnad eller tidsspille på grunn av lang avstand eller andre forhold.
Dersom selgeren har garantert at noe skal være i orden, trenger kjøperen normalt ikke å undersøke om det er tilfelle. Kjøperen vil i så fall beholde retten til å gjøre mangler gjeldende, uansett om de kunne ha vært oppdaget ved undersøkelse. Merk at det skal en del til før selger anses for å ha garantert noe, se kommentarene til § 3-1 tredje ledd andre punktum.
Hvis kjøperen har rimelig grunn til å ikke undersøke eiendommen, må han vurderes som om selger aldri ga noen oppfordring om undersøkelse. Det vil kun være de forhold som han kjente eller måtte kjenne til som han ikke får påberope seg.
Hvis kjøperen ikke har rimelig grunn til å ikke undersøke eiendommen, må han vurderes som om han har undersøkt eiendommen etter oppfordring fra selgeren. Han vil da ikke kunne påberope seg de forhold som han burde ha oppdaget ved en undersøkelse.
Andre punktum slår fast at kjøperens undersøkelsesansvar etter første punktum ikke gjelder dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uredelig eller for øvrig har handlet i strid med god tro. Dette kan for eksempel være tilfelle hvis selgeren ikke har formidlet opplysninger som han selv kjente til. Han vil da bli ansvarlig for dette, til tross for at kjøper burde ha oppdaget forholdet ved en undersøkelse. Det må være årsakssammenheng mellom det som selgeren kan klandres for og mangelen. Bestemmelsen har ikke stor betydning i praksis, ettersom selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 vil gå foran kjøperens undersøkelsesplikt etter § 3-10, og derfor fange opp de fleste tilfellene som andre punktum kan tenkes å omfatte, jf. tredje ledd.
Tredje ledd
Tredje ledd klargjør at kjøperens undersøkelsesplikt ikke begrenser selgeren sin opplysningsplikt om forhold ved eiendommen som han kjente eller måtte kjenne til etter §§ 3-7 og 3-8. Forutsetningen for at tredje ledd får anvendelse er at alle vilkårene i § 3-7 er oppfylt. Det vil være tilfelle dersom selger kjente eller måtte kjenne til forholdet, kjøper hadde grunn til å regne med å få opplysningen og at den manglende opplysningen må ha innvirket på avtalen.
Hvis begge partene har brutt sine plikter, vil selgerens brudd på sine plikter være avgjørende, se for eksempel LG-1999-000610 og RG 1999 s. 1598. Dersom ingen av parten var kjent med mangelsforholdet, men begge “måtte” ha kjent til dette på avtaletidspunktet, vil det være mest naturlig å gi selgerens opplysningsplikt avgjørende betydning.
Tredje ledd viser ikke til § 3-8 om uriktige opplysninger. Denne bestemmelsen gjelder uten unntak, også i tilfeller som omfattes av § 3-10. Dersom selgeren gir en uriktig opplysning, lar han samtidig være å gi opplysning om det faktiske forhold, og dette kan etter forholdene omfattes av § 3-7 slik at § 3-10 tredje ledd får anvendelse.
Et eksempel fra rettspraksis er LB-2008-157109. Her hadde selger vært kjent med en rapport om at det var ekte hussopp i en bygning, men ikke opplyst om dette ved salget. Han hadde imidlertid oppfordret kjøperen til å undersøke det. Lagmannsretten kom til at selgeren hadde vært uaktsom, og det forelå en mangel.
§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking.
(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.
(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.
(3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
