Dreneringsproblemer er et velkjent tema for mange boligeiere. I en nylig dom fra lagmannsretten(LG2024-34593) fikk kjøperen medhold i sitt krav om heving av boligkjøp, etter at selgeren ikke ga nok opplysninger om boligen, særlig knyttet til drenering.
Sakens historikk
Leiligheten, opprinnelig bygget i 1860, ble totalrenovert i 2016, og solgt i 2022. Kjøperen oppdaget flere feil og mangler ved leiligheten straks etter kjøpet, herunder problemer med drenering og grunnmur, og krevde å få hevet kjøpet.
Mangel
Ifølge avhendingslova § 3-1 har en eiendom mangler om den ikke har slik kvalitet som partene har avtalt. Avhendingslova § 3-2 fastsetter videre at eiendommen har mangel hvis den «ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente». Sentrale vurderingselementer for å avgjøre hva en kjøper kan forvente er blant annet boligens alder, pris og informasjonen kjøperen mottar før kjøpet.
I denne saken mente lagmannsretten at kjøperen hadde rimelige forventninger om at boligen skulle være i god stand, også når det gjaldt drenering og grunnmur. Retten la vekt på at verken dreneringen eller grunnmuren ble forbedret ved totalrenoveringa i 2016. Til tross for dette ble de vurdert som i god stand i tilstandsrapporten og i selgerens egenerklæringsskjema, og problemene med drenering og grunnmur ble bagatellisert. Retten mente at selgeren burde ha gitt mer informasjon om disse forholdene før salget, og konkluderte med at det forelå en mangel.
Heving – «eit vesentleg avtalebrod»
Etter avhendingslova § 4-13 (1) må manglene utgjøre «eit vesentleg avtalebrot» for at kjøperen skal kunne heve kjøpet. For å avgjøre om et slikt vesentlig avtalebrudd foreligger, skal det foretas «en helhetsvurdering av om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten».
I denne vurderingen la retten vekt på en rekke ulike momenter. For det første var det «stor usikkerhet til hvilken betydning manglene vil ha for leilighetens salgsverdi», og denne usikkerheten ville ikke bli avklart før leiligheten eventuelt ble solgt på ny. Det ble også understreket at det var «uforholdsmessig kostbart og lite hensiktsmessig» å utbedre problemene, noe som medførte at eierne enten måtte leve med manglene eller selge boligen til en lavere pris. Videre ble summen av eventuelle utbedringskostnader og det «varige avviket mellom kontraktsmessig og faktisk tilstand» vurdert som «betydelig». Retten påpekte også at boligen var «markedsført som totalrenovert i 2016», noe som ga kjøperen grunn til å forvente «høy standard». I tillegg ble en annen mangel – «lekkasje fra himling» – tatt med i helhetsvurderingen.
Retten konkluderte med at disse forholdene var nok til å anse som et vesentlig avtalebrudd, og kjøperen fikk dermed medhold i kravet om heving av kjøpet. Selgeren måtte tilbakebetale hele kjøpesummen samt omkostninger.
Ta kontakt – fritt valg av advokat
Tror du at du har en liknende sak? Hvis du har kjøpt boligkjøperforsikring, har du fritt valg av advokat. Har du ikke kjøpt boligkjøperforsikring, har du dekning under rettshjelpsdekning, under innboforsikring eller husforsikring. Ta kontakt for en uforpliktende vurdering av våre boligadvokater på post@aladvokat.no.
