Rettspraksis: Undersøkelsesplikt ved kjøp av bolig
Kjøper har etter avhendingslova § 3-10 en generell plikt til å foreta undersøkelser i forbindelse med boligkjøp. Kjøper kan etter bestemmelsen ikke påberope seg mangler som ville ha blitt avdekket ved en undersøkelse. Rt-2010-103 (Tertnes) er illustrerende i denne sammenheng. Høyesterett tok i saken stilling til et krav om prisavslag på grunnlag av mangel ved boligen etter avhl. § 3-9 annet punktum. I vurderingen fremhevet de blant annet betydningen av kjøpers undersøkelsesplikt.
Kort om saksforholdet
Rt-2010-103
Saken gjelder et boligkjøp i 2003. I 2005 startet kjøperne et utbedringsarbeid på boligen og oppdager i denne forbindelse flere forhold de vurderte som mangler. Det var blant annet tale om manglende vindtetting for isolasjon under soveromsgulv, manglende vindtetting i enden av isolasjon på loft og manglende styrke i sammenføyningen av plassbygde takstoler. Kjøperne krevde etter dette prisavslag.
Rettens vurdering
De rettslige utgangspunktene
Retten måtte først og fremst ta stilling til om feilene var av en slik art at eiendommen var “i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhl. § 3-9 annet punktum. Det påpekes at
“(Vesentlighetskravet) bygger etter lovteksten på en vurdering av hva kjøperen har grunn til å regne med ut fra et kvantitativt element -« kjøpesummen» – og et kvalitativt element – «tilhøva elles”.
Kjøpers undersøkelsesplikt faller inn som et moment under det kvalitative elementet (“tilhøva elles”).
Førstvoterende viser også i vurderingen til en uttalelse i forarbeidene som viser hensynet bak regelen i avhl. § 3-9 annet punktum. Det uttales at
“… misforholdet mellom tingens stand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt» for at vesentlighetskravet skal være oppfylt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 92. Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot”.
Vurderingen av “tilhøva elles”, herunder kjøpers undersøkelsesplikt
I den kvalitative vurderingen påpekes det først at det var tale om
“et bolighus som i 2003 var 27 år gammelt. …. (Det er) påregnelig at en brukt, eldre bolig ikke på ethvert punkt oppfyller alle krav til god håndverkskikk og byggeforskrifter. Slike avvik ved en eldre brukt bolig, uten at forholdet gir seg utslag i funksjonssvikt, vil etter omstendighetene ikke i seg selv representere mangler ved eiendommen i rettslig forstand”.
Videre kommer det som er særlig sentralt for oss vedrørende kjøpers undersøkelsesplikt. Det var i taksten opplyst om at man anbefalte en tilstandsrapport for en grundig gjennomgang av bygningsmassen. Etter rettens syn var det derfor sentralt at
“opplysningen i taksten gir et varsel om at salgsopplysningene ikke bygget på noen bygningsteknisk gjennomgang, og at enkelte bygningstekniske feil derfor ikke kunne utelukkes”.
I denne forbindelse uttalte førstvoterende at
“Det er ikke nødvendig for meg å ta stilling til om en slik rapport ville ha avdekket den feilaktige utførelsen av takstolene og den mangelfulle isoleringen av loftet, og om Tertnes (kjøper) burde ha innhentet en slik rapport”.
Retten tar altså ikke konkret stilling til om innhenting av en tilstandsrapport ville avdekket manglene. Man må likevel kunne legge til grunn at så ville være tilfellet. Det var tross alt tale om et eldre hus, samt at det i taksten var opplyst om innhenting av tilstandsrapport for en grundigere gjennomgang. Dette måtte ha gitt kjøper en oppfordring til å avklare forholdene på eiendommen.
Etter å ha vurdert en rekke forhold (som ikke alle er nevnt her), kom Høyesterett til at det ikke forelå noe utvilsomt misforhold mellom eiendommens stand og det kjøperne kunne regne med. Eiendommen var altså ikke i «vesentleg ringare stand» enn kjøperne hadde grunn til å regne med, jf. avhl. § 3-9. Kravet om prisavslag ble dermed ikke tatt til følge.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
