Mangler ved din nye bolig kan gi deg rett til å heve kjøpet. I en nylig dom fra lagmannsretten (LH-2024-7388) fikk kjøperne av en ny leilighet medhold i å heve kjøpet da boligen hadde flere mangler, og selgeren hadde mistet sin rett til å utbedre dem.
Sakens bakgrunn
Leiligheten ble solgt med et «som den er»-forbehold i 2021. Allerede før overtakelsen oppdaget kjøperne flere feil, som de informerte selgeren om. Til tross for forsøk på å utbedre feilene, vedvarte problemene, og nye mangler dukket opp. Kjøperne krevde derfor heving av kjøpet.
Solgt «som den er»?
Etter lovendring i 2022 kan ikke «som den er»-forbehold lenger brukes ved salg til forbrukere. Siden denne leiligheten ble solgt i 2021, gjelder de gamle reglene i avhendingslova § 3-9, og «som den er»-forbeholdet er gyldig. Men selv med et slikt forbehold kan eiendommen ha mangel hvis selger har gitt uriktige opplysninger, eller hvis boligen er i «vesentlig ringare stand» enn det kjøperen med rimelighet kunne forvente ut fra kjøpesummen og andre forhold, jf. avhendingslova § 3-9.
Hva er «vesentlig ringare stand»?
Det sentrale i vurderingen av om eiendommen er i «vesentlig ringare stand» er hva kjøperen normalt kan forvente. Lagmannsretten uttalte at ved «salg av nye eiendommer skal det relativt lite til av avvik før det foreligger en mangel». Leiligheten ble markedsført som ny og av høy standard, med beskrivelser som «eksklusivt bad» og «meget god standard». Kjøperne hadde dermed grunn til å forvente «en bolig av høy kvalitet uten nevneverdige feil og i henhold til offentligrettslige krav».
Vurderingen av manglene
Retten fant flere alvorlige mangler ved leiligheten, og la blant annet vekt på;
- Avvik fra brannkrav i konstruksjonen.
- Bomlyd i flisene på bad og vaskerom.
- Luftlekkasjer og heksesot i leiligheten.
Manglene ville kreve omfattende og kostbare utbedringer. På bakgrunn av dette og markedsføringen av boligen, som ny og av høy standard, fant retten at leiligheten var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å forvente.
Selgers rett til utbedring
Avhendingslova § 4-10 gir selgeren rett til å utbedre manglene, men det skal skje uten «urimeleg ulempe» for kjøperen og «innan rimeleg tid». Lagmannsretten fastslo at selgeren i denne saken hadde mistet sin rett til utbedring, da han ikke hadde fremlagt noe tilbud om utbedring av de påviste manglene, men kun erkjent ansvar for noen mindre forhold.
Heving
Heving kan kreves dersom mangelen utgjør et «vesentlig avtalebrot», jf. avhendingslova § 4-13. Avgjørelsen om heving må «bygge på en helhetlig vurdering der spørsmålet er om kjøperne har rimelig grunn til å si seg fra avtalen». Retten vurderte at de mange feilene, kombinert med uklare kostnader for utbedring, dårlig håndverksmessig utførelse, og boligens markedsføring ga kjøperne rimelig grunn til å heve.
Ta kontakt – fritt valg av advokat
Er du i tvil om du kan kreve heving av boligkjøpet? Hvis du har kjøpt boligkjøperforsikring, har du fritt valg av advokat. Boligadvokatene i Austin Lyngmyr bistår klienter som har en sak mot selgersiden. Har du ikke kjøpt boligkjøperforsikring, har du dekning under rettshjelpsdekning, under innboforsikring eller husforsikring. Ta kontakt for en uforpliktende vurdering av våre boligadvokater på post@aladvokat.no. Du kan også benytte vårt kontaktskjema:
