Bustadoppføringslova § 1a inneholder bestemmelser om borettslagsboliger.
Bakgrunn
Bestemmelsen ble innført ved vedtagelsen av lov 6. juni 2003 nr. 39 om borettslag (burettslagslova eller brl.). Bustadoppføringslova omfattet tidligere ikke avtale om ny borettslagsbolig. De viktigste reglene om avtaler om ny borettslagsbolig fremgikk da av de tidligere borettslagslovene – lov 4. februar 1960 nr. 1 om boligbyggelag og lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag. Disse lovene regulerte hovedsakelig to situasjoner. For det første regulerte lovene tilfeller hvor boligbyggelag stiftet borettslag for sine medlemmer. For det andre regulerte de tilfeller hvor flere personer gikk sammen og stiftet et borettslag for å dekke egne boligbehov.
Før den nye borettslagsloven ble vedtatt var det mange eksempler på at andre utbyggere enn boligbyggelag benyttet seg av borettslagsformen som eieform. Dette ble imidlertid ikke direkte regulert av de tidligere lovene. Det var derfor ofte komplisert å klarlegge det nærmere innholdet i slike kontrakter. Etter nåværende borettslagslov er det lagt til rette for at også andre utbyggere enn boligbyggelag kan bruke borettslagsform.
Første ledd
Første punktum
Det følger av bestemmelsens første ledd at reglene om rett til fast eiendom med eierbolig, jf. § 1 første ledd bokstav b, gjelder tilsvarende for avtale mellom forbruker og boligbyggelag eller annen yrkesutøver om rett til bolig som er knyttet til eller skal knyttes til andel i borettslag, dersom arbeid som er omfattet av avtalen ikke er fullført på avtaletiden. Dersom boligen er ferdigstilt på avtaletiden, gjelder avhendingsloven, jf. avhl. § 1-1a.
Det er bestemmelsene om avtaler som omfatter både grunn og oppføring som skal gjelde tilsvarende. Avtaler om borettslagsbolig vil indirekte alltid omfatte rett til grunnen.
Det er forbrukeren og boligbyggelaget som er avtaleparter, eventuelt forbruker og en annen utbygger. Borettslaget kan bli stiftet på avtaletiden. Det kan også bli stiftet senere. Forhåndsavtaler med borettslaget om å kjøp av andel vil ikke være bindende, jf. brl. § 2-1 andre ledd andre punktum. Utbyggeren vil typisk eie alle andelene i byggetiden, og overføre dem til forbrukeren på et senere tidspunkt. Hvis forbrukeren får bruksrett til boligen før andelen er overtatt, vil nærmere regler om overførinngsrett m.m. være gjeldende, jf. brl. § 2-12.
Etter bustadoppføringslova vil utbyggeren være “entreprenør”, selv om oppføringen blir utført av noen andre. Dette er normalt for boligbyggelag. At loven gjelder tilsvarende innebærer blant annet at reglene om endringer i § 9, garanti i § 12, forsinkelse og mangler, samt forskuddsbetaling i § 47 gjelder mellom utbyggeren og forbrukeren.
Andre punktum
Overføring eller kjøp av andel i borettslaget skal regnes som hjemmelsoverføring dersom borettslaget har hjemmel til eiendommen. I praksis vil alternativet “overføring” være det mest aktuelle. Det kan imidlertid tenkes tilfeller hvor antall boliger blir endret, og det blir flere andeler.
At overføringen skal regnes som hjemmelsoverføring innebærer at entreprenøren kan kreve oppgjør uten garanti fra banken eller liknende, se § 47.
Bestemmelsen i andre punktum forutsetter at borettslaget har hjemmel til eiendommen.
Andre ledd
Andre ledd ble endret i 2010. Endringen gikk ut på at avtalen skal opplyse om “kontaktvederlag”, samt om den samlede summen av kontantvederlag og fellesgjeld. Andelen skal være på minst kr 5000, men ikke mer enn kr 20 000, jf. brl. § 3-1 første ledd.
Tredje ledd
Det følger av tredje ledd at borettslaget kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesarealer eller felles rettigheter eller plikter ellers.
Eieren av en andel kan kun gjøre gjeldende krav som knytter seg til hans avtale og hans bolig. Dette kan for eksempel være arealsvikt eller mangler ved inventar og utstyr. Borettslaget kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesarealene. Med “borettslaget” menes styret.
Grensen mellom individuelle krav og felleskrav kan til tider være uskarp. Bestemmelsen er formulert slik at borettslaget ikke trenger å ha eksklusiv kompetanse. I forarbeidene til bestemmelsen vises det til at spørsmålet om råderetten over kravet må avgjøres på grunnlag av rettsforholdet mellom andelseieren og laget, dersom andelseieren motsetter seg at laget gjør et krav gjeldende. Hvorvidt en andelseier kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesarealer, må avgjøres ut fra generelle regler om rettslig interesse.
§ 1a. Burettslagbustader
Reglane om rett til fast eigedom med eigarbustad, jf. § 1 første ledd bokstav b, gjeld tilsvarande for avtale mellom forbrukar og bustadbyggjelag eller annan yrkesutøvar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, dersom arbeid som er omfatta av avtalen, ikkje er fullført på avtaletida. Overføring eller teikning av andel i burettslaget skal reknast som heimelsoverføring dersom burettslaget har heimel til eigedommen.
Avtalen skal opplyse om kontantvederlag, andel fellesgjeld i burettslaget og den samla summen av desse beløpa.
Burettslaget kan gjere gjeldande krav som knyter seg til fellesareal eller felles rettar eller plikter elles.
