Bustadoppføringslova § 47 regulerer adgangen til å avtale at forbrukeren skal betale for entreprenørens ytelse på forskudd, det vil si før overtagelse.
Når kan forbrukeren betale på forskudd?
Første ledd regulerer hvordan ordninger med forskuddsbetaling kan utformes. Med “avdrag eller forskot” menes betaling av hele eller deler av vederlaget før overtagelse. Utgangspunktet er at avdragene ikke skal være høyere enn det som er tilført av arbeid og materialer til enhver tid. Om utgangspunktet for foreldelsesfristen ved avdragsbetaling, se Rt. 2013 s. 1476.
For at avtale om forskuddsbetaling skal være bindende for forbrukeren, må vilkårene i denne bestemmelsen være oppfylt. En forskuddsbetalingsklausul kan bli kjent delvis ugyldig, jf. formuleringen “så langt”. Entreprenøren kan etter omstendighetene kreve at hele avtalen settes til side dersom en forskuddsbetalingsklausul ikke er bindende for forbrukeren. Grunnlaget for dette vil være allmenne forutsetningssynspunkter, og eventuelt avtaleloven § 36.
Bokstav a
Bokstav a presiserer at verdien av arbeidet som er utført på eiendommen sammen med materialer som er tilført eiendommen minst skal tilsvare det som til enhver tid er betalt.
Forskuddsbetaling etter § 47 første ledd kan avtales dersom arbeidet vil bli utført på forbrukerens tomt. Eiendommen må være tilført verdier. Hvis det for eksempel skal betales separat for prosjektering, vil vilkåret være at prosjekteringen har ført til at eiendommen har økt i verdi.
Det må trolig godtas at forskuddsbetaling også kan avtales der tomten fremdeles tilhører en tredjeperson, og avtalen mellom forbrukeren og entreprenøren ikke omfatter retten til tomten, jf. andre ledd. I slike tilfeller må forbrukeren ha vern overfor entreprenørens kreditorer.
Når det gjelder ikke-innebygde materialer, må forbrukeren ha separatistrett overfor grunneierens kreditorer. Dersom det gjelder arbeid som er utført på eiendommen, vil spørsmålet måtte løses ut fra lov 10. april 1969 nr. 17 om hendelege eigedomshøve (hendl.).
Bokstav b
Bokstav b regulerer forholdet til salgspant eller andre heftelser. Retten til salgspant kan falle bort ved godtroerverv, se Rt. 1990 s. 59, eller ved sammenføyning eller bearbeidelse etter panteloven §§ 3-19 og 3-20. Forbrukeren må imidlertid kunne nekte å betale avdrag dersom salgspanthaveren ikke trekker sitt krav, jf. prinsippet i § 39 tredje ledd. Salgspant i materialer ved salg til entreprenør er mindre aktuelt etter endringen av panteloven § 3-15 i 1999.
Bokstav c
Bokstav c presiserer at en tidel av vederlaget alltid skal være igjen til etter overtagelsen. Det er vanlig med en “innestående” sum som en ekstra trygghet for byggherren i kontraktspraksis i entrepriseforhold, se for eksempel NS 8405 (2008) pkt. 28.1. Det er ikke noe krav etter loven at avdragene til enhver tid skal utgjøre 10 % mindre enn verdiene som er tilført. Det er tilstrekkelig at det gjenstår minst 10 % før overtagelsen.
Særbestemmelse for avtaler som omfatter rett til grunn
Andre ledd inneholder en særregel for avtaler som omfatter rett til grunn. Her vil den faktiske situasjonen være annerledes enn hvis forbrukeren eier grunnen. Når arbeidet blir utført på forbrukerens eiendom, blir han eier av det som etter hvert blir utført. Når avtalen omfatter rett til grunnen, får forbrukeren normalt ikke vern i forbindelse med beslag i eiendommen fra grunneierens kreditorer før retten til grunnen er tinglyst.
Vilkårene i første eller tredje ledd for forskuddsbetaling må være oppfylte, selv om hjemmelen er overført. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling som kun er sikret med pant, se NOU 1993: 20 s. 30. Garanti etter tredje ledd vil være nødvendig selv om forskuddsbetalingen står på en klientkonto hos advokat eller eiendomsmegler.
Forskuddsbetaling ved garanti
Tredje ledd innebærer at forskuddsbetaling kan avtales uten hensyn til om vilkårene i første ledd bokstav a og b er oppfylte, dersom betalingen er sikret med garanti fra en finansinstitusjon.
Selv om det blir stilt trygghet, skal minst en tidel være ubetalt ved overtagelsen. Garanti etter denne bestemmelsen vil komme i tillegg til garanti etter § 12, jf. Ot.prp.nr. 21 (1996-1997) s. 78. Ved en lovendring i 2010 ble det presisert at garantien kan gjøres gjeldende også av forbrukerens rettsetterfølgere.
I LB-2009-198298 ble styrelederen i et entreprenørselskap erstatningsansvarlig blant annet fordi det ikke var stilt garanti etter §§ 12 og 47.
§ 47. Forskotsbetaling
Avtale om at forbrukaren skal betale avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag, gjeld berre så langt
a. verdien av arbeid som er utført på eigedomen, saman med materialar som er tilførte eigedomen, minst svarer til det som til kvar tid er betalt,
b. det ikkje kviler salspant eller andre hefte på materialar som er innbygde eller tilførte eigedomen, og som skal betalast ved avdraget, og
c. minst ein tiandedel av vederlaget ikkje skal betalast før overtakinga.
Ved avtalar som omfattar rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan det berre avtalast forskotsbetaling etter første ledd dersom betalinga skal skje etter at forbrukaren har fått overført heimelen til eigedomen utan andre hefte enn dei som forbrukaren skal overta, eller det er stilt garanti som nemnd i tredje ledd.
Sjølv om vilkåra i første ledd bokstav a og b ikkje er oppfylte, kan det avtalast at forbrukaren skal betale avdrag mot sjølvskuldgaranti frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. § 12 sjette og sjuande ledd gjeld tilsvarande.
