Sakens hovedtrekk
En ny dom fra Gulating Lagmannsrett ga kjøper medhold i sitt krav om heving av boligkjøp etter mangel. Boligen hadde omfattende lekkasjer fra vinduer og en ballkong, samt et feilmontert grenrør. Et betydelig moment i vurderingen av hevingskravet var at det hadde blitt gitt uriktige opplysninger til kjøperen.
Avhendingslova §3-2
Den gjeldende loven for saken er avhendingslova (avhl.). Generelle krav til standard av fast eiendom fremstilles i §3-2. Bestemmelsen er ny fra 2022, og senker terskelen for å konstatere mangelsansvar. Dommen fra Lagmannsretten er dermed videre retningsgivende for fremtidige saker som gjelder spørsmålet.
Partenes anførsler
Kjøper anfører at det foreligger en mangel etter avhendingsloven §3-2. Bestemmelsens første ledd om hva en alminnelig kjøper kan forvente er avgjørende. De hevder at tilstandsgraden som var oppført ved salget av boligen gjeldende avløp, rør, ballkong og vinduer, i realiteten var dårligere enn det som kunne forventes. I tillegg skulle selger ha opplyst om fuktskader. Kjøper krever heving etter avhl. §4-13 (1) og erstatning etter §4-14. Subsidiært kreves det prisavslag etter § 4-12.
Selger motsetter seg kravene. Han hadde i sin eiertid fortløpende skiftet vinduer der det var oppstått lekkasjer, og utskiftningene var som forventet ut fra vinduenes forventede levetid. Balkongen hadde også overskredet forventet levetid. De skjulte fuktskadene i veggen og ned i bjelkene var påregnelige følgeskader. Når det gjelder tilstandsgraden mener selger at kjøpers subjektive mening om forventning er uten betydning.
Heving av kjøp
For heving av kjøp foreligger det generelt et vilkår om at et kontraktsbrudd må innebære et vesentlig avvik fra det avtalte. Dette kalles for en misligholdsbeføyelse. Partene er etter dette praktisk sett, i størst mulig grad, ikke lenger knyttet til sine plikter etter avtalen på området hevingen gjelder. Spørsmålet i saken er dermed om det foreligger en mangel som innebærer et «vesentleg avtalebrot», jf. avhendingslova § 4-13 (1).
En helhetsvurdering fra Lagmannsretten – foreligger det en mangel?
Lagmannsretten legger til grunn at utgangspunktet for mangelsvurderingen er hva kjøperen «kunne forvente», jf. avhl. §3-2. Vurderingsmomentene som legges til grunn er alder, det som er opplyst ved salget, i tillegg til hvordan eiendommen fremstod ovenfor kjøperen.
Ut fra selgers forklaring mener lagmannsretten at det har vært klart for selger både at det hadde vært, og var risiko for lekkasjer fra vinduene. Selgeren hadde utført deler av fugearbeid rundt vinduene selv og hadde på selverklæringen krysset av på at arbeidet kun var utført av faglærte. Opplysningene i taksten og egenerklæringen ga dermed et uriktig bilde av tilstanden av vinduene og risiko for lekkasje. Lagmannsretten ser dermed bort fra forventningene om generell levetid av tingen. I tillegg anses lekkasjene fra vinduer og balkong, og misvisende opplysninger om utbedringer av avløpet også som en mangel etter avhl. §3-2.
Utslaget av mangelen
Vurderingen av hvilken mangelsbeføyelse kjøperen har krav på beror på hva kostnadene til utbedring av manglene utgjør.
Lagmannsretten finner det klart at det ikke ville vært aktuelle kjøpere til eiendommen etter et eventuelt prisavslag. Etter en samlet vurdering av omfanget av manglene, all ulempe med å utbedre manglene, utfordringer med å finansiere utbedringskostnadene og usikkerhet om eiendommen, er det kommet til at kjøperne ikke er tilstrekkelig avhjulpet med å tilkjennes et prisavslag.
Kjøperen ble gitt medhold i hevingskravet. Det ble ikke gitt medhold i kravet om erstatning.
Vi bistår deg gjerne – ta kontakt!
Trenger du bistand i din sak? Ta kontakt med oss for videre hjelp. Vi gir deg uforpliktende førstevurdering.
