En feil på bolig etter et kjøp kan være så mangt. Dersom det er alvorlige forhold som selger ikke opplyste om før overtakelsen eller ting det ikke var mulig å se selv ved undersøkelse, er det grunnlag for å rette krav mot selgeren.
Når oppdaget du feilen?
Et generelt prinsipp er at det er viktig å reagere så fort som mulig etter av feilen er avdekket. Du har en generell undersøkelsesplikt både før kjøpet og ved overtakelse.
I tillegg bør du ta en grundig sjekk et par måneder etterpå. Kanskje ser du tegn på råte eller noe annet da.
Etter å ha konstatert feilen bør du underrette selgeren så fort som mulig. Det kan dere begge tjene tid og penger på. Jo lenger tid som går, desto mer innretter selgeren seg på at handelen er ferdig og avgjort. Avhjelping av forskjellige forhold er oftest også lettere å gjøre på et så tidlig tidspunkt som mulig.
I avhendingsloven står det at en slik underretning må skje innen rimelig tid. I praksis fortolkes dette til cirka to måneder etter at feilen er avdekket. Går det lenger tid, risikerer du å tape retten til å fremme krav mot selger.
Hva slags feil kan det være?
I og med at det gjerne er feil du ikke hadde så lett å for å oppdage selv, og selger heller ikke opplyste om dem, snakker vi om skjulte feil.
Det kan være gjerne ting som har med konstruksjonen å gjøre eller som befinner seg inni vegger, i kriker og kroker eller på mørke og fuktige plasser.
De vanligste syndere har med råte, mugg eller fuktighet å gjøre. En konstruksjonsfeil kan være årsaken til dette. Skadedyr kan også forekomme. Slike saker har blitt mer og vanlig etter at skjeggkreene kom til landet.
Det kan også være at selgeren eller dennes representant (eiendomsmegleren) har gitt uriktige opplysninger om boligen, eller utelatt å informere om heftelser eller kommunale forordninger som ville hatt betydning for kjøpet.
Sanksjoner ved feil på bolig
Har du funnet en feil i etterkant av kjøpet og har reklamert overfor selger, er det et spørsmål hva selger kan gjøre med dette.
De vanligste misligholdsbeføyelsene inkluderer retting, prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet.
Det normale er at kjøper ber om å få tilbake en del av kjøpesummen, altså et prisavslag. Dette tilsvarer den reduserte verdien boligen har på grunn av feilen. I tillegg kan det kreves erstatning dersom det er konkrete utgifter eller tap av inntekter på grunn av det inntrufne.
Heving eller annullering av kjøpet skjer unntaksvis der saken ikke kan ordnes med prisavslag eller på annen måte.
Bruk av advokat
Det kan noen ganger være nyttig å konferere med en advokat om hvorvidt feilen er så alvorlig at det er grunn til å rette krav mot selger. Dersom det blir en boligtvist ut av det, kan det være greit med profesjonell bistand.
I de tilfellene hvor selger har eierskifteforsikring, er det forsikringsselskapet som blir kjøpers motpart i saken.
Kilder:
Trygve Bergsåker. Kjøp av fast eiendom: med kommentarer til avhendingsloven. Norges eiendomsmeglerforbund 2013 5. utg.
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013.
Vanlige spørsmål
Hva er typiske feil på bolig etter kjøp?
Typiske feil er alt som har med fuktighet, mugg og råte å gjøre, skadedyr, konstruksjonfeil og arealsvikt i forhold til salgsoppgaven.
Når burde jeg oppdaget feilen?
Det kommer selvfølgelig an på hvor skjult den er, men generelt så fort som mulig. Merk at dersom det går mer enn fem år etter kjøpet, vil du tape retten til å komme med krav overfor selger.
Hvordan reklamerer jeg til selger?
Det anbefales at du gjør det skriftlig. Da har du et bevis på at det er gjort innen fristen. (Det er tilstrekkelig med en e-post). I reklamasjonen holder det å vise konkret til det du mener er en feil. Du behøver ikke å taksere den eller komme med krav.
Kan jeg kreve prisavslag hvis jeg oppdager feil på bolig etter kjøp?
Ja. Prisavslag er en mulighet. Hvor mye det er rimelig å be om kommer an på hvor mye mindre boligen anses å være verdt på grunn av feilen.
