En konstruksjonfeil ved en bolig kan gi alvorlige konsekvenser for kjøper. Dårlige konstruksjoner kan føre til vannskader, mugg, råte eller regelrett brannfare. Her går vi gjennom noen typiske eksempler og hvordan du går fram overfor selger i slike tilfeller
Konstruksjonsfeil i taket
Det eneste som står mellom oss og den norske høsten, vinteren, våren og regntunge somre, er taket. Vi kjøper ikke bolig for at det skal regne inn.
Det gjør det heller forhåpentligvis ikke, men feil konstruerte tak kan føre til at fuktigheten trenger gjennom. Dette innsiget kan videre føre til vann- og fuktskader.
Konstruksjonfeil ved dreneringen
Hus og andre bygninger er avhengig av riktig drenering slik at vannet føres bort fra grunnmuren. Det er viktig med en tørr kjeller. I motsatt fall risikerer du vann- eller fuktskader, sopp og råte. Det kan bli dyrt å rette opp dette i ettertid.
Feilkonstruksjon av våtrom
Når det gjelder bygging av våtrom er det flere kvalitetstandarder som skal følges. Det er unødvendig å si at det er gode grunner for dette. Likevel skjer det oftere enn man tror at det slurves her. Resultatet er nok en gang: Fukt, mugg, sopp og råte.
Feil i konstruksjonen er å regne som en mangel
En reklamasjon til selger forutsetter at man kan definere en mangel ved boligen. Kan vi konstatere at det er begått en feil ved konstruksjonen som får slike konsekvenser som nevnt ovenfor, vil vi normalt si det er oppfylt.
Bemerk at dette ikke gjelder dersom selger har informert om feilen på forhånd. Noen ganger kan det imidlertid bli et definisjonsspørsmål i hvilken grad dette har skjedd.
Visste selgeren om feilen i konstruksjonen?
Selgeren kan imidlertid ikke videreformidle det han eller hun ikke har kjennskap til eller burde ha kjennskap til. Så langt strekker ikke selgers opplysningsplikt seg.
Det er klart at det er høyere forventninger til en utbygger enn en privat part i slike sammenhenger. Disse forpliktelsene reguleres av bustadoppføringsloven.
Men en del skader bør også være lett å observere for en person som selv har bodd i boligen. Den klassiske lukten av mugg når du åpner kjellerdøren er en klar indikasjon på fuktskader.
Kan selgeren selge bolig med konstruksjonsfeil som den er?
Tidligere kunne selgeren selge boligen sin som den er for å reservere seg mot skjulte mangler. Etter en lovendring er dette ikke lenger mulig.
Hva selger visste eller ikke visste er fortsatt et tema i vurderingen, men kan ikke på noen måte frita ham for alt ansvar for feil ved bygningen.
Prisavslag eller heving?
Hvis det er en konstruksjonfeil som kjøperen ikke var informert om ved kjøpet, uavhengig om selgeren selv visste om den eller ikke, er det klart at det innvirket på budet som ble lagt inn. Det er ulike løsninger på en slik boligtvist.
Det naturlige kravet fra kjøper er da et prisavslag som utlikner differansen fra en bolig uten feil. Det kan være vanskelig å anslå et eksakt beløp, men det er vanlig å simulere en markedsverdi ut fra tilsvarende boliger under samme forhold.
Heving er en løsning der boligen ikke lenger er anvendbar for kjøperens formål. Normalt vil det likevel kunne fikses med en utbedring, prisavslag eller erstatning. Det er derfor sjeldent at domstolene gir medhold i et krav om heving. Det kan likevel skje i graverende tilfeller.
Advokathjelp og bygningskyndig ekspertise
Det kan hende du får bruk for begge deler i slike saker. Det kan være en fordel å bruke rene eiendomsadvokater som også har en viss innsikt i bygningsmessige spørsmål i slike saker.
Sjekk innboforsikringen eller andre retthjelpsforsikringer om du kan få dekket noen av kostnadene til dette. Advokaten du henvender deg til skal også gjøre dette rutinemessig.
Kilder:
Bergsåker, Trygve. KJØP AV NY BOLIG med kommentar til bustadoppføringslova. Utgitt i samarbeid med Norges
Eiendomsmeglerforbund, 2014, 2. utgave.
Falkanger, Thor. Fast eiendom rettsforhold. Universitetsforlaget, 5. utgave, 2016.
Vanlige spørsmål
Kan jeg selge en bolig med konstruksjonfeil?
Hvis du kjenner til at boligen lider av en konstruksjonsfeil, må du informere interesserte kjøpere om dette. I så fall har de ingen grunn til å reklamere på feilen etter kjøpet.
Hva bør jeg gjøre hvis jeg oppdager en konstruksjonfeil etter at jeg har kjøpt boligen?
Du bør melde fra til selgeren snarest, og senest innen to måneder. Ellers risikerer du å tape eventuelle krav overfor selgeren.
Hva kan skje hvis det er en feil i tak-konstruksjonen?
Vann kan trenge inn, og forårsake vann- og fuktskader.
Bør jeg søke advokathjelp i forbindelse med konstruksjonsfeil?
En advokat kan hjelpe deg å utrede eventuelle krav du måtte ha på selgeren. Vedkommende vil også kjenne til nødvendige frister og rettslige prosesser.
