Har du akkurat kjøpt en nybygd bolig og har oppdaget feil eller mangler ved boligen? Bustadoppføringslova regulerer disse situasjonene og gir god beskyttelse til deg som kjøper. Den oppstiller nemlig en skranke for entreprenør ved avtaleinngåelsen, ved at entreprenøren ikke kan stille ugunstigere vilkår enn det som følger av loven. I tillegg har du som kjøper visse mangelskrav dersom du i ettertid oppdager feil eller mangler ved boligen. Her får du en oversikt over hva som utgjør en mangel og hvordan du skal gå frem for å få gjennomslag for kravet ditt overfor entreprenøren.
Hva utgjør en mangel?
Utgangspunktet for å vurdere om boligen har en feil eller mangel er avtalen mellom entreprenøren og kjøper. Dersom avtalen ikke inneholder konkrete holdepunkter for hvilken kvalitet som kunne forventes, eller det er avtalt ugunstigere vilkår enn det som følger av loven, blir utgangspunktet for mangelsvurderingen bustadoppføringslovas regler.
Etter bustadoppføringslova § 7, jf. § 25, har boligen en mangel dersom entreprenøren ikke har utført arbeidet på en god faglig måte. Entreprenøren må i denne forbindelse også ivareta forbrukerens interesser og miljøhensyn. Etter bestemmelsens annet ledd skal også materialene som entreprenøren bruker i sitt arbeid, være av vanlig god kvalitet. Er ikke dette tilfellet, vil boligen ha en mangel. Dette må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.
Etter buofl. §§ 26 og 27 foreligger det også en mangel ved boligen dersom entreprenøren har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger. Dette gjelder likevel bare dersom de manglende eller uriktige opplysningene har virket inn på avtalen. Det vil si at du som forbruker ikke ville ha inngått den samme kontrakten om du hadde blitt opplyst om det aktuelle forholdet eller fått riktige opplysninger.
For det tredje vil boligen ha en mangel dersom den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav. Med dette menes eksempelvis krav til elektrisk anlegg og ildsteder. Dette følger av buofl. § 25 annet ledd.
Når må mangelen foreligge?
Etter buofl. § 28 er tidspunktet for mangelsvurderingen overtakelsestidspunktet. Det vil si at mangelen må foreligge når du som kjøper overtar boligen. Dette gjelder selv om mangelen først viser seg i ettertid.
Mangelskrav
Som kjøper har du flere alternative krav du kan gjøre gjeldende som følge av mangelen. Alternativene fremgår av buofl. § 29 første ledd. Du kan:
- Holde tilbake kjøpesummen, jf. § 31
- Kreve retting av mangelen, jf. § 32
- Kreve prisavslag, jf. § 33
- Kreve heving, jf. § 34
- Kreve erstatning, jf. § 35
Reklamasjonsfrister
Å overholde lovens reklamasjonsfrister er en forutsetning for å nå frem med sitt mangelskrav. Du risikerer nemlig å tape din rett om du ikke reklamerer i tide. Dette følger av buofl. § 30 første ledd første punktum. Bestemmelsen oppstiller både en relativ og en absolutt frist. Les mer om reklamasjon, herunder de ulike fristene, her.
Den relative fristen fremgår av bestemmelsens første ledd første punktum. Fristen må fremsettes “innen rimelig tid”. Av høyesterettspraksis kan det utledes at du som kjøper må reklamere innen to-tre måneder fra du oppdaget mangelen, jf. Rt-2010-103 (Kistefos). Saken gjaldt et krav etter avhendingslova, men vilkåret er det samme etter begge lovene. Uttalelsen i dommen er med andre ord også veiledende for “innen rimelig tid” etter bustadsoppføringslova.
Den absolutte fristen er fem år, jf. buofl. § 30 første ledd annet punktum. Det betyr at du ikke kan gjøre gjeldende mangler overhodet etter at denne fristen er utløpt.
Verdt å vite er at entreprenøren etter bestemmelsens første ledd siste punktum kan ta på seg ansvar for mangler i lengre tid enn det som følger av loven. Det vil si at klagefristen forlenges basert på avtale mellom deg og entreprenøren. Det er likevel et poeng at en slik garanti aldri kan begrense de rettighetene som loven gir deg. Det kan altså kun avtales fristforlengelse, ikke en kortere frist enn den loven oppgir.
Kravet kan foreldes
Den alminnelige fristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Dette innebærer at selv om du som kjøper har reklamert innen rimelig tid og innenfor femårsfristen, kan kravet mot entreprenøren foreldes. Det skjer dersom det går tre år uten at utbedringen skjer.
Hvis entreprenøren lover å utbedre mangelen, men dette ikke skjer, må du som kjøper avbryte foreldelsesfristen ved å gå til domstolen. Du kan også avbryte fristen ved å sende en skriftlig klage til Boligtvistnemnda.
