Oppdager du skadedyr i boligen etter overtakelse, kan det kvalifisere som en skjult mangel. Det betyr at du kan rette visse krav mot selger i henhold til avhendingsloven. Det kan dreie seg om erstatning, prisavslag eller heving.
Det er imidlertid noen ting som skal være på plass for at du skal få medhold i dette overfor et forsikringsselskap eller i rettssystemet. Noen ganger trenger du advokathjelp for å få en avklaring.
Hva er skadedyr?
De vanligste skadedyrene er mus, rotter, skjeggkre og sølvkre. De er naturlig nok ikke til stede på visningen. Derimot kan de vise seg svært aktive kort tid etter overtakelsen. Det er derfor vi omtaler det som en skjult mangel.
Mus og rotter holder gjerne til i eldre hus, hvor de har klart å ta seg inn gjennom ytterveggene. Her trives de i isolasjonen og i hulrom.
Skjeggkre trives på fuktige plasser, og tar seg særlig til rette på baderom og i kjellere. Hvis de ikke hindres, vil de spre seg til boligens øvrige rom. De regnes som harmløse, men er umulige å bli kvitt når de først har tatt seg inn i boligen.
Sølvkre er en mindre slektning av skjeggkre.
Hva visste selger om skadedyr i boligen?
Dersom selger kjenner til at det er skadedyr og ikke forteller det til kjøper, er det mulig å kreve prisavslag og erstatning.
Kjøpers utfordring i slike saker blir derfor ofte å påvise at selger kjente eller måtte kjenne til problemet da han solgte.
For det første må det godtgjøres at udyrene faktisk var der på overtakelsestidspunktet, og at de for eksempel ikke ble med kjøper på flyttelasset. Det kan for eksempel være tilfelle med skjeggkre.
Dernest må det sannsynliggjøres at de har vært der så lenge at selgeren måtte ha observert dem. En sakkyndig kan stadfeste dette ved blant annet å se på antallet av skadedyr i boligen.
Kjøper må melde fra
Her er det ingen grunn til å nøle. Har man først oppdaget skadedyr etter overtakelsen av boligen, bør det tas affære umiddelbart. Hvis det drøyer kan kjøperen miste retten til å komme med krav overfor selger. Selger må en gang kunne anse seg for ferdig med kjøpet.
Avhendingsloven paragraf 4-19 om reklamasjon bruker uttrykket innen rimelig tid. I praksis tenker man her fra én til tre måneder etter at mangelen er oppdaget.
Prisavslag og erstatning
De vanligste kravene kjøper kan rette mot selger etter at det oppdaget skjeggkre, er prisavslag eller erstatning.
Ved et prisavslag må selger returnere en del av kjøpesummen. Det skal tilsvare verdiforringelsen som følge av skadedyr. Ettersom skjeggkre som nevnt er umulig å bli kvitt, vil det være en varig tilstand. Det vil være vanskelig for kjøper å selge den videre for full pris nå som det er stadfestet at det er skadedyr der.
En erstatning er på den annen siden en kompensasjon for faktiske utgifter kjøper har på grunn av skadedyrproblemet Det er ikke billig med skadedyrbekjempelse.
Det er ingenting i veien for at kjøper krever både prisavslag og erstatning samtidig.
Der skadedyrproblemet har svært omfattende konsekvenser, har kjøper også mulighet til å kreve heving av hele kjøpet. Dette er det imidlertid svært sjelden man får gjennomslag for i praksis.
Advokathjelp ved oppdagelse av skadedyr etter overtakelse
Der du som kjøper retter krav mot selger etter at du har overtatt boligen, vil du ofte måtte henvende deg til dennes forsikringsselskap. Det er tilfelle hvis han har tegnet eierskifteforsikring.
Forsikringsselskapet vil normalt ikke betale ut erstatning eller prisavslag hvis de ikke anser at du har en sterk sak.
Det er derfor opp til deg å sannsynliggjøre selgers ansvar. Her kan det være gunstig å bruke en advokat til å styrke din fremstilling av saken.
Advokatutgiftene dine vil ofte kunne dekkes av en vanlig innboforsikring i slike saker.
Kilder:
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013.
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
Vanlige spørsmål
Hva regnes som skadedyr?
Typiske skadedyr i boliger er mus, rotter, skjeggkre og sølvkre.
Hvordan oppdager jeg skadedyr?
Skjeggkre trives på fuktige steder og i mørket. Prøv å slå av og på lyset på badet. Mus og rotter tar seg ofte inn i eldre bygninger der det er tendenser til råte.
Kan jeg omgjøre kjøpet dersom jeg oppdager skadedyr etter overtakelse?
I særlig graverende tilfeller kan du prøve å heve kjøpet. Det er imidlertid mest vanlig at sike saker løses med et prisavslag eller erstatning til kjøper. DIskuter dette med din advokat.
Har selger plikt til å opplyse om skadedyr ved salg?
Dersom han kjenner til problemet må han opplyse om det. Dette er et vanlig avkrysningspunkt i selgers egenerklæringsskjema.
