Har du kjøpt en bolig og oppdaget at det er mus der? Dette var tilfellet for kjøper av en bolig i LH-2024-16363. Kjøper fremsatt primært krav om heving, og subsidiært et krav om prisavslag og erstatning. Lagmannsretten kom til at heving ikke var aktuelt, men tilkjente kjøper både prisavslag og erstatning. Husk å reklamere skriftlig hvis du har mistanke om feil og mangler ved boligen!
Sakens historikk
Kort tid etter at kjøper hadde overtatt boligen, ble han oppmerksom på at det var store mengder mus der. I kjelleren var det spor etter at mus hadde gnagd på gulvteppet. Det ble gjort funn av ekskrementer og spor av mus i isolasjonen på loftet, og det ble også gjort funn av ekskrementer fra mus inne i kjøkkenskapene. I slike tilfeller er det viktig å kontakte fagfolk og dokumentere mangelen så snart som mulig. Dette paralellt med skriftlig reklamasjon til selgersiden, herunder eventuell boligselgerforsikringsselskap.
Avhendingslova
Ved kjøp av fast eiendom gjelder reglene i avhendingslova. Retten til å heve følger av § 4-13. For å kunne heve må det foreligge en mangel, og denne mangelen må utgjøre et «vesentleg avtalebrot».
Vurderingen av om det foreligger en mangel må gjøres etter § 3-7. Her oppstilles krav om at selger «kjente eller måtte kjenne til» forholdene som kjøper «hadde grunn til å rekne med å få» opplysninger om. Dette vil imidlertid bare gjelde dersom man kan gå ut i fra at det har «verka inn på avtalen at opplysning ikkje vart gitt».
Foreligger mangel, men mangelen utgjør ikke «vesentleg avtalebrot»
Lagmannsretten konkluderte med at det forelå en mangel etter § 3-7. Det foreligger ikke krav om å opplyse om alle forhold, bare «vesentlige forhold». Det ble lagt til grunn at selger og takstmann måtte kjenne til museproblematikken og at dette var et vesentlig forhold som det burde vært opplyst om. Det var også klart at denne problematikken hadde virket inn på kjøpet.
At det foreligger en mangle er imidlertid ikke i seg selv nok til å heve. Som kjent må mangelen utgjøre et «vesentleg avtalebrot». Etter en helhetsvurdering, med vekt på at det var en bolig av eldre standard, og at kjøpets interesser vil bli ivaretatt gjennom prisavslag, kom lagmannsretten til at kravet for heving ikke var oppfylt.
Prisavslag og erstatning
Reglene for å kreve prisavslag fremkommer av § 4-12 i avhendingslova. Etter bestemmelsen vil det kunne kreves et forholdsmessig prisavslag. Det er imidlertid kun krav på å få dekket «kostnadene til rimeligste forsvarlige utbedringsmåte» . Medfører utbedringene heving av standarden på boligen, må det gjøres fratrekk for dette.
Lagmannsretten la til grunn at et prisavslag på 1 511 474 kroner ville være rimelig sett i lys av mangelen, før fratrekk for heving av standarden ble gjort. Etter fratrekk for heving av standarden endte de imidlertid på en noe lavere sum, 1 133 605 kroner.
For erstatning gjelder reglene i § 4-14. I vår sak ble det konkludert med at kjøper hadde rett til en erstatning på 93 694 kroner. Dette ble begrunnet i at huset ikke var beboelig mens mangelen ble utbedret. Kjøper måtte derfor leie bolig i perioden utbedring foregikk.
Boligkjøpers forventninger
Sentralt i saken, og det vurderingen knyttet seg til, var hva boligkjøper kunne forvente ved kjøpet av boligen. I denne saken ble det lagt vekt på hvilke opplysninger han kunne forvente å få om tilstanden på boligen og på hvilken måte disse opplysningene påvirket kjøpet.
Står du i en tvist der selger har holdt tilbake opplysninger om boligen?
Ta gjerne kontakt med oss på post@aladvokat.no så hjelper vi deg. Du kan også benytte vårt kontaktskjema:
