Det er ikke uvanlig at eiendommer som selges er påheftet en servitutt. En servitutt betegner generelt en begrenset rett til faktisk rådighet over en annens eiendom. Det kan derfor bli spørsmål om hvordan man skal forholde seg til en servitutt i eiendomsrettslige sammenhenger. I det følgende gis noen generelle utgangspunkter og betraktninger som bidra til en oversikt.
Hva er en servitutt?
Ulike typer
Det er angitt en beskrivelse av hva en servitutt er innledningsvis. Servituttene kan likevel deles inn flere typer og undergrupper. Det skilles mellom personlige servitutter og realservitutter. En personlig servitutt innebærer at rettigheten er knyttet til en person, eller et firma/en organisasjon som sådan. Et eksempel kan være en jaktrett eller en personlig borett. Realservitutter er på sin side knyttet til en annen eiendom. Det er eksempelvis ikke upraktisk at en eiendom har en veirett over en annens eiendom.
Realservitutter kan igjen deles inn i positive og negative servitutter. En positiv servitutt gir en positiv rett til en bestemt bruk, eksempelvis en beiterett. Negative servitutter innebærer derimot et forbud mot eller en begrensning i å handle på en bestemt måte på den tjenende eiendom. Den tjenende eiendom betegner den eiendom som servitutten hviler på. Det kan for eksempel være snakk om et byggeforbud, at man ikke kan bygge over en bestemt høyde eller i strid med et bestemt byggeformål. For rettspraksis på dette området, les mer her.
Servituttens innhold
Det konkrete innholdet av en servitutt beror på en tolkning av avtalen mellom partene. Tolkningen vil i de fleste tilfeller kunne gi svar på hva slags type servitutt man har med å gjøre, samt det konkrete innholdet av denne.
Dersom man har med en gammel servitutt å gjøre, typisk en realservitutt, følger det av både servituttloven § 2 og rettspraksis at man skal anlegge et dynamisk tolkningsperspektiv til grunn. Man skal altså tolke en servitutt “i samsvar med tida og tilhøva”. Dette innebærer at man skal tolke en eldre servitutt på en slik måte at den også kan gjøre seg gjeldende/være brukbar den dag i dag. Eksempelvis vil man måtte tolke en rett til å kjøre med hest og kjerre over en annens eiendom, som en rett til å kjøre bil over samme eiendom i dag.
Vedrørende en dynamisk fortolkning av servitutter uttalte Høyesterett eksempelvis i Rt-2015-120 avsnitt 27, at
“…bruksrettens innhold – uavhengig av stiftelsesgrunnlag – vil måtte fastlegges både på grunnlag av tidligere bruksutøvelse og på grunnlag av behovet for en tidsmessig tilpasning. Dommen inntatt i Rt-1937-355 er illustrerende for en slik dynamisk tilnærming for en veirett ervervet ved alders tids bruk. Bruken ble tillatt utvidet til kjøring med lastebil som nødvendig bierverv for å fylle «et reelt og påtrengende behov som må ansees hjemlet i utviklingens medfør”.
Hvordan stiftes en servitutt?
Servitutter stiftes typisk ved avtale mellom partene, enten muntlig eller skriftlig. Det forekommer også at en servitutt etableres gjennom hevd. Du kan lese mer om hevd her.
Hvem har rådighet over en servitutt?
Hvem som har rådighet over servitutten, beror på skillet mellom personlige servitutter og realservitutter. Dersom det er tale om en personlig servitutt, er servitutten som nevnt knyttet til personen/firmaet som sådan. Det vil da være vedkommende subjekt som har rådighet over servitutten.
Er det tale om en realservitutt, vil det være den som til enhver tid er eier av den herskende eiendom, som har rådighet over servitutten. En realservitutt kan nemlig kun selges sammen med eiendommen. Den kan altså ikke overdras til andre, uten at det også foreligger en overdragelse av vedkommende eiendom samtidig.
Servituttlova regulerer for øvrig ulike forhold rundt servitutter. Blant annet inneholder den regler om den faktiske bruken av servitutter, samt regler om avhending av rettighetene til andre.
Servituttens varighet
En servitutt kan enten være tidsbegrenset eller evigvarende. Fastleggelsen av dette vil bero på en tolkning av avtalen som stifter servitutten. Et alminnelig utgangspunkt er likevel at dersom varigheten ikke kan utledes av avtalen, vil hovedregelen være at servitutten er evigvarende.
Det må riktignok gjøres en begrensning her for de tilfeller man har å gjøre med en personlig servitutt. I slike tilfeller vil servitutten falle bort ved servitutthaverens død.
