Det er ikke alt man får med seg når man kjøper bolig. Ting kan dukke opp etter overtakelsestidspunktet. Da er spørsmålet hva man kreve av selgeren etter at kontrakten er inngått. Det kan være du trenger en advokat til å vurdere dette. Selgeren har gjerne allerede tilgang på en slik via sin eierskifteforsikring.
Mangler ved boligen
De fleste boliger selges i dag “som de er”. Det forventes selvfølgelig at du selv har undersøkt boligen, lest salgsdokumentene grundig. Derigjennom har du akseptert å kjøpe boligen slik den fremstår.
Det skal da være en vesentlig mangel til for at du skal kunne komme å klage i etterkant. Det må være noe som ikke var synlig ved overtakelsen, og det må representere en betydelig kostnad eller ulempe å utbedre det.
Det krever en del erfaring og ekspertise for å vurdere om den aktuelle mangelen er av en slik art. Her kan det være nyttig å konferere advokat før man går videre.
Feilaktige eller mangelfulle opplysninger fra selger
Der selger sier noe som ikke stemmer eller han tilbakeholder viktige opplysninger, har du selvfølgelig et klagegrunnlag. Det kan dreie seg om feil areal eller at det foreligger kommunale vedtak som legger begrensninger for bruk av eiendommen.
Her er det salgsdokumentene som må legges til grunn. Det inkluderer salgsoppgaven, tilstandsrapporten og selgers eventuelle egenerklæring. Vær oppmerksom på at muntlige utsagn fra selger eller megler ikke teller, med mindre de erkjenner disse skriftlig i ettertid.
Prisavslag eller utbedring etter boligkjøp
Normalt er ikke feilen større enn at boligen fortsatt passer kjøpers formål. Dersom selger sørger for å utbedre feilen, eller betaler et prisavslag som tilsvarer den verdiforringelsen mangelen representerer, vil saken gjerne løses med dette.
Da kan det være en fordel at selger har en eierskifteforsikring. I så fall vil forsikringsselskapet kunne betale ut prisavslaget eller bekoste utbedring.
Ulempen er at det er forsikringsselskapet med sine takstfolk og sin juridiske ekspertise som også blir din motpart. De vil fort kunne komme til at det ikke er en mangel som gir grunnlag for dette.
Heving etter boligkjøp
Er du virkelig misfornøyd, vil du kanskje heller ha pengene tilbake og kjøpe en annen bolig. Ved å heve kjøpet annullerer du hele handelen og leverer boligen tilbake.
Det er imidlertid svært mye som skal til for at du skal få medhold i heving av et boligkjøp. Normalt vil retten komme til at saken kan løses tilfredsstillende ved et prisavslag.
Vilkårene for heving er nærmere presisert i avhendingsloven paragraf 4-3.
Hva gjør en eiendomsrettsadvokat?
Det er ikke alltid selger er enig i krav du måtte legge fram i ettertid. Dersom det er en eierskrifteforsikring, vil du måtte rette det mot forsikringsselskapet. De kan gi avslag på dekning.
Eiendomsrettsadvokaten kan i første omgang gi klagen din en form slik at den blir tatt alvorlig, også av profesjonelle motparter. Videre kan han finne eventuelle svakheter i deres begrunnelser og ta saken videre til Finansklagenemnda eller inn i rettssystemet.
Advokatutgifter i slike saker kan ofte dekkes av innboforsikringen, eller en egen boligkjøperforsikring du tegner før du kjøper.
Kilder:
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fasteiendom. Gyldendal, 2019.
Trygve Bergsåker. Kjøp av fast eiendom: med kommentarer til avhendingsloven. Norges eiendomsmeglerforbund 2013 5. utg.
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
Vanlige spørsmål
Når kan jeg klage på boligkjøp?
Du kan klage når du oppdager en feil det vil koste betydelig å utbedre eller når selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger.
Trenger jeg advokat for å klage?
Nei. Du kan godt skrive klagen selv. En advokat vil imidlertid kunne si noe om sannsynligheten for å få gjennomslag, og kjenne bedre til formkravene som stilles og prosedyrene du må gjennom.
Finnes det advokater som spesialiserer seg på boligkjøp?
Ja, det er advokater med fordypning i kjøp og salg av eiendom. De omtales gjerne som eiendomsrettsadvokater.
Hva kan jeg kreve av selger?
Det er vanlig å be om prisavslag eller utbedring av den aktuelle feilen. I noen saker kan du også kreve erstatning eller heving av kjøpet.
