Uforutsette grunnforhold på eiendommen kan etter rettspraksis gi grunnlag for erstatning. Rt-2002-696 (NEBB-tomta) er i denne forbindelse illustrerende. Dommen er veiledende for hvordan domstolene i praksis foretar vurderinger av uforutsette grunnforhold som mulige mangler ved eiendommen. Høyesterett kommer også her med noen viktige prinsipielle uttalelser som kan være av betydning i andre saker med et annet saksforhold. Dette kan du lese mer om i det følgende.
Rt-2002-696 – uforutsette grunnforhold
17. juni 1992 ble det inngått en avtale om overdragelse av den såkalte NEBB-tomta på Skøyen i Oslo. Avtalen ble inngått mellom Skøyen Næringspark AS, som stod som eier av tomta, og KS Fram Eiendom. Sistnevnte part oppdaget etter hvert forurensning i grunnen på tomten. I denne forbindelse blir de også klar over at Norges Geotekniske Institutt (NGI) hadde foretatt undersøkelser av grunnforholdene. Dette, på oppdrag fra tidligere eier av tomten. Det forelå dermed en rapport som ga uttrykk for visse avvikende grunnforhold på eiendommen. På denne bakgrunn fremsetter KS Fram Eiendom krav på erstatning under henvisning til at grunnforholdene måtte sies å utgjøre en mangel.
Selv om saken gjelder kjøp av en næringseiendom mellom to næringsdrivende parter, er dommen like fullt illustrerende for kjøp av bolig mellom to private parter. Det skyldes at flere av rettens uttalelser er generelle. Dermed kan de være veiledende uavhengig av partskonstellasjonen og hva slags eiendom det er tale om.
Høyesteretts vurdering
En forutsetning for å kunne kreve erstatning etter avhendingslova § 4-14, er at det foreligger en mangel. Høyesterett tar derfor først stilling til hvorvidt forurensningene i grunnen kunne sies å være en mangel ved kjøpet av eiendommen.
I avtalen mellom partene var det inntatt en selges “som den er”-klausul. Dette er for øvrig også svært vanlig ved salg/kjøp av “ordinær” bolig. En slik klausul flytter risikoen for mangelsforhold som typisk ville vært selgers risiko, over på kjøper. Avhendingslova § 3-9 gir likevel kjøper av eiendom et visst vern mot slike klausuler. Høyesterett uttaler i denne forbindelse
“Selv om en eiendom er solgt «som den er», anses den etter avhendingslova § 3-9, jf. § 3-7 å ha en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren «kjente eller måtte kjenne til», og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, forutsatt at en kan gå ut fra at det har hatt innvirkning på avtalen at opplysningene ikke ble gitt”.
Videre følger det at partene
” … er enige om at den utelatte opplysningen om NGI-rapporten innebærer en mangel etter denne bestemmelsen, dersom det kan legges til grunn at kravet til kunnskap hos selger er oppfylt, noe partene tvistes om”.
Det var på det rene at Skøyen Næringspark som selger av eiendommen ikke kjente til grunnforholdene. Det avgjørende ble dermed en vurdering av hvorvidt selskapet “måtte kjenne til” dette, jf. § 3-7.
Hva ligger i vilkåret “måtte kjenne til”?
For å fastslå det nærmere innholdet i hva som ligger i at selger “måtte kjenne til” de påberope forholdene, ser Høyesterett hen til lovens forarbeider. Her fremholdes det at “Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande».
Ut i fra dette slutter retten at
“Mangel kan altså foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kunnskap om forholdet, men det er ikke tilstrekkelig at han burde kjent til det”.
Saksforholdet i saken må altså vurderes i lys av dette rettslige utgangspunktet.
Den konkrete vurderingen
I den konkrete vurderingen fremhever retten særlig to forhold. For det første anså retten rapporten som “… et sentralt dokument når det gjaldt utbyggingsarealenes grunnforhold, og dermed av generell betydning for utbyggingen”. Rapporten ble videre ansett å gi “opplysninger av vesentlig betydning for verdien av arealene”. På denne bakgrunn var “den kunnskap som var innhentet, (…) av vesentlig interesse for Skøyen Næringspark”.
For det annet ble det vektlagt at selskapet fikk rapporten “relativt kort tid” før salgene fant sted. Dermed hadde Skøyen Næringspark mulighet til å innhente den informasjon som forelå om forurensningene. “Dette kunne stilt seg annerledes dersom kunnskapen var ervervet lang tid tilbake”, fremhever førstvoterende. Dermed vil altså også tidsmomentet kunne være av betydning for en slik mangelsvurdering.
Vedrørende mangelsspørsmålet oppsummerer førstvoterende vurderingen slik
“Når det som her gjaldt nylig innhentet, sentral kunnskap, som forelå skriftlig i form av en rapport, mener jeg at det i relasjon til avhendingslova § 3-7 må være riktig å legge til grunn at Skøyen Næringspark må anses å ha hatt kunnskap om rapporten da deler av NEBB-tomta ble solgt i 1992″.
Resultatet i saken
I utgangspunktet var det enighet mellom partene om at dersom Skøyen Næringspark hadde brutt sin opplysningsplikt om forurensningene i grunnen, ville de være erstatningsansvarlige overfor KS Fram Eiendom. Slik sett skulle man tro at sistnevnte part dermed fikk medhold i sitt erstatningskrav. Dette skjedde likevel ikke, idet flertallet av dommerne mente at erstatningskravet var foreldet etter reglene i foreldelsesloven.
Hadde KS Fram Eiendom påberopt saken innenfor rammen av foreldelsesreglene, ville de altså fått erstatning. Ser man bort fra det endelige resultatet i saken, er saken likevel illustrerende for hvordan vurderinger av uforutsette grunnforhold foretas i domstolene. I tillegg illustreres viktigheten av å også overholde de foreldelsesfrister som er satt.
Har du en lignende sak?
Vi opplever ofte at våre klienter har spørsmål om mangler ved bolig og eiendom, samt hvilke krav som kan gjøres gjeldende overfor selger i denne forbindelse. Våre advokater har god erfaring med slike saker. Ta gjerne kontakt med oss for en gratis og uforpliktende samtale. Husk også at du gjennom ulike forsikringsordninger kan få dekket større deler av utgiftene til juridisk bistand. Er du usikker på om din forsikringsordning dekker slik bistand i forbindelse med tvist, hjelper vi deg gjerne med dette. Du kan kontakte oss ved å ringe oss eller sende oss en e-post.
Les mer om heving av boligkjøp her.
Les mer om prisavslag ved boligkjøp her.
Les mer om reklamasjon ved boligkjøp her.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
