Som boligkjøper har man mange rettigheter – men også flere forskjellige plikter. En av disse pliktene er undersøkelsesplikten.
Kjøpers undersøkelsesplikt
Den som selger en bolig skal opplyse om alt vedkommende vet om boligen. Dette skal oppgis i et egenerklæringsskjema som vedlegges salgspapirene. All tilgjengelig dokumentasjon om boligens tilstand skal legges ved i salgspapirene.
Som potensiell kjøper av bolig har man ansvaret for å sette seg inn i det som legges frem. Kjøperen plikter å undersøke eiendommen både før og etter overtakelse. Formålet med slike undersøkelser er å avdekke skjulte mangler og påse at eiendommen er i henhold til avtalen.
Undersøkelsesplikten er ut utslag av den alminnelige lojalitetsplikten, på samme måte som selgers opplysningsplikt.
Avhendingsloven § 3-10: Kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelse
Avhendingsloven § 3-10 regulerer kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelsen. Det fremgår av bestemmelsens første ledd at dersom kjøper kjente eller måtte kjenne til et forhold ved eiendommen, kan ikke dette forholdet gjøres gjeldende som mangel.
Skjæringtidspunktet for vurderingen av om kjøper kjente eller måtte kjenne til et forhold, er avtaletidspunktet – når partene er avtalerettslig bundet. Det betyr at opplysninger som kommer etter dette tidspunktet, ikke er relevante. Partene er avtalerettslig bundet ved budaksept. Derfor har det ingen betydning om opplysninger gis forut for kontraktsignering eller overtakelse.
Undersøkelsesplikten etter avhendingsloven § 3-10 medfører at kjøper taper sin adgang til å gjøre gjeldende et forhold som en mangel ved eiendommen dersom vedkommende i forkant av avtaleinngåelsen kjente til den aktuelle omstendigheten som utgjør en mangel. Hvordan kjøper har blitt kjent med forholdet, har ingen betydning. Det samme gjelder dersom kjøper måtte kjenne til forholdet. Det er selger som har bevisbyrden for at kjøper kjente eller måtte kjenne til et forhold.
Det fremgår av bestemmelsens annet ledd at dersom kjøper i forkant av kjøpet har undersøkt eiendommen, kan ikke forhold som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen gjøres gjeldende i ettertid. Det samme gjelder dersom kjøper uten rimelig grunn har unnlatt å undersøke eiendommen når selger har oppfordret til det. Det er denne delen av bestemmelsen om forundersøkelse som gjerne anses for å fastsette kjøpers undersøkelsesplikt.
I praksis vil visningen utgjøre en typisk situasjon der undersøkelsen foretas i forkant av avtaleinngåelsen. Normalt er det slik at en potensiell kjøper først drar på visning, etterfulgt av å sende inn bud dersom eiendommen har vekket interesse. Når selger aksepterer budet, er det inngått en bindende avtale mellom partene. Det er dette som er skjæringstidspunktet for opplysninger som kjøper kjente eller måtte kjenne til etter § 3-10. Dermed er det ofte under visningen at kjøper har mulighet til å undersøke eiendommen i forkant av avtaleinngåelsen.
Avhendingsloven § 4-9: Kjøpers undersøkelsesplikt etter overtakelsen
Avhendingsloven § 4-9 regulerer kjøpers undersøkelsesplikt etter overtakelsen. Det fremgår av denne bestemmelsen at kjøper etter å ha overtatt bruken til eiendommen skal undersøke den så snart det er rimelig mulighet til det.
Utgangspunktet er at undersøkelsesplikten inntreffer når eiendommen stilles til kjøpers rådighet, det vil si ved overtakelse. Det vil derfor normalt ikke ha betydning hvorvidt kjøper faktisk flytter inn i eiendommen eller ikke.
Når det gjelder omfanget av undersøkelsesplikten, fremgår det av § 4-9 at undersøkelsen skal gjøres slik “god skikk” tilsier. Dette kriteriet gir anvisning på en aktsomhetsnorm. Aktsomhetsnormen må fastsettes konkret i hvert enkelt tilfelle, og avhenger blant annet hvilken type eiendom det dreier seg om, hvem som er parter i kjøpsavtalen osv.
Undersøkelsesplikten etter overtakelse vil normalt gå lenger enn undersøkelsesplikten i forkant av avtaleinngåelsen. Dette er fordi forholdene ligger bedre til rette for en grundigere undersøkelse av eiendommen etter at den er overtatt av kjøper. Kravet kan dessuten skjerpes dersom det er foretatt en dårlig forundersøkelse.
Undersøkelsesplikten etter overtakelse har en viktig funksjon som innebærer fastsettelse av skjæringstidspunktet for lovens øvrige reklamasjonsfrister. Dersom kjøper ikke overholder sin undersøkelsesplikt, kan vedkommende risikere at forhold som kunne ha blitt avdekket ved undersøkelsen, ikke senere kan gjøres gjeldende som mangel.
Forholdet mellom kjøpers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt
Selger har opplysningsplikt ved salg av bolig, og denne følger av avhendingsloven § 3-7. Opplysningsplikten innebærer at selger må forholde seg ærlig og redelig overfor kjøper, og informere om alle forhold ved boligen som vedkommende kjenner til. Dersom kjøper ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, kan det aktuelle forhold utgjøre en mangel dersom det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.
I avhendingsloven § 3-10 tredje ledd påpekes det at bestemmelsens første og annet ledd om kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelse ikke utgjør noen innskrenkning i § 3-7 om manglende opplysning om eiendommen. Dette betyr at selger ikke kan gjemme seg bak kjøpers undersøkelsesplikt. Selger vil alltid ha plikt til å opplyse om relevante forhold ved eiendommen.
Det følger av forarbeider og rettspraksis at selgers opplysningsplikt til og med går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Utdrag fra Rt. 2001 s. 369 på side 377:
Paragraf 3-10 tredje ledd fastslår at bestemmelsene i første og annet ledd ikke medfører noen begrensning i § 3-7 om manglende opplysninger om eiendommen. Selgers opplysningsplikt skal alltid gå foran kjøpers plikt til å undersøke på forhånd, jf. proposisjonen sidene 40 og 95. Selgers opplysningsplikt ville imidlertid bli mer begrenset enn kjøpers undersøkelsesplikt om § 3-7 var slik å forstå at selger ikke hadde risikoen for manglende opplysninger i sakkyndig rapport om eiendommens tilstand. Sammenhengen mellom§ 3-10 og § 3-7underbygger etter min mening at selgers risiko for manglende opplysninger i utgangspunktet bør svare til kjøpers risiko for manglende opplysninger fra egen sakkyndig.
Spørsmål om undersøkelsesplikten
Hva betyr det at kjøper har en undersøkelsesplikt?
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper kjente eller måtte vite før avtaleinngåelsen. Før avtalen har kjøper en plikt til å undersøke boligen, for eksempel ved å gå på visning og lese grundig gjennom salgsdokumentasjonen.
Har kjøper en undersøkelsesplikt etter avtaleinngåelsen?
Etter overtakelsen har kjøper en plikt til å undersøke boligen så snart det er rimelig mulighet til å det. Dersom boligen ikke gjennomgås etter overtakelse, kan kjøper miste muligheten til å gjøre krav gjeldende for forhold som ville blitt avdekket ved en slik undersøkelse.
Bør kjøper ha med seg takstmann på visning?
I utgangspunktet er det ikke påkrevd å ha med takstmann på visning. Dersom det er gitt informasjon om konkrete feil som man ønsker å undersøke nærmere kan det likevel være hensiktsmessig.
Går kjøpers undersøkelsesplikt foran selgers opplysningsplikt?
Nei, selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Selger har i utgangspunktet plikt til å opplyse om alle negative forhold ved boligen, og kan ikke gjemme seg bak kjøpers undersøkelsesplikt.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
