Du kan i mange tilfeller få dekket kostnader til advokathjelp av forsikringen i saker etter avhendingsloven. Denne loven inneholder bestemmelser som regulerer forholdet mellom selger og kjøper i eiendomssaker, typisk kjøp av bolig.
Her finner du en oversikt over de viktigste bestemmelsene i loven, og hva en advokat eventuelt kan hjelpe med.
Hva står i avhendingsloven?
Avhendingssloven (avhl.), altså Lov om avhending av fast eigedom av 1992, er den som kommer til anvendelse når du kjøper eller selger en bolig.
Kjøp og salg av bolig avstedkommer relativt ofte konflikter i ettertid. Derfor har lovgiver sett behovet for en viss regulering på området, selv om det i utgangspunktet hersker full avtalefrihet.
De viktigste bestemmelsene finner vi lovens kapittel 3, som ramser opp situasjoner hvor kjøper har et klagegrunnlag, og i kapittel 4 hvor det står spesifisert hva kjøper i så fall kan kreve.
Merk at avhendingsloven ikke gjelder salg av nyoppførte boliger. Da er det bustadsoppføringslova (1997) som kommer til anvendelse.
Dette kan kjøper reklamere på -lovens kapittel 3
Det er i hovedsak vesentlige mangler og uriktig eller manglende informasjon fra selger som kan gi grunn for reklamasjon etter avhendingsloven.
Det er en mangel hvis eiendommen ikke kan brukes til det formålet den er beregnet til i henhold til avhl. paragraf 3-2. Ettersom de fleste boliger blir solgt som de er (avhl. paragraf 3-9) betyr dette at boligen må være i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til regne med da han undertegnet kontrakten.
Loven understreker også betydning av kjøpers undersøkelseplikt (paragraf 3-10). Det som kjøperen ser eller burde ha sett på befaring av eiendommen, vil normalt være å regne som akseptert ved kjøp.
Hvilke krav kjøper kan fremme etter boligkjøpet -lovens kapittel 4
Forutsatt at det foreligger et av de grunnlagene som er nevnt i kapittel 3 (mangel, arealsvikt, manglende eller uriktige opplysninger fra selger), er de mulige krav eller sanksjoner han kan rette mot selger ramset opp i lovens kapittel 4.
Det omfatter:
- Retting (paragraf 4-10)
- Prisavslag (paragraf 4-12)
- Heving (paragraf 4-13)
- Erstatning (paragraf 4-14)
- Tilbakehold av kjøpesummen (Paragraf 4-15)
Normalt må kjøper akseptere retting fra selger dersom saken kan løses med det. Deretter er det snakk om prisavslag som det minst inngripende tiltaket overfor selger.
Erstatning kan kreves i den grad kjøper har hatt dokumenterte utgifter eller et økonomisk tap som er relatert til saken.
Heving, altså annullering av hele kjøpet, er det mest inngripende tiltaket. Som sådan er dette forbeholdt de mest graverende tilfellene fra selgers side.
Når trenger du advokathjelp i forbindelse med avhending?
Selv om mye er regulert i avhendingsloven, er det ofte den ikke gir noe direkte svar i konkrete saker med kjøp eller salg av bolig.
Vedrørende en mangel kan det stilles spørsmål om den var til stede ved overdragelsen, eller om den kom til etterpå. Videre kan det hevdes at dette var noe kjøper burde sett da han undersøkte boligen. Det vil også bli snakk om hvilken verdi mangelen utgjør. Her kan det være ulike synspunkter.
Er det gale eller manglende opplysninger fra selger som er spørsmålet, vil det bli en tolkning av kjøpekontrakten og salgsdokumentene som legges til grunn. Det er kjøper som har bevisbyrden i slike tilfeller.
I tillegg til å argumentere juridisk for selgers eller kjøpers synspunkt i disse sakene, vil advokaten også holde regning med tidsfrister og følge de formkravene som gjelder i tvistesaker overfor de kompetente organer.
Hva koster en advokat i avhendingssaker?
Advokatfirmaer kan ha ulike salærsatser. Nå er det imidlertid svært vanlig å få dekket kostnadene gjennom forsikringer.
For selgers vedkommende vil det som regel være et tilbud om å tegne eierskifteforsikring av megleren som har oppdraget. Kjøper kan ha en rettshjelpforsikring i innboforsikringen, eller ha tegnet en egen boligkjøpforsikring.
Be advokaten din undersøke om du har rett på dekning fra noen av de ovennevnte forsikringene eller gjennom andre ordninger.
Vanlige spørsmål
Hvilke saker regulerer avhendingsloven?
Avhendingsloven gjelder for kjøp og salg av eiendom, inkludert boliger og borettslagsleiligheter.
Gjelder avhendingsloven også for nye boliger?
Nei, For nyoppførte boliger er det bustadoppføringslova (1997) som kommer til anvendelse.
Dekker eierskifteforsikringen også advokathjelp i saker om avhending av bolig?
Forsikringsselskapet vil her representere selgeren og sørge for at denne får den juridiske hjelpen som er nødvendig.
Trenger jeg boligkjøpsforsikring?
Ofte vil en vanlig innboforsikring dekke det samme som en boligkjøpforsikring. Sjekk forsikringer du allerede har før du tegner boligkjøpforsikring.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
Referansesaker
Les mer om bolig- og eiendomssakene vi har løst, austinlyngmyr.no
