Det er mulig å få advokathjelp ved mangel på eiendom gjennom innboforsikringen, eller boligkjøperforsikringen dersom du har tegnet en slik. Vi går her gjennom mangelsbegrepet, og hvordan du med bistand fra advokat kan fremme krav overfor selgeren.
Hva er mangel på eiendom?
En mangel foreligger dersom eiendommen ikke er slik den burde være, og når selger ikke har informert om dette eller det ikke var mulig for deg å oppdage den ved befaringen før kjøpet eller ved overdragelsen.
Det er ikke alt som er feil med en eiendom som nødvendigvis er en mangel. Eiendommer med eldre bygninger vil for eksempel normalt ha en del slitasje og medbringer flere risikoer.
Derimot er det ofte snakk om mangler i forbindelse med vannskader. Fukt, råte og mugg kan være alvorlig og vil som regel koste mye å utbedre. Det samme er tilfelle hvis det viser seg at det er skadedyr på eiendommen.
Advokaten kan ut fra erfaring identifisere en mangel som det kan være grunn til å gå videre med.
Advokat ved reklamasjon til selger
Det kan være greit å ha en advokat fra første henvendelse til selgeren eller forsikringsselskapet dersom selger har eierskifteforsikring. Det har en tendens til å bli tatt mer på alvor da.
Frister og formkrav kan være avgjørende i slike saker.
Det viktigste her er likevel at reklamasjonen blir sendt innen rimelig tid, det vil si et par måneder, etter at du oppdaget mangelen. Av bevishensyn bør det gjøres skriftlig, selv om muntlige reklamasjoner i prinsippet også skal telle.
Kjøpers krav mot selger ved mangel på eiendom
Poenget her er at kjøper skal stilles som om mangelen ikke hadde eksistert. Det kan skje ved at selger retter den, ved en økonomisk kompensasjon i form av prisavslag eller erstatning, eller at hele kjøpet heves.
Heving vil si at kjøper får tilbake hele kjøpesummen, og at selger tar over eiendommen igjen. Mange ganger vil det være problematisk for selger å oppfylle dette, ettersom vedkommende allerede har brukt pengene til andre ting. En privatperson vil for eksempel oftest ha investert dem i en ny bolig.
Derfor er prisavslag den vanligste måten å løse dette på. Prisavslaget skal utjevne det fallet i markedsverdi boligen får på grunn av mangelen.
Avhendingslova og bustadsoppføringslova
Regelverket som kommer til anvendelse finner vi i de to lovene avhendingslova og bustadoppføringslova.
Førstnevnte er den som gjelder ved kjøp en eiendom som er ferdig bygget. Her finner vi reglene som definerer en mangel, frister for reklamasjon og misligholdsbeføyelser som kan rettes mot selger.
Bustadoppføringslova er på den annen side rettet mot eiendommer som er under utbygging. Du undertegner en kontrakt om overtakelse når den er ferdigstilt.
Bustadoppføringslova har mange av de samme bestemmelsene som avhendingslova. Den har imidlertid også bestemmelser om at selgeren skal stille garantier, og at vedkommende kan ilegges dagsmulkter dersom eiendommen ikke er klar til overlevering til avtalt tid.
Forsikringer som dekker omkostninger til advokat
For kjøper er ofte det viktigste å ha innboforsikringen i orden. Den inkluderte rettshjelpforsikringen kan dekke inntil 100 000 kroner i advokatomkostninger. I tillegg er det mulig å tegne en boligkjøperforsikring som har en enda høyere ramme og lavere egenandeler.
Selger vil kunne sikre seg med en eierskifteforsikring. Her kan forsikringsselskapet også ta det økonomiske ansvaret som følger med et krav om prisavslag eller erstatning.
Kilder:
Hagstrøm, Viggo. Obligasjonsrett, 2. utgave, Oslo, 2013.
Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Gyldendal, 2019.
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
Vanlige spørsmål
Hva er en mangel?
Ved kjøp av eiendom er en mangel det samme som en feil eller et forhold som gjør at eiendommen ikke er i den tilstand du hadde grunn til å forvente da du kjøpte den.
Hvilke tilfeller reguleres av avhendingslova?
Avhendingslova gjelder når du kjøper en eiendom som er klar for innflytting.
Hvilke tilfeller reguleres av bustadoppføringslova?
Bustadoppføringslova anvendes ved kjøp av eiendom fra en entreprenør før den er klar for innflytting.
Hvorfor er det vanskelig å heve et boligkjøp?
Heving regnes som en særlig inngripende beføyelse overfor selger. Klageinstanser eller domstoler vil derfor ofte falle ned på prisavslag eller erstatning i stedet der saken kan løses med dette.
