Hva er avgiften, og når kan man slippe dokumentavgiften?
Når fast eiendom skal overføres, må dokumentavgift betales ved tinglysing av dokumentet som overfører eiendommen. I enkelte tilfeller er det imidlertid mulig å slippe dokumentavgift.
Hvor høy er dokumentavgiften?
Avgiften utgjør 2,5 % av eiendommens verdi på det tidspunktet den skal tinglyses.
Det er salgsverdien (markedsverdien) til eiendommen på tinglysingstidspunktet som er grunnlaget for avgiften. Salgsverdien er den verdien som eiendommen kunne blitt solgt for på det åpne marked. Ved fritt salg vil som oftest kjøpesummen være sammenfallende med salgsverdien.
Kartverket krever ikke at det innhentes takst på eiendommen for å finne ut av avgiftsgrunnlaget. Enklere måter å finne grunnlaget på kan være å kontakte en eiendomsmegler eller å sammenlikne med hva liknende eiendommer nylig har blitt solgt for i samme område.
Hvem må betale dokumentavgift?
Hovedregelen er at alle som skal tinglyse et dokument som overfører grunnbokshjemmelen til fast eiendom må betale dokumentavgift.
Plikten til å betale dokumentavgift utløses ved tinglysing. Hvem som er det reelle eier av eiendommen er ikke av betydning, da det er selve tinglysingen av den formelle grunnbokshjemmelen som utløser dokumentavgiften.
Dokumentavgiften slår i utgangspunktet til for alle typer eiendomsoverføringer og for overføring av alle typer eiendom. Det kan for eksempel være tale om både salg, gave eller forskudd på arv av hus, hytte eller et gårdsbruk.
Når kan man slippe dokumentavgift?
Fritak
Som nevnt innledningsvis, er ikke plikten til å betale dokumentavgift absolutt for alle tilfeller. Det gis i enkelte situasjoner fritak fra dokumentavgift. Fritakene følger av lov om dokumentavgift og Stortingets vedtak om dokumentavgift.
Nedenfor skal de mest aktuelle unntakene omtales.
Ektefeller kan slippe dokumentavgift
Fritatt for dokumentavgift er tinglysing av skjøte som overfører eiendom mellom ektefeller under ekteskapet. Dette gjelder både for eiendommer som er felleseie og særeie.
Dersom den ene ektefellen dør, er også tinglysing av skjøte som overfører eiendom til den gjenlevende ektefellen fritatt for dokumentavgift. Dette gjelder også både for felleseie og særeie.
Felles bolig
Ved separasjon eller skilsmisse gjelder det fritak for dokumentavgift for overføring av eiendom ved skifte av felleseie. Dette gjelder imidlertid ikke for overføring av eiendom som er særeie.
Ved samlivsbrudd mellom samboere er det fritak for dokumentavgift ved overføring av felles bolig. Vilkåret er at samboerne må ha hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år, eller venter, har eller har hatt felles barn. Unntaket gjelder ikke overføring av eiendom i løpet av samlivet. Unntaket gjelder heller ikke fritidseiendom.
Arv etter loven
Overføring av eiendom til lovbestemte arvinger i forbindelse med et dødsfall er fritatt for dokumentavgift. Dette gjelder også utdeling fra uskiftet bo. Forskudd på arv gir ikke fritak, da det ikke regnes som arv etter loven.
Arv etter testament som blir overført videre
Utgangspunktet er at testamentsarving må betale full dokumentavgift ved overføring av fast eiendom. Dersom arvingen selger eller gir eiendommen videre, og hjemmelserklæring og skjøte tinglyses samme dag, blir det likevel bare regnet dokumentavgift én gang.
Andre grunnlag for å slippe dokumentavgift
Innløsning av festetomt
Fastsettes innløsningssummen etter tomtefesteloven § 37, kan denne summen oppgis som avgiftsgrunnlag for dokumentavgift i skjøtet. Dersom partene derimot avtaler en annen innløsningssum enn det som følger av tomtefesteloven, eller blir enige om at festeren overtar tomten vederlagsfritt, må hovedregelen om full dokumentavgift av tomtens salgsverdi følges.
Ny bygning som ikke er tatt i bruk
Ved første overføring av et nyoppført bygg som ikke er tatt i bruk, betales dokumentavgift kun av tomteverdien, og ikke av bygningen. Dette gjelder ikke ombygging og påbygging – bygningen må fullt ut være nyoppført.
Ved overføring av et bygg som er under oppføring, skal dokumentavgift kun betales av tomteverdien, og ikke av bygningen.
Oppløsning av sameie
Det gis fritak for dokumentavgift ved oppløsning av sameie ved tinglysing av skjøte som fastsettes at sameiere veksler inn tidligere tinglyste ideelle sameiedeler med fysiske bestemte deler av eiendommen. Dersom det skjer en verdiforskyvning mellom sameierne, skal det betales dokumentavgift for den overskytende delen som en sameier får.
Borettslagsandel
Borettslagsandeler kan fritt omsettes uten dokumentavgift. Årsaken til dette er at borettslagsandeler ikke regnes som faste eiendom. Fritaket gjelder alle overføringer og endringer i eierforhold til borettslagsandeler.
Søknad om dispensasjon
Dersom man ikke har rett på et av fritakene for dokumentavgift, men mener at det foreligger særlige forhold i den konkrete saken, kan det søkes om dispensasjon for dokumentavgift. Søknaden må sendes til Skatteetaten. Dette følger av lov om dokumentavgift § 3.
Begrunnelse
Den som mener å ha rett på fritak for dokumentavgift, må opplyse om dette i skjøtet. I punkt 3 i skjøtet må den paragrafen som hjemler det aktuelle fritaket vises til. Det må også skrives noen ord om bakgrunnen for kravet om fritak.
Det påpekes at terskelen for å gi slik særskilt dispensasjon i enkeltsaker er svært høy.
