Har du kjøpt bolig og blir plaget av støy fra naboene? Dette er dessverre en vanlig utfordring mange boligkjøpere møter. I en nylig dom fra lagmannsretten ble spørsmålet om nabostøy og hvilke rettigheter boligkjøpere har satt på spissen. Kjøperne av en leilighet krevde prisavslag grunnet støyplager, og retten måtte vurdere om boligen oppfylte kjøpernes berettigede forventninger. Dommen ble avsagt i Borgarting lagsmannsrett og har referanse LB-2023-161270. Boligkjøper fikk prisavslag på kr 750 000. Har du en lignende sak? Kontakt oss for en uforpliktnede vurdering.
Sakens historikk: Nabostøy og prisavslag
Kort tid etter å ha kjøpt en leilighet, opplevde et par uvanlig mye støy fra naboleilighetene. Hovedproblemet var en nabo i leiligheten over, som skapte støy på nattestid. Støyen minnet om verkstedsaktiviteter, og naboen ble beskrevet som en «skrotnisse» på grunn av oppbevaring av store mengder gjenstander som sykler og snowboard i bod og garasje. Disse ble fraktet inn og ut av leiligheten, spesielt om natten. Etter langvarige støyplager som forstyrret nattesøvnen, ble kjøperne tvunget til å flytte ut av leiligheten.
Avhendingslova og prisavslag ved støyplager
Ved kjøp og salg av fast eiendom gjelder avhendingslova. Spesielt relevant her er avhendingslova § 4-12, som gir kjøper rett til prisavslag ved mangler. En mangel kan defineres som en tilstand som gjør at eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Dette er nærmere beskrevet i avhendingslova § 3-2, som også gir veiledning på hva som kan utgjøre en mangel, inkludert forhold som eiendommens type, alder og synlige tilstand.
Flertallet i Borgarting lagmannsrett konkluderte med prisavslag på kr 750 000
I første runde i tingretten ble selgeren frikjent, men kjøperne anket saken til lagmannsretten, som kom til en annen konklusjon. Lagmannsretten uttalte, blant annet, følgende:
Lagmannsrettens flertall, lagdommer Løvold og ekstraordinær lagdommer Tennøe, anslår basert på en skjønnsmessig vurdering, at et prisfall som følge av den konstante støyen om natten fra naboleilighet 403 vil gi rundt 10 prosent reduksjon av markedsverdien ved overtakelsen. Flertallet legger vekt på at ankende parter for å få nattero flere ganger har måttet flytte ut og bo på hotell mv., og at de nå har valgt å flytte ut av leiligheten. Etter flertallets syn er det grunn til å tro at det at leiligheten har problemer med konstant støy nattestid, medfører en verdireduksjon på rundt 10 prosent. At det må være mulig å sove i en bolig er viktig for de aller fleste kjøpere. Flertallet har derfor kommet til at prisavslaget skal settes til 750 000 kroner
Hva kan en boligkjøper forvente ved kjøp av bolig?
Det sentrale spørsmålet i slike saker er hva en vanlig boligkjøper kan forvente ved kjøpet. Dette handler ikke om individuelle forventninger, men om hva en gjennomsnittlig kjøper, med vanlig fagkunnskap og erfaring, kan forvente. Denne vurderingen er en helhetsvurdering som tar hensyn til en rekke faktorer, inkludert boligens tilstand, alder og synlige feil. Hvis boligen ikke oppfyller slike forventninger, kan det anses som en mangel.
