Etter Høyesteretts praksis kan det foreligge grunnlag for krav på prisavslag mot boligselger dersom det oppgitte boligareal ikke samsvarer med det faktiske arealet. Rt-2003-612 (Arealsvikt) er veiledende for denne typen saksforhold. I lys av denne dommen gis det i det følgende en kort fremstilling av hvordan slike saker løses i praksis, herunder hvilke forhold domstolene særlig vektlegger.
Saksforholdet – arealsvikt
Rt-2003-612 (Arealsvikt) gjaldt salg av en selveierleilighet i Bergen i 1997. Leiligheten var i prospektet og takstdokumentet opplyst å være 112 kvadratmeter. Tre måneder etter kjøpet blir man oppmerksom på at det oppgitte boligarealet var uriktig. Leiligheten var i realiteten 102 kvadratmeter. I denne forbindelse krevde kjøper av leiligheten prisavslag grunnet arealsvikten. Partene kommer riktignok ikke til enighet på dette punkt. Kjøper anlegger derfor sak mot selger. I byretten og lagmannsretten gis kjøper ikke medhold i prisavslagskravet. Høyesterett er likevel av en annen oppfatning av saksforholdet og rettskildene og kommer derfor til et annet resultat.
Høyesteretts vurdering
Mangelsspørsmålet
En forutsetning for å kreve prisavslag etter § 4-12 er at det foreligger en mangel. Dette blir dermed det første Høyesterett må ta stilling til: Utgjør avviket på 10 kvadratmeter en mangel ved boligkjøpet? Utgangspunktet for vurderingen er avhendingslova § 3-8 om uriktige opplysninger om eiendommen. Bestemmelsen må riktignok sees i lys av § 3-3 som særskilt regulerer arealsvikt-tilfellene. Etter § 3-3 må arealet være “vesentlig mindre” enn det som er opplyst av selger for at det skal foreligge en mangel. Det blir derfor opp til retten å avgjøre hvor stort avvik som kreves i slike saker.
I denne forbindelse påpeker retten at viktigheten av å ha “pålitelige arealmålinger for boliger” øker i takt med at kvadratmeterprisen synes å spille en stadig viktigere rolle for sammenligninger av boligpriser. Det er etter rettens mening likevel gode grunner til å opprettholde at arealsvikten må være av en viss størrelse. Retten uttaler eksempelvis at mindre avvik i en salgsoppgave “der selger ikke kan klandres for feilen”, ikke bør anses å utgjøre en mangel ved boligen.
En generell betraktning som særlig er veiledende er rettens følgende uttalelse:
“Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel”.
Etter dette tilsier rettskildene at det forelå en mangel ved boligen. Hvorvidt det var grunnlag for prisavslag ville deretter bero på om de feilaktige opplysningene om arealet kunne sies å ga “verka inn på avtala”. Dette kan du lese mer om nedenfor.
Innvirkningsspørsmålet
Hvorvidt arealsvikten kunne sies å ha innvirket på avtalen vurderes etter avhendingslova § 3-8 annet ledd. Her fastslår retten at innvirkningsvilkåret vil være oppfylt 1) dersom “avtalen ikke ville ha blitt inngått” eller 2) dersom den ville ha blitt “inngått på andre vilkår”. At avtalen ville ha blitt inngått på andre vilkår innebærer at avtalen ville ha fått et annet innhold eller at kjøper ville ha gitt en annen pris. I dette ligger også et krav om årsakssammenheng. Det vil si at kjøpet ikke ville ha vært inngått på de gjeldende avtalevilkår dersom kjøper hadde hatt korrekte opplysninger om boligarealet.
I den konkrete vurderingen uttaler retten at det må
“… antas at kvadratmeterprisen for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere ett prospekt opp mot andre som er aktuelle. Dersom først arealavviket, slik som det er i vår sak, er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter § 3-8 første ledd, kan det etter min mening vanskelig tenkes at den tilhørende økningen i pris pr. kvadratmeter ikke også vil være motiverende for en kjøper. Med mindre det da foreligger helt spesielle subjektive momenter i motsatt retning, vil kravet til årsakssammenheng være tilfredsstilt”.
Det forhold at arealsvikten utgjorde et avvik på 8,9% fra det opplyste i prospektet, måtte etter rettens syn altså ha hatt en innvirkning på avtalen. Kjøperne hadde nemlig vært særlig opptatt av at kvadratmeterprisen ikke skulle overstige 8500 kroner. Med det korrekte boligareal ble kvadratmeterprisen 9363 kroner.
Resultatet i saken
Etter dette konkluderte Høyesterett med at kjøper fikk medhold i sitt krav på prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Partene var enige om omfanget av prisavslagskravet. Prisavslaget ble derfor satt til 50.000 kroner.
Har du en lignende sak?
Vi opplever ofte at våre klienter har spørsmål om mangler ved bolig og hvilke krav som kan gjøres gjeldende overfor selger i denne forbindelse. Våre advokater har god erfaring med slike saker. Ta gjerne kontakt med oss for en gratis og uforpliktende samtale. Husk også at du gjennom ulike forsikringsordninger kan få dekket store deler av utgiftene til juridisk bistand. Er du usikker på om din forsikringsordning dekker slik bistand i forbindelse med tvist, hjelper vi deg gjerne med dette. Du kan kontakte oss ved å ringe oss eller sende oss en e-post.
Les mer om prisavslag ved boligkjøp her.
Les mer om reklamasjon ved boligkjøp her.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
