Avhendingsloven § 2-10 regulerer forholdene der den nye eieren, som har fått overdratt eiendomsrett til en eiendom, skal betale selger terminvise ytelser som ikke er avdrag på kjøpesummen.
Bestemmelsen er deklaratorisk, hvilket innebærer at den kan fravikes i forbrukerkjøp. Den kan imidlertid ikke fravikes til ugunst for kjøper ved salg av en ny bolig- eller fritidseiendom fra en næringsdrivende selger, jf. § 1-2 andre ledd første punktum.
Bestemmelsen gjelder også for avtaler om avhending av fast eiendom som kom i stand før avhendingsloven trådte i kraft, jf. § 8-1 andre punktum. Dette gjelder i motsetning til lovens øvrige bestemmelser. Det er uttalt i forarbeidene at bakgrunnen for bestemmelsens utvidede virkeområde skyldes at avtaler av typen det her er snakk om, stort sett bare forekommer i eldre avtaleforhold.
Første ledd
Første ledd regulerer tilfellene der kjøper skal betale en terminvis pengesum til selger som ikke er avdrag på kjøpesummen. I disse tilfellene hjemler bestemmelsen rett hos hver av partene til å kreve pengesummen regulert i samsvar med endringen i pengeverdien i tiden siden avtalen ble inngått. Dette utgangspunktet kan fravikes dersom det utvilsomt er avtalt at pengesummen skal stå uendret, eller det er avtalt regulering på annen måte.
Bestemmelsen bygger på flere forutsetninger. Den første er at det må ha skjedd en overføring av eiendomsrett fra selger til kjøper, jf. forarbeidene. For det andre må det være avtalt at kjøper skal betale et terminvis pengebeløp til selger. Det er uttalt i juridisk teori at bestemmelsen ikke vil komme til anvendelse dersom pengebeløpet utgjør avdrag på kjøpesummen. § 2-10 første ledd vil kun gjelde dersom det ytes vederlag som ikke er slikt avdrag. Vederlaget må videre bestå i penger. Dersom det er tale om andre ytelser, vil bestemmelsen heller ikke komme til anvendelse.
For de tilfellene som er omfattet av loven, har både kjøper og selger krav på pengesummen regulert i samsvar med endringen i pengeverdien i tiden som er gått siden avtalen ble inngått. Spørsmålet om hvor lang tid som må gå før en slik regulering kan kreves, er imidlertid holdt åpent i lovteksten og forarbeidene.
Det kan ikke kreves regulering av pengesummen dersom partene “tvillaust” har avtalt at pengebeløpet ikke skal endres, eller at avtalen omfatter regulering på annen måte. Begrepet “tvillaust” må forstås slik at det må være utvilsomt at det er inngått en avtale. Videre må det være utvilsomt hva som i tilfelle er avtalt, jf. eksempelvis Rt. 2005 s. 1202 avsnitt 27-29. Det følger ikke av loven at avtalen må være skriftlig inngått. Imidlertid vil beviskravet sjelden være oppfylt uten at det finnes skriftlige holdepunkter for partenes vilje. For at lovens normalordning skal kunne fravikes, er det et vilkår oppstilt i rettspraksis om at det ikke finnes rimelig tvil om at partene har valgt en annen løsning, eller hva denne går ut på. Med bakgrunn i dette vil det kun i sjeldne tilfeller være aktuelt å fravike hovedregelen om regulering i samsvar med endringen i pengeverdien.
Andre ledd
Det følger av bestemmelsens første punktum at partene kan kreve det terminvise pengebeløpet avløst med en engangssum, gitt at det er gått 50 år eller mer siden avtalen ble inngått. Det avgjørende tidspunktet vil være da avtalen ble inngått, ikke skjøtetiden, bruksovertakelsen eller andre tider.
Etter andre punktum følger at avløsningssummen skal settes til kapitalverdien av den årlige terminvise ytelsen, etter regulering på avløsningstidspunktet. Dette innebærer at partene kan kreve regulering av terminbeløpet før kapitaliseringen skjer, i henhold til første ledd.
Tredje ledd
Tredje ledd hjemler fastsettelsen av forskrifter. Ved forskrift om tomtefeste m.m. av 8. juni 2001 nr. 570 følger nærmere angitte regler til utfylling av bestemmelsene i første og andre ledd. Det følger eksempelvis av forskriftens § 8 at regulering i samsvar med endringen i pengeverdien av den terminvise pengesummen etter første ledd, skal skje i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen som følger av Statistisk sentralbyrå. Etter forskriften § 9 legges det til grunn at det ved fastsettelsen av avløsningssummen etter andre ledd skal legges til grunn en rente på 5% når en skal finne kapitalverdien.
§ 2-10. Regulering og avløysing av terminvis betaling
(1) Skal kjøparen betale med ein terminvis pengesum der denne ikkje er avdrag på kjøpesum, kan kvar av partane krevje pengesummen regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan avtala vart inngått, med mindrea partana tvillaust har avtalt at pengesummen skal stå uendra eller har avtalt regulering på annan måte.
(2) Partane kan krevje den terminvise pengesummen avløst med ein eingongssum når det er gått 50 år eller meir sidan avtala vart inngått. Avløysingssummen skal setjast til kapitalverdien av den årlege terminvise ytringa etter regulering på avløysingstida.
(3) Kongen kan i forskrift fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når pengesummen vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, jf. fyrste ledd, og hva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien, jf. andre ledd.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
