§ 2-2 regulerer selgers plikt til å sørge for at eiendommen er gjort klar for kjøpers overtagelse.
Bestemmelsen er deklaratorisk, hvilket innebærer at den kan fravikes i forbrukerkjøp. Den kan imidlertid ikke fravikes til ugunst for kjøper ved salg av en ny bolig- eller fritidseiendom fra en næringsdrivende selger, jf. § 1-2 andre ledd første punktum.
Første punktum regulerer den innvendige klargjøringen av bygningen. Det følger av forarbeidene at plikten for ryddingen og rengjøringen ligger hos selger. Plikten innebærer videre en fjerning av alt løsøre som kjøperen ikke skal ta over. Hvor grundig rengjøringen skal være, vil avhenge av det konkrete tilfellet. Det vil også kunne spille en rolle hva kjøperen har sagt at han eller hun har planlagt å gjøre med eiendommen.
Bestemmelsens andre punktum tar for seg klargjøring av eiendommen for øvrig. Dette kan typisk knytte seg til klargjøringen av eksempelvis hagen. Det følger av forarbeidene at utgangspunktet er at eiendommen skal være mest mulig fri fra løsøre og skrot som kjøperen ikke skal ta over. Hvilke konkrete krav som skal stilles til ryddingen, vil avhenge av det enkelte tilfellet, herunder hva slags eiendom kjøpet gjelder.
Videre oppstilles i forarbeidene en retningslinje om at det for «ein mindre bustadeigedom», må kunne stilles «ganske strenge krav til rydding». Dersom det på den annen side er snakk om salg av en større landbrukseiendom eller industrieiendom, vil det ikke være faktisk mulig å fjerne alt av løsøre og skrot. Her må kjøperen «innanfor rimelege grenser finn seg i at slikt er på eigedomen når han tek over denne». Det presiseres imidlertid at dette ikke gjelder for slikt som er farlig, eksempelvis «giftige kjemikaliar, eller som er til hinder for kjøparens bruk av eigedomen, med mindre noko anna var føresett i avtala».
De rettslige konsekvensene av at plikten til klargjøring før overtakelse ikke er overholdt, følger av § 4-8 andre ledd. Kjøper har mulighet til å gjøre en hvilken som helst mangelsbeføyelse etter kapittel 4 gjeldende, hvilket blant annet inkluderer en rett til å heve avtalen etter § 4-13. Vilkåret for å benytte seg av bestemmelsen fordrer at misligholdet representerer et vesentlig avtalebrudd. Det mest praktiske vil imidlertid være dersom kjøper påberoper seg erstatning etter § 4-14 for de kostnader det vil kreve å få eiendommen ryddet.
Selger vil på sin side ha mulighet til å unngå misligholdskrav ved å rette mangelen selv, jf. § 4-10. Selger kan med andre ord unngå økonomiske krav mot seg ved å forestå en slik rydding og klargjøring etter overtakelsen.
Bestemmelsen her har nær tilknytning til kapittel 3 om mangler. I enkelte tilfeller kan det derfor tenkes gråsoner mellom hvorvidt hjemmelen i bestemmelsen her vil komme til anvendelse, eller eksempelvis § 3-7 om mangel. I Rt. 2006 s. 606, hvor det forelå forurensede masser i grunnen, var dette tilfelle. Det viser seg imidlertid i praksis at det vil være mest nærliggende å legge mangelsbestemmelsene til grunn. I praksis vil likevel grensedragningen ha liten betydning.
§ 2-2. Klargjering for overtaking
Når kjøparen overtek bruken av eigedomen, skal romma vere rydda og reingjorte. Eigedomen skal også elles vere rydda.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
