§ 2-3 regulerer tidspunktet for når kjøper kan kreve overtagelse av eiendommen og få skjøte til denne.
Bestemmelsen er deklaratorisk, hvilket innebærer at den kan fravikes i forbrukerkjøp. Den kan imidlertid ikke fravikes til ugunst for kjøper ved salg av en ny bolig- eller fritidseiendom fra en næringsdrivende selger, jf. § 1-2 andre ledd første punktum.
Det følger av første punktum at kjøper har krav på skjøte selv om det ikke er avtalt. Bestemmelsen er et utslag av prinsippet om ytelse mot ytelse. Etter forarbeidene har kjøper krav på skjøte mote å betale kjøpesummen med videre. Det er uttalt i juridisk teori at loven hjemler en regel om rekkefølgen for partenes ytelser hvor kjøper først må betale kjøpesummen og deretter kan kreve å motta selgers ytelse. Imidlertid kan ikke dette antas å ha grunnlag i praksis eller ordlyden. Loven fastsetter i utgangspunktet ikke annet enn at det skal foretas en samtidig utveksling av ytelsene. Likevel kan det reises spørsmål om hvor enkelt dette kan gjennomføres i praksis.
Tidspunktet for når kjøper kan kreve skjøte, kan fravikes ved avtale. Kjøpers rett til skjøte forutsetter at han har oppfylt sin del av avtalen. Ved vurderingen av oppfyllelsen, må det ses hen til om selger har mottatt de ytelser som han har krav på etter avtalen. Dersom selger ikke har mottatt disse ytelsene, vil ikke avtalen være oppfylt. Dette til tross for at den manglende oppfyllelsen skyldes force majeure. Begrepet knytter seg til tilfeller som er utenfor kjøpers kontroll. Et eksempel på forhold som et utenfor selgers kontroll, kan være at vedkommende ikke får betalt kjøpesummen som følge av streik i bankvesenet.
Kjøper må videre ha oppfylt sine forpliktelser for å ha krav på skjøte. Hovedforpliktelsen til kjøper vil naturligvis være å betale kjøpesummen. Det kan stilles ytterligere krav til betalingen gjennom avtale. Også disse forpliktelsene vil kjøper påtar seg, vil falle inn under loven. Et eksempel kan være at partene avtaler at det skal betales kontant i norske kroner på Bryggen i Bergen. Dersom kjøper foretar en bankoverføring i dollar fra USA, vil kjøper således ikke ha oppfylt sine forpliktelser.
Det følger av ordlyden at kjøpers krav på skjøte etter bestemmelsens første punktum er betinget av at kjøper har oppfylt sine plikter «etter avtala». Dette utgangspunktet må forstås med noen reservasjoner. For det første vil kjøper ha krav på skjøte selv om han ikke har oppfylt avtalen, dersom det skyldes vedkommendes reaksjon mot selgers mislighold. I praksis medfører dette at dersom selger har levert en mangelfull eiendom, kan kjøper utøve tilbakeholdsrett i den delen av kjøpesummen som relaterer seg til avtalebruddet, jf. § 4-15.
For det andre er det slik at selv om kjøper har oppfylt sine forpliktelser etter avtalen, samtidig som vedkommende fortsatt har andre forpliktelser som gjenstår, vil ikke kjøper ha krav på skjøte. Dette kan eksempelvis komme på spissen i tilfeller der kjøper har betalt kjøpesummen for sent. I disse tilfellene vil selger ha krav på forsinkelsesrenter, jf. § 7-3. Dermed vil ikke kjøper ha krav på skjøte før han har betalt disse rentene til selger, til tross for at det i avtalen ikke er inngått noen eksplisitt bestemmelse om forsinkelsesrente.
For det tilfellet at det etter avtaleinngåelsen blir klart at det foreligger et forventet avtalebrudd fra kjøpers side, kan selger holde skjøtet tilbake med hjemmel i §§ 2-3 og 6-1. Dette kan eksempelvis knytte seg til situasjoner der kjøper har forpliktet seg til å benytte eiendommen på en viss måte, og det kommer frem at vedkommende vil bryte disse pliktene. I et slikt tilfelle vil selger kunne nekte å utstede skjøte.
§ 2-3 andre punktum regulerer tidspunktet for når kjøper kan kreve å overta bruket av eiendommen. For det første forutsetter bestemmelsen at det er inngått bindende kjøpsavtale. Dersom partene ikke er enige om overtakelsestidspunktet, vil det som regel ikke foreligge en bindende avtale. Dette begrunnes blant annet i § 1-3, der det følger at en avtale er bindende når partene er enige om de vesentligste forhold. For det andre forutsetter bestemmelsen at kjøper har oppfylt sine plikter etter avtalen, slik som tidligere nevnt.
Fristen for bruksovertakelsen er satt til tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Tidspunktet gjelder uavhengig av hva slags type eiendom det er snakk om. Dagen for overtakelse blir første dagen i den nye måneden, til tross for at dette ikke er en virkedag.
§ 2-3. Heimelsoverføring og overtakingstid
Når kjøparen har oppfylt sine skyldnader etter avtala, kan kjøparen krevje skøyte av seljaren. På same vilkår kan kjøparen krevje å overta bruken av eigedomen ved tredje månadsskifte etter at avtala vart bindande.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
