Virkeområdet til Avhendingsloven § 2-4 knytter seg til regler om risikoen for eiendommen. Bestemmelsen er deklaratorisk, hvilket innebærer at den kan fravikes i forbrukerkjøp. Den kan imidlertid ikke fravikes til ugunst for kjøper ved salg av en ny bolig- eller fritidseiendom fra en næringsdrivende selger, jf. Avhendingsloven § 1-2 andre ledd første punktum.
Første ledd
Avhendingslovens § 2-4 første ledd definerer hva det innebærer å ha risikoen for eiendommen. Bestemmelsen tilsvarer kjøpsloven § 12. Dersom kjøperen har risikoen, vil ikke hans plikt til å betale kjøpesummen falle bort om eiendommen blir skadet eller ødelagt, dersom dette følger av en hendelse som ikke beror på selgeren.
For det første medfører bestemmelsen at kjøper må betale kjøpesummen dersom han selv er skyld i eller har voldt skaden. Videre må kjøper gjøre opp der årsaken til skaden er en tilfeldig hendelse, som knytter seg til force majeure. Dette kan eksempelvis være flom, uvær eller brann. Kjøper vil måtte betale kjøpesummen til tross for at det er en personlig skadevolder som har gjort skade, eksempelvis gjennom hærverk eller innbrudd. Til sist har kjøperen en plikt til å oppfylle avtalen når det ikke er mulig å fastslå hva som er årsaken til skaden.
Dersom hendelsen imidlertid skyldes selger eller noen selger identifiseres med, vil ikke bestemmelsen her komme til anvendelse. Det følger av forarbeidene at det skal foretas en objektiv vurdering av om hendelsen kan føres tilbake til forhold på selgers side.
For de tilfellene der selger har risikoen, vil ikke kjøper behøve å betale kjøpesummen fullt ut. Da vil bestemmelsene om mangler komme til anvendelse, herunder kapittel 3 og 4. Dersom et hus eksempelvis blir tatt av storflommen før risikoovergangen, slik at selger kun kan levere tomten, har kjøper blant annet mulighet til å kreve prisavslag etter § 4-12 eller heve avtalen etter § 4-13.
Andre ledd
§ 2-4 andre ledd regulerer tidspunktet for risikoens overgang, når annet ikke er avtalt. Bestemmelsen legger til grunn at det foreligger en bindende avtale mellom partene. Tidspunktet for risikoovergangen fastsettes i bestemmelsens andre ledd første punktum. I forarbeidene er det oppstilt en hovedregel om at risikoens overgang skal knyttes til tiden for bruksovertakelsen.
Det er uttalt i juridisk teori at det sentrale kriterium ved vurderingen av om kjøper har «overteke bruken» av eiendommen, er om han har tatt over den faktiske eierrådigheten. Denne definisjonen må imidlertid modifiseres gjennom noen typetilfeller. For det første fremgår det av forarbeidene at kjøper har overtatt bruken når selger har flyttet fra eiendommen, og kjøper har fått nøklene. Imidlertid må det være en forutsetning om at overleveringen av nøklene til kjøper innebærer en endelig eiendomsoverføring. Dersom kjøper eksempelvis låner nøklene kun med det formål å ta mål av eiendommen, kan ikke risikoen anses for å ha gått over. Dersom kjøper har begynt å utføre arbeid på eiendommen, må risikoen anses gått over på vedkommende.
Andre punktum oppstiller et unntak fra hovedregelen i første punktum. Bestemmelsen regulerer tilfellene av mottagermora. Begrepet omfatter situasjonen der kjøper ikke overtar eiendommen fra selger til rett tid, i samsvar med loven eller avtalen.
Der det foreligger mora på kjøpers side, går risikoen over på kjøper fra det tidspunktet kjøper vil kunne kreve å overta bruken. Det vil si tidspunktet selger stiller eiendommen til kjøpers disposisjon. Dette utgangspunktet legges til grunn til tross for at kjøper ikke er skyld i hindringen eller unnlatelsen.
Risikoen går bare over på kjøper i de tilfellene der vedkommende har satt til side en plikt til å overta eiendommen etter avtale eller som er bestemt i lov. Det fremgår av forarbeidene at risikoen ikke går over dersom avtalen bare gir kjøper en rett, men ikke noen plikt til å overta bruken.
Tredje ledd
Bestemmelsens virkeområde omhandler retten til utbetaling av forsikringssummen i tilfeller der selger har forsikret eiendommen. Første punktum tar for seg tilfellene der selger har forsikret eiendommen mot ødeleggelse eller skade, slik som nevnt i første ledd. Kjøper vil da få retten etter forsikringsavtalen, dersom eiendommen blir ødelagt eller skadet etter at salgsavtalen ble bindende. Dette gjelder imidlertid ikke dersom selger kan si seg løst fra salgsavtalen.
Bestemmelsen hjemler ikke en plikt hos selger om å holde eiendommen forsikret. Denne plikten vil vanligvis følge av kjøpekontrakten mellom kjøper og selger. Det er presisert i forarbeidene at bestemmelsen regulerer forholdet mellom selger og kjøper, ikke forholdet til forsikringsgiveren. Det følger av Rt. 2003 s. 1300 at fra tidspunktet en kjøpekontrakt blir bindende mellom partene, bli forsikringen utvidet til også å gjelde kjøper. Således blir kjøper medforsikret etter forsikringsavtalen fra det tidspunktet det foreligger en bindende avtale mellom partene. Fra og med dette tidspunktet og to uker frem i tid etter risikoovergangen, vil kjøper være medforsikret, og selger forsikring skal gjelde til fordel for den nye eier.
Andre punktum hjemler at kjøper må ha oppfylt sine plikter etter kjøpsavtalen, for å kunne fremme krav på rettighetene etter forsikringsavtalen. I praksis medfører det at kjøper må betale kjøpesummen og gjøre opp for eventuelle sideplikter.
§ 2-4. Vågnaden for eigedomen
(1) Når vågnaden for eigedomen er gått over på kjøparen, fell ikkje kjøparens plikt til å svare heile kjøpesummen bort ved at eigedomen vert øydelagt eller skada som følgje av ei hending som seljaren ikkje svarer for.
(2) Vågnaden går over på kjøparen når kjøparen har overteke bruken av eigedomen. Får seljaren ikkje overlate bruken til fastsett tid, og årsaka ligg hos kjøparen, har kjøparen vågnaden frå det tidspunkt kjøparen kunne ha fått overteke bruken.
(3) Har seljaren forsikra eigedomen mot øydelegging eller skade som nemnt i fyrste ledd, har kjøparen retten etter forsikringsavtala dersom eigedomen vert øydelagt eller skadd etter at avhendingslova vart bindande, med mindre seljaren kan seie seg løyst frå avhendingsavtala. Seljaren har plikt til å føre over retten etter forsikringsavtala når kjøparen krev det og kjøparen sjølv har oppfylt sine skyldnader etter avhendingslova.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
