Avhendingsloven § 2-7 hjemler tilsyn med eiendommen. Bestemmelsen gir regler om tilsynsplikt for eiendommen og om dekning av kostnader i forbindelse med slikt tilsyn.
Bestemmelsen er deklaratorisk, hvilket innebærer at den kan fravikes i forbrukerkjøp. Den kan imidlertid ikke fravikes til ugunst for kjøper ved salg av en ny bolig- eller fritidseiendom fra en næringsdrivende selger, jf. § 1-2 andre ledd første punktum.
Første ledd
Første ledd hjemler reglene om selger sin tilsynsplikt ved kjøpermora. Her er selger forpliktet til å føre et forsvarlig tilsyn med eiendommen som er rimelig etter forholdene. Plikten om tilsyn inntrer når overtakelsestidspunktet er kommet, og kjøper ikke overtar bruken av eiendommen. Selger har på dette tidspunktet ikke mulighet til å frita seg fra tilsynsplikten ved å gi kjøper beskjed om at eiendommen er stilt til kjøpers disposisjon. Det følger av forarbeidene at det her kreves at kjøper, eller noen på vedkommende sine vegne, har overtatt tilsynsansvaret.
Det spiller ingen rolle hva som er årsaken til at selger ikke får overlatt eiendommen eller tilsynet til kjøper eller noen på hans eller hennes vegne. Ordlyden “forsvarleg” og “rimelig etter tilhøva” beskriver omfanget av tilsynsplikten. Etter forarbeidene skal begrepene forstås slik at plikten ikke rekker lenger enn det som er nødvendig for å hindre urimelige verditap. I praksis innebærer dette at det går en grense for hva slags tiltak selger trenger å foreta for å vedlikeholde eiendommen. Videre vil det være uten betydning om eiendommen taper seg noe i verdi i tilsynsperioden, så lenge verditapet ikke er urimelig stort.
Praktiske tiltak som inngår i tilsynet kan eksempelvis være å holde nødvendig kontroll med eiendommen, å påse at den er forsvarlig avstengt for uvedkommende og at bestilte varer blir mottatt og satt inn. Videre vil selger ha en plikt til å foreta vanlige tiltak for å hindre og motvirke skader som kan følge av eksempelvis uvær, innbrudd eller lignende.
Det er blant annet uttalt i juridisk teori at tilsynsplikten ikke omfatter en plikt til å holde eiendommen forsikret. Likevel fremgår det av forarbeidene at selger, dersom han eller hun har tegnet forsikring, må kunne kreve kostnadene dekket av kjøper i samsvar med prinsippet i tredje ledd. Dette forutsetter videre at det var forsvarlig å pådra kjøper denne utgiften.
Andre ledd
Andre ledd regulerer kjøpers tilsynsplikt når vedkommende vil heve avtalen, etter å ha overtatt bruken av eiendommen. Innenfor visse tidsrammer plikter selger å føre slikt “forsvarleg” tilsyn med eiendommen som er “rimelig etter tilhøva”. Utformingen av bestemmelsen er tilsvarende til første ledd. Pliktens innhold er dermed tilnærmet lik. Dersom kjøper misligholder til tilsynsplikt, må vedkommende betale erstatning til selger.
Tredje ledd
Det følger av tredje ledd at parten som har tilsynsplikt har rett til å få dekket sine forsvarlige utgifter i forbindelse med tilsynet av den andre parten. Bestemmelsen omfatter kun kostnader som det var grunn til å pådra, og som ikke går utover vanlig eller rimelig pris. Hva som kan anses som “forsvarlege kostnader”, beror på en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Ved vurderingen må det legges vekt på alternative tiltak og hvilke følger det kunne få om den tilsynspliktige ikke overholdt plikten.
Reglene i § 2-7 rokker ikke ved hvem som har risikoen for eiendommen etter § 2-4. Dersom tilsynsplikten ikke er oppfylt, kan det imidlertid gi den andre part erstatningskrav basert på eventuelt skyldansvar.
§ 2-7 tredje ledd gir ikke den tilsynspliktige part rett til å selge eiendommen eller heve kjøpet med bakgrunn i at den andre part ikke overtar eiendommen til fastsatt tid. Selger vil imidlertid ha en slik rett dersom kjøpers plikt til å overta eller å betale er vesentlig forsinket, jf. § 5-3. Videre vil selger ha en slik rett dersom forsinkelse må ventes, jf. §§ 6-2 og 6-3. Dersom kjøpet heves, faller oppfyllelsesplikten til selger bort, og vedkommende står da fritt til å selge eiendommen. For det tilfellet at salget skjer til en lavere pris, kan forskjellen gi grunnlag for erstatning etter § 5-4.
§ 2-7. Tilsyn med eigedomen
(1) Tek ikkje kjøparen over bruken av eigedomen til fastsett tid, har seljaren plikt til slikt forsvarleg tilsyn med eigedomen som er rimelig etter tilhøva.
(2) Vil kjøparen seie seg løyst frå avtala etter å ha overteke bruken av eigedomen, har kjøparen likevel plikt til slikt forsvarleg tilsyn med eigedomen som er rimelig etter tilhøva.
(3) Den som har tilsyn med eigedomen etter fyrste eller andre ledd, har rett til dekning av forsvarlege kostnader i samband med tilsynet.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
