Avhendingsloven § 3-1 slår fast hovedregelen om hva som skal regnes som en mangel ved en eiendom som er avhendet. Bestemmelsen må ses i sammenheng med de etterfølgende paragrafene, se særlig definisjonene i § 3-2.
Avhendingsloven § 3-1 er en deklaratorisk bestemmelse. Dette innebærer at den kan fravikes ved avtale. Den kan likevel ikke fravikes til ugunst for kjøperen ved salg av en ny bolig- eller fritidseiendom fra en næringsdrivende selger, se § 1-2 andre ledd første punktum. En generell ansvarsfraskrivelse i henhold til § 3-9 vil være tilstrekkelig til å fravike bestemmelsen.
(1) – definisjon av mangelsbegrepet
Første ledd tilsvarer kjøpsloven § 17 første ledd, og inneholder en definisjon av mangelsbegrepet. Bestemmelsen i første ledd må ses i sammenheng med andre og tredje ledd.
Første ledd første punktum slår fast den alminnelige hovedregelen om at eiendommen har en mangel dersom den ikke svarer til de krav til kvalitet, utrusting og annet som følger av avtalen. Dette er den sentrale mangelsbestemmelsen når eiendommen ikke er solgt med en ansvarsfraskrivelse etter § 3-9. Mangelsvurderingen skal ta utgangspunkt i avtalen mellom partene, og øvrige regler vil ikke gjøre seg gjeldende med mindre ingenting er gyldig avtalt.
hva følger av avtalen?
Hva som “følger av avtalen” må avgjøres ut fra vanlig avtaletolkning. Begrepet ‘avtale’ er ment å forstås i videste forstand. Det vil først og fremst omfatte det som er skriftlig eller muntlig avtalt mellom partene. For eksempel vil det foreligge en mangel dersom selgeren sier at gulvet i stuen er parkett, men det viser seg å være et laminatgulv. Videre vil også ikke-uttalte forutsetninger mellom partene og andre indirekte forhold som må regnes som en del av avtalen, omfattes. Her vil man måtte tolke partenes opptreden på bakgrunn av avtalerettslige regler. Det vil spille en rolle for vurderingen hvilken pris som er betalt for eiendommen, uttalelser fra selger eller megler under kontraktsforhandlingene, opplysninger i salgsdokumentasjonen mv.
Det vil normalt ikke foreligge en mangel dersom det er gitt klare opplysninger om en feil eller annet forhold ved eiendommen før eller ved kontraktsinngåelsen, jf. Rt. 2002 s. 1425 (Bukkebo-dommen). Saken gjaldt salg av fast eiendom hvor selger hadde opplyst om problemer med vanninntrengning. Utbedringskostnadene ble anslått høyere enn antatt, og spørsmålet var om dette utgjorde en mangel etter § 3-9. Selger hadde imidlertid gitt klar beskjed om problemet, og Høyesterett kom til at kjøperen måtte bære risikoen for utgiftene.
Også mangel på opplysninger som burde ha vært gitt kan virke inn på mangelsvurderingen, se særlig kommentarene til § 3-8 og § 3-9.
Formuleringen “kvalitet, utrusting og anna” er ikke uttømmende, og omfatter mer enn eiendommens “egenskaper”. Alle forhold ved eiendommen som ikke er i samsvar med avtalen vil omfattes av selgerens ansvar.
hva omfattes av avtalen?
Mangelsvurderingen vil gjelde hele objektet for avtalen, også fellesareal ved avhending av eierseksjon, innholdet i servitutter eller sameieparter som følger med avhending av en eiendom. Det er for eksempel ikke et krav ved salg av eierseksjoner at mangelen må knytte seg til egenskaper ved bruksenheten. Her vil også fellesarealer som tak, trapperom og heis omfattes av selgerens ansvar, se for eksempel Rt. 2003 s. 387 (Takterrassedommen). Saken gjaldt mangel ved en takterrasse som boenheten hadde eksklusiv bruksrett til. Mangelen ble ansett for å være en mangel ved eierseksjonen. Det kunne ikke være tvil om at den var omfattet av kjøpsavtalen, og inngikk følgelig i den mangelsvurderingen som skulle skje etter avhendingsloven kapittel 3. Dette gjaldt uavhengig av om det eventuelt var sameiet som hadde vedlikeholdsansvaret for takterrassen. I LB-2011-041409 ble det også regnet for å være en mangel at avtale om bruksrett til naboeiendom ikke lot seg gjennomføre grunnet offentligrettslige regler.
Forhold som ikke er omhandlet i kjøpekontrakten, og som heller ikke er forutsatt som en del av avtalen mellom partene, vil ikke anses for å være en del av avtalen mellom partene, jf. Rt. 2003 s. 1312 (Flerfamiliehusdommen).
forholdet til øvrige bestemmelser i kapittel 3
Første ledd andre punktum fastslår at bestemmelsene i §§ 3-2 til 3-6 gjelder i den grad det ikke er avtalt noe særskilt i samsvar med § 1-2. Bestemmelsen sier ikke noe annet enn hva som allerede følger av § 1-2 om at loven er fravikelig når ikke annet er fastsatt. Det er imidlertid en påminnelse om at manglende eller mangelfull regulering av hvilke egenskaper eiendommen skal ha kan føre til at den må suppleres med reglene i de angitte paragrafene. Så lenge avtalen regulerer hvilken tilstand eiendommen skal være i når den overleveres, vil dette være avgjørende. De øvrige bestemmelsene i kapittel 3 vil gjelde så langt avtalen ikke regulerer spørsmålet. §§ 3-7 og 3-8, jf. § 3-9, er ikke nevnt. Dette kan tolkes slik at det ikke med bindende virkning kan avtales at kjøperen ikke skal kunne gjøre gjeldende at selgeren har brutt sin opplysningsplikt eller gitt feil opplysninger.
objektiv vurdering
Mangelsvurderingen er i utgangspunktet objektiv. Dette innebærer at det ikke er avgjørende om selgeren kjente til mangelen. Dersom avtalen mellom partene ikke har noen holdepunkter for hvilke egenskaper eiendommen skal ha, må det vurderes hvilke krav kjøperen kan stille til eiendommen ut fra allmenne normer, slik som “vanlig god standard” eller “alminnelig god vare”, se for eksempel Rt. 1998 s. 774 (Videospillerdommen).
Det må videre legges vekt på når bygninger er oppført. I Rt. 2003 s. 1312 (Flerfamiliehusdommen) ble det regnet for å være en mangel at en nyoppført bolig med hybelleilighet med egen inngang ikke oppfylte kravene i byggeforskriftene til støyisolering i flerfamiliehus. I Rt. 2010 s. 103 (Kistebakkane-dommen) fant Høyesterett at kjøperen ikke kunne forvente at en eldre bolig på ethvert punkt skulle oppfylle krav til god håndverksskikk og byggeforskrifter. I LA-2010-055015 ble det ansett for å foreligge en mangel at naboen ikke overholdt en avtale med selgeren om å fjerne en bod for å forbedre utsikten. Også offentligrettslig regulering som er til hinder for å utnytte eiendommen som forutsatt vil være en mangel dersom dette ikke er tilstrekkelig opplyst, se LB-2010-013675. Saken reiste spørsmål om mangelsansvar for at en fritidsbolig ble solgt som en enebolig. Lagmannsrettens flertall kom til at eiendommen var å betrakte som fritidseiendom, og kjøperne fikk prisavslag og erstatning for utgiftene med å søke bruksendring.
Dersom det er mangler ved en rett som skal ligge til eiendommen, for eksempel en bruksrett over naboeiendom til parkeringsplass eller liknende, vil dette trolig også være en mangel etter § 3-1. Det vil kanskje fremstå som mer naturlig å se det som et spørsmål om rettsmangel etter § 4-17. Slik bestemmelsen er formulert vil den likevel ikke omfatte en slik situasjon, se for eksempel LB-2009-102360. Her ble det regnet for å være en mangel ved eiendommen at det ikke fulgte med brygge “med evig bruksrett”“.
(2) og (3) – tidspunktet for mangelsvurderingen
Andre og tredje ledd regulerer tidspunktet for mangelsvurderingen, og har samme innhold som kjøpsloven § 21 første ledd. Mangelsvurderingen skal skje ved tidspunktet for risikoens overgang etter § 2-4 andre ledd, det vil si når kjøperen tar over bruken av eiendommen. Dersom eiendommen er i samsvar med avtalen eller reglene i lovens kapittel 3 på dette tidspunktet, er det ingen mangel ved den. Se for eksempel LF-2008-071008, hvor retten kom til at en rotteskade på en eiendom hadde skjedd etter at kjøperen hadde overtatt eiendommen.
Det kan imidlertid være en mangel ved eiendommen selv om feilen først viser seg senere, jf. § 3-1 andre ledd. Også skader som oppstår eller utvikler seg på grunn av en mangel ved eiendommen vil kunne regnes som en mangel. Det avgjørende er om feilen forelå på tidspunktet for mangelsvurderingen.
selgerens ansvar for mangler som oppstår etter risikoens overgang
Selgeren vil i enkelte tilfeller likevel være ansvarlig for mangler som oppstår senere enn det som fremgår av § 3-1 andre ledd. Dette vil gjelde dersom mangelen skyldes avtalebrudd fra selgeren sin side. Med ‘avtalebrudd’ menes noe annet enn at eiendommen ikke er i samsvar med avtalen etter første ledd. Bestemmelsen tilsvarer kjøpsloven § 21 andre ledd første punktum. Eksempler på avtalebrudd kan være manglende oppfyllelse av plikter som selgeren har påtatt seg, og som skal oppfylles etter tidspunktet for risikoovergangen, eller plikt til montering. Også brudd på omsorgsplikten etter § 2-7 vil omfattes. Det er ikke noe vilkår om at selger må ha utvist skyld.
Garanti
Videre vil selgeren også være ansvarlig dersom han ved garanti eller på annen måte har tatt på seg ansvar for egenskaper eller andre forhold ved eiendommen frem til et senere tidspunkt. En garanti er et løfte om å innestå for at eiendommen objektivt sett har visse egenskaper. Hvorvidt selgeren kan sies å ha gitt en slik garanti beror på en tolkning av den konkrete avtalen, se LG-2009-192332. Om omfanget av garantiansvar, se Rt. 2005 s. 1281, LG-1994-00028, LA-1997-01626, LB-2002-02522. Se også kommentarene til § 4-14 andre ledd.
§ 3-1. Innleiande føresegn.
(1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala. §§ 3-2 til 3-6 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med § 1-2 er avtalt noko særskilt.
(2) Ved vurderinga av om eigedomen har mangel, skal ein leggje til grunn tidspunktet då vågnaden etter § 2-4 andre ledd eller etter avtala gjekk over på kjøparen. Det kan vere ein mangel endå om ein feil fyrst viser seg seinare.
(3) Seljaren svarer og for mangel som oppstår seinare dersom årsaka til mangelen er eit avtalebrot frå seljaren. Det same gjeld dersom seljaren ved garanti eller på annan måte har teke på seg ansvar for eigenskapar eller anna ved eigedomen fram til eit seinare tidspunkt.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
