Avhendingsloven § 3-2 slår generelt fast hva som er en mangel. Bestemmelsen er så å si parallell til kjøpsloven § 17 andre ledd bokstav a-b.
Reglene i § 3-2 er kun ment å gjelde når ikke annet kan utledes av avtalen. mellom partene, jf. § 3-1 med lovkommentar. Lovens bestemmelser er imidlertid ikke uttømmende, og § 3-2 er kun ment å gi noen sentrale prinsipper om hva som kan kreves av en eiendom. Utgangspunktet er avtalen mellom partene, og denne må tolkes i videste forstand.
(1) – når har eiendommen en mangel?
Det som er sagt i forarbeidene til kjøpsloven § 17 vil også være relevant for tolkningen av avhendingsloven § 3-2, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 79:
“Bokstav (a) krever at tingen skal passe for de formål slike ting vanligvis brukes til. Tingen skal altså oppfylle en viss generell standard når det gjelder egenskaper. Det er likevel klart at ulike ting kan ha forskjellig kvalitet, uten at den dårligste av den grunn kan anses mangelfull. Ved vurderingen må det rimeligvis tas hensyn til forholdene omkring kjøpet, f.eks prisen. Bestemmelsen innebærer for øvrig at dersom tingen sakner egenskaper som tilsvarende ting vanligvis har, kan den bli ansett mangelfull selv om den i og for seg kan brukes til det formål kjøperen har kjøpt den til. Som eksempel kan nevnes at kjøpet gjelder en bil som viser seg å bruke uforholdsmessig mye bensin. Bensinforbruket er ikke i seg selv noen hindring for å bruke bilen som forutsatt, men det kan like fullt bli tale om å anse det høye bensinforbruket som en mangel, når ikke annet følger av avtalen.
Bokstav (b) er aktuell der kjøperen har et spesielt formål med kjøpet som skiller seg fra det slike ting vanligvis brukes til. Tingen skal som utgangspunkt også passe for dette formål. Vilkåret er imidlertid at selgeren ved kjøpet var eller måtte være kjent med formålet. Uttrykket «måtte være kjent med» innebærer at det ikke må foreligge noen rimelig unnskyldning for selgerens uvitenhet om det spesielle formålet, sml den liknende formulering «måtte skjøna» i gjeldsbrevloven § 18. Utkastet krever ikke at tingen skal passe for et spesielt formål som selgeren bare «burde», men ikke «måtte», være kjent med.
(…)
Bestemmelsen i bokstav (b) har særlig betydning der kjøperen mangler forutsetninger for å angi de nødvendige spesifikasjoner av tingen på annen måte enn gjennom å angi formålet med kjøpet. Selgeren har gjerne den sakkunnskap som trengs for å velge den tingen som passer for det oppgitte formål.
I noen tilfelle kan imidlertid kjøperen ha den beste sakkunnskap når det gjelder hva som skal til for å oppfylle formålet med kjøpet. Det vil da gjerne komme til uttrykk overfor selgeren at kjøperen ikke bygger på selgerens sakkunnskap. I så fall er det lite rimelig at selgeren skal ha ansvar for å oppfylle det spesielle formålet med kjøpet, selv om han kjente til dette. Det er derfor gjort unntak for de tilfelle hvor forholdene viser at kjøperen for så vidt gjaldt det spesielle formal ikke bygde på selgerens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.“
Bokstav a
Som eksempel på eiendomskjøp som kan falle inn under bokstav a nevner forarbeidene kjøp av en bolig hvor det viser seg at det er helseskadelig å bo grunnet asbest i bygningsmaterialene.
Det har vært en viss uenighet i juridisk teori om hva som ligger i bestemmelsens første ledd bokstav a. Bergsåker s. 262-263 mener at bestemmelsen innebærer at eiendommen må oppfylle en viss allmenn standard, men stiller seg kritisk til bestemmelsen fordi han mener at den kan føre til urimelige løsninger. Krüger s. 195, jf. s. 200 og s. 227 flg., mener at bestemmelsen ikke kan tillegges vekt ved mangelsvurderingen for brukte eiendommer, og at en slik mangelsvurdering må skje ut fra en vurdering av hvorvidt selgeren har overholdt sin informasjonsplikt etter §§ 3-7 og 3-8, supplert med en risiko for skjulte feil eller mangler.
Det følger av dommen inntatt i Rt. 2005 s. 1281 at en generell ansvarsfraskrivelse vil gå foran § 3-2, og at spørsmålet om en generell ansvarsfraskrivelse for skjulte feil og mangler vil føre til ansvarsfrihet er uttømmende regulert i § 3-9.
Det har også vært en diskusjon i juridisk teori om hvorvidt det kreves uttrykkelig avtale om at eiendommen er “solgt som den er”, eller om dette må regnes som et standardforbehold ved salg av all annen eiendom enn nyoppførte bygninger. Bestemmelsen er hentet fra kjøpsloven, og passer trolig mindre godt ved avhending av brukt eiendom.
bokstav b
Første ledd bokstav b inneholder et krav om at eiendommen skal kunne brukes til de særlige formål som kjøperen hadde med kjøpet, dersom selgeren var eller måtte være kjent med dette ved avtaleinngåelsen. Det vil ikke være noen mangel ved eiendommen dersom det er en rimelig unnskyldning for at selgeren ikke kjenner til det særlige formålet. Det er ikke tilstrekkelig at selger burde ha kjent til formålet eller at han kunne ha skaffet seg kunnskap til det ved undersøkelse.
Andre punktum er et unntak fra første punktum. Manglende oppfyllelse av kjøperens individuelle formål vil likevel ikke utgjøre en mangel dersom forholdene viser at kjøperen ikke har bygget på selgerens sakkunnskap eller vurdering vedrørende spørsmålet om eiendommen egner seg til det særlige formålet, eller har hatt grunn til å gjøre det. Dersom kjøperen selv har bedre sakkunnskap enn selgeren, eller dersom selgeren gir uttrykk for at han ikke kan vurdere om eiendommen er egnet til kjøperens formål, vil ikke kjøperen kunne bygge på selgeren sine vurderinger.
Som eksempel på eiendomskjøp som kan falle inn under bokstav b nevner forarbeidene kjøp av næringsbygg for bruk til bilverksted, som selgeren blir opplyst om, hvor det senere viser seg at gulvets bæreevne ikke egner seg for å tåle vekten av biler.
(2) – offentligrettslige krav ved forbrukerkjøp etter § 1-2
Andre ledd gjelder direkte kun for forbrukerkjøp som faller inn under § 1-2 tredje ledd. Bestemmelsen slår fast at eiendommen må oppfylle offentligrettslige krav som gjaldt for eiendommen da avtalen var inngått.
Bestemmelsen kan ikke tolkes antitetisk, det vil si at det ikke kan trekkes motsetningsslutninger av lovteksten. Offentligrettslige krav kan også ha innvirkning på mangelsvurderingen utenfor forbrukerkjøp, se Rt. 1994 s. 1089. I Rt. 2006 s. 1076 kom Høyesterett frem til at fukt i en sokkelleilighet viste at leiligheten ikke oppfylte kravene til byggeforskriftene, og at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-1, jf. § 3-2.
Offentligrettslige krav vil omfatte både krav som følger av generelle regler (for eksempel byggeforskrifter, krav til elektrisk opplegg, brannsikring m.m.), samt særskilte krav som er fastsatt i vedtak som gjelder den aktuelle eiendommen, for eksempel pålegg om riving eller endring av ulovlig oppført bygning.
offentligrettslige begrensninger
Bestemmelsen regulerer ikke hva som gjelder i det tilfeller hvor det er knyttet offentligrettslige begrensninger til eiendommen, for eksempel fredningsvedtak etter naturmangfoldloven eller kulturminneloven. Se imidlertid § 4-18, som slår fast at mangelsbestemmelsene vil gjelde tilsvarende for slike offentligrettslige begrensninger eller “offentlige byrder”.
Forholdet til offentligrettslige krav til eiendom er behandlet i RG 1995 s. 143, RG 1996 s. 97, RG 1996 s. 890, RG 1999 s. 366 og RG 2000 s. 765. I sistnevnte dom uttalte retten at “ikke et hvert bagatellmessig brudd på forskriftene på kontraktstidspunktet kan utgjøre en relevant rettslig mangel”. Det vil også måtte gjelde et “vesentlighetskrav”, se RG 2000 s. 1063.
generell ansvarsfraskrivelse
En generell ansvarsfraskrivelse etter § 3-9 vil også være et unntak fra bestemmelsen i § 3-2, se Rt. 2005 s. 1281.
I RG 2004 s. 357 kom lagmannsretten til at en generell ansvarsfraskrivelse etter § 3-9 også måtte sies å gjøre et unntak fra den fravikelige bestemmelsen i § 3-2. På en annen side kom lagmannsretten i LA-2003-20383 til at manglende oppfyllelse av offentligrettslige krav til brannsikring i en nyoppført bygning lå utenfor rammen av en generell ansvarsfraskrivelse, og måtte følgelig regnes som en mangel etter § 3-2 andre ledd.
Unntaket i § 3-2 andre ledd andre punktum svarer til unntaket i § 3-2 første ledd bokstav b andre punktum, se kommentarene overfor. Bestemmelsen vil ikke gjelde dersom kjøperen ikke har bygget på selgeren sin sakkunnskap eller vurdering. Tilsvarende gjelder dersom kjøperen har bygget på selgeren sin sakkunnskap eller vurdering, men ikke hadde noen rimelig grunn til å gjøre dette. Dette kan være tilfelle hvis kjøperen burde ha innsett at han var nærmere enn selgeren til å finne ut av hvilke offentligrettslige reguleringer m.m. som gjaldt.
§ 3-2. Generelle krav til tilstanden.
(1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje
(a) høver for dei føremål som tilsvarande eigedomar vanlegvis vert brukt til, eller
(b) høver for eit særleg føremål som seljaren var eller måtte vere kjent med då avhendinga vart avtalt. Dette gjeld likevel ikkje når tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap eller vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.
(2) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd skal eigedomen vere i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov, og som gjaldt for eigedomen på den tida då avtala vart inngått. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
