Avhendingsloven § 3-3 med lovkommentar

Avhendingsloven § 3-3 regulerer når et arealavvik ved en tomt utgjør en kjøpsrettslig mangel ved eiendommen.

Bestemmelsen handler om arealsvikt for grunnarealet (tomten), ikke for innendørs areal i bygning. Arealsvikt vil foreligge dersom det viser seg at grunnarealet som kjøpsavtalen gjelder er mindre målt i kvadratmeter enn kjøperen hadde regnet med. Det kreves at “arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt”. Dette avviker fra utgangspunktet i avhendingsloven § 3-8 om at mangel vil foreligge dersom eiendommen ikke svarer til de opplysninger som er gitt fra selgerens side, og dette har virket inn på avtalen som er inngått.

Arealsvikt må ikke forveksles med det tilfelle hvor kjøperen ikke får overført hele området i terrenget som han etter selgeren sine opplysninger og påvisninger av eiendomsgrensen kunne regne med å få, se LB-1997-1715. Her hadde selgeren unnlatt å opplyse om at tomten som skulle avhendes var mindre enn det inngjerdete areal som kjøperen etter omstendighetene måtte regne med at avtalen omfattet. Unnlatelsen ble ansett som brudd på opplysningsplikten.

Hensyn bak bestemmelsen

Hensynet bak bestemmelsen er “at det heller er det biletet kjøperen får av eigedomen ved ei synfaring enn dei mål for areal han måtte høyre, som bør telje. Samstundes kan det dere noko tilfeldig kva for arealmål som i tilfelle vert opplyst”, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 81. Det er normalt helhetsinntrykket av eiendommen som vil være avgjørende for kjøperen sin vurdering av eiendommen, ikke de nøyaktige arealmålene.

vesentlig arealsvikt

Det følger av bestemmelsen at arealsvikt kun vil regnes for å være en mangel dersom det er tale om en vesentlig arealsvikt. Dette innebærer at det må være et betydelig avvik mellom det arealet som det er oppgitt at eiendommen har, og det reelle arealet.

I tilfeller hvor arealet er avgjørende for vederlagsberegningen, eller hvor eiendommen er kjøpt til et formål hvor arealet vil være avgjørende, for eksempel skogteiger e.l., vil det gjerne kunne stilles mindre krav for å anse avviket som “vesentlig”. Hvis selgeren har garantert at eiendommen har et visst areal, vil det også være en mangel dersom eiendommen ikke har dette arealet.

klanderverdig opptreden

Videre vil arealsvikten utgjøre en mangel dersom selgeren har “bore seg særs klanderverdig åt”. Dette vil for eksempel være tilfelle hvor han bevisst oppgir at en tomt har større areal enn han visste eller gikk ut fra at den hadde. Det kan også føre til mangel dersom selgeren gir opplysninger som kommer fra noen andre enn de han svarer for.

Det er ikke tilstrekkelig at selgeren har vært uaktsom og bygget på unøyaktige arealoppgaver. Det må kunne forventes at moderne metoder for arealmåling ut fra elektroniske kart vil kunne innebære en skjerping av kravet til riktig arealoppgave.

Dersom det er avtalt at vederlaget skal fastsettes etter en viss som per dekar eller kvadratmeter, vil det lettere kunne anses for å være en mangel dersom det viser seg at det arealet som er lagt til grunn for prisutregningen er feil.

Selv om det foreligger vesentlig arealsvikt, og det regnes for å være en mangel etter § 3-3, er det ikke sikkert at det vil være en vesentlig mangel som gir hevingsrett etter § 4-3.

innendørs arealsvikt

Bestemmelsen gjelder som tidligere nevnt bare de tilfeller hvor grunnarealet er mindre enn hva kjøperen hadde regnet med. Arealsvikt innendørs i et hus omfattes ikke. Det er uttalt i forarbeidene at “det etter tilhøve [kan] vere grunn til å la mykje av det same gjelda, likevel slik at det skal relativt mindre avvik til innomhus før ein vil sjå det som ein mangel”. Følgelig vil ikke ethvert innendørs arealavvik utgjøre en mangel – det må være av en viss størrelse. Dette var også Høyesteretts utgangspunkt i Rt. 2003 s. 612 (Arealsviktdommen). Her forelå det en mangel ved at en leilighet som var oppgitt å være 112 kvadratmeter viste seg å være 102 kvadratmeter. Det ble uttalt at ikke ethvert avvik vil være en mangel i henhold til § 3-8 første ledd. I dette tilfellet representerte avviket klart en mangel. Det ble videre uttalt at vilkåret om at opplysningen må ha “verka inn på avtala” måtte tolkes slik at opplysningen enten måtte være en forutsetning for hele avtalen, slik at avtale ikke ville bli inngått dersom det var gitt korrekt informasjon, eller at avtalen ville ha blitt inngått på andre vilkår dersom informasjonen hadde vært riktig.

I RG 1999 s. 442 ble det ansett for å være en mangel at en borettslagsleilighet viste seg å være 104 kvadratmeter i stedet for 115 kvadratmeter, som opplyst.

I LG-2009-060681 ble en arealsvikt på 17 kvadratmeter bruksareal som utgjorde 5% av bruksarealet i hver etasje i en bygning med fire etasjer ikke ansett for å være en mangel. Leiegården var kjøpt av en profesjonell eiendomsutvikler, og arealmangelen hadde ingen innvirkning på hvor mange leiligheter som kunne bygges.

§ 3-3. Arealsvikt.

Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.