Avhendingsloven § 3-4 regulerer hva slags ting og rettigheter som skal anses for å høre til eiendommen og dermed følge med ved avhendingen.
(1) – hovedregelen
Første ledd første punktum slår fast at dersom ting eller rettigheter som etter andre ledd eller etter §§ 3-5 og 2-6 må regnes som tilhørende til eiendommen, ikke følger med ved overtakelsen av eiendommen, vil dette regnes som en mangel. Forholdet vil da gå unn under reglene i kapittel 4 om virkningene av at det foreligger mangel. At det foreligger mangel ved eiendommen dersom ting eller rettigheter som etter avtalen skal følge med i eiendomsavhendingen likevel ikke følger med, fremgår direkte av § 3-1.
Partene kan avtale at ting og rettigheter som faller inn under bestemmelsene i §§ 3-4 til 3-6 ikke skal følge med eiendommen, også i forbrukerkjøp. Bestemmelsene om tilhørighet gjelder følgelig der ikke noe annet er avtalt mellom partene. Reglene i § 3-4 andre ledd og §§ 3-5 og 3-6 gir ikke noen uttømmende definisjon av hva som skal regnes for å “tilhøre” eiendommen.
Første ledd andre punktum sier noe om hva man skal legge vekt på dersom det er tvil om en ting eller rett tilhører eiendommen. Heller ikke dette er ment å være en uttømmende liste over momenter. Denne bestemmelsen gjelder både der det er tvil om hva som følger av loven, og hva som følger av avtalen.
Vilkår for tilhørighet
For at en ting eller rettighet skal anses for å høre til eiendommen, må det generelt være et vilkår at den er på eiendommen ved synfaring, eller at det i salgsprospekt, takst eller annen informasjon er sagt at den omfattes ved avhendingen. Det er ikke noe vilkår om at tingen må være festet til grunnen eller bygninger på eiendommen. Det må imidlertid legges vekt på om flytting vil føre til skade på eiendommen eller tingen, eller innebære store verditap eller kostnader. Videre må det også legges vekt på om tingen er særskilt tilpasset eiendommen, slik at det vil være vanskelig å anvende den andre steder. Det må også vurderes om det vil være veldig dyrt å skaffe, og eventuelt montere, en ny tilsvarende ting. Eksempel på en ting som vil være nødvendig til bruk på eiendommen er bruksanvisninger for teknisk utstyr.
Ting som følger med eiendommen
Tidligere rettspraksis som omhandler det aktuelle spørsmålet vil være retningsgivende, men på noen punkter har reglene i avhendingsloven trolig ført til et utvidet tilhørighetsbegrep sammenliknet med tidligere rett. Norges. Eiendomsmeglerforbund har utarbeidet en liste over løsøre og tilbehør til eiendommen som viser hva som følger med eiendommen og ikke her. Eksempler på ting som vil følge med eiendommen er heldekkende tepper, monterte varmekilder, baderomsinnredning, garderobeskap, kjøkkeninnredning, solskjerming (som markiser og persienner), avtrekksvifter, sentralstøvsuger, utvendige søppelkasser, postkasse, fastmontert lader/ladestasjon til el-bil, solcelleanlegg, samt brannstige og tau hvor dette er påbudt.
(2) – eksempler på ting og rettigheter som skal følge med eiendommen
Andre ledd inneholder en liste med noen viktige eksempler på hva som skal følge med eiendommen, uansett hvilken eiendom det er snakk om.
Bokstav a – ting som skal finnes på eiendommen etter offentligrettslige regler
Bokstav a gjelder ting som skal finnes på eiendommen etter offentligrettslige regler eller vedtak. Vilkåret er at tingen er på eiendommen når denne blir vist frem for kjøperen, eller er tatt med i taksten eller annen oversikt over hva som finnes på eiendommen. Dersom tingen likevel ikke finnes på eiendommen ved avhendingen, vil det ikke utgjøre en mangel dersom forholdet ikke faller inn under § 3-2 andre ledd.
Bokstav b – ting som er skaffet ved offentlig tilskudd
Bokstav b gjelder ting som er skaffet ved offentlig tilskudd. Ting som er skaffet med lån i en offentlig kredittinstitusjon omfattes ikke. Det er et vilkår at tilskuddet er gitt etter en vurdering av forholdene på vedkommende eiendom, jf. “særskilt til bruk på eigedomen”. Sivillovbokutvalget sier følgende i NOU 1979:48 s. 37 om det som svarer til bokstav b i departementets lovutkast:
“[…] Med [ting kosta for offentleg tilskott særskilt til bruk på eigedomen] er tenkt på slikt som private vassverk, større driftsreiskapar o.l. som det offentlege har ytt tilskott til, og der stønaden er gjeven på grunnlag av ei vurdering av tilhøva på vedkommande eigedom. Regelen er derimot ikkje tenkt å skulle gjelde tilhøyrsleting skaffa til vegar ved slik automatisk stønad som går ut på lån i offentleg kredittskipnad.”
Bokstav c – midler skaffet helt/delvis fra skogfond
Bokstav c tok etter forarbeidene særlig sikte på midler skaffet helt eller delvis ved skogavgiftsmidler etter den tidligere skogloven kapittel VII, som etter § 47 ikke kunne skilles fra eiendommen. Tilsvarende bestemmelse finnes i dag i skogbruksloven fra 2005 kapittel 4. Etter skogbrukslovens § 14 fjerde ledd skal innestående midler i skogfondet følge eiendommen ved “overdraging” til ny eier. Det er ikke anledning til å skille skogfondmidlene fra eiendommen. Etter skogbruksloven § 15 kan skogfondmidlene brukes til langsiktige investeringer til fordel for skogen. Ting som er kjøpt inn med skogfondsmidler vil også etter den nye skogbruksloven falle inn under bestemmelsen i § 3-4 andre ledd bokstav c her. Sivillovbokutvalget uttaler følgende om det som svarer til bokstav c i departementets lovutkast i NOU 1979:48 s. 37:
“[…] Det mest aktuelle dømet her er slikt som er skaffa til vegar – heilt eller delvis – av skogsavgiftsmidlar etter lov om skogbruk og skogvern kap. VIII (sjå særleg §§ 46 og 47). Det går fram av desse paragrafane at skogavgifta i prinsippet skal fylgje eigedomen den skriv seg frå og brukast til tiltak som kjem nett denne eigedomen og drifta av den til gode. I § 47 er det også sagt at inneståande skogavgift til vanleg ikkje skal skiljast frå eigedomen. Det er, slik siste punktum i andre stykket i utkastet er utforma, berre faste tilstellingar på eigedomen som fylgjer med etter den fråvikelege regelen her. Dei fleste slike faste tilstellingar vil det ikkje vere råd å skilje frå eigedomen i det heile (t.d skogsbilvegar, fløytingsdammar), men skogshusvære, sager og liknande vil nok kunne flyttast på økonomisk forsvarleg måte. Når det gjeld traktorar, skogbruksmaskinar, skogreiskap og anna lausøyre som er innkjøpt for avgiftsmidlar, går ikkje noko av dette inn under den fråvikelege regelen i § 3 [sml § 3-4 i departementets utkast] – og elles fører det som er sagt i § 5 siste stykket [sml § 3-6 i departementets utkast], til at traktorar og andre kjøyregreier ikkje fylgjer med ved sal av ein landbrukseigedom utan at dette fylgjer av avtala. […]”
Bokstav d – rettigheter som ligger til eiendommen
Bokstav d gjelder rettigheter som tilligger den faste eiendommen. Dette er tinglige realrettigheter, for eksempel sameieparter og realservitutter m.m., jf. sameieloven § 10 andre ledd og servituttlova § 9 andre ledd. Grunnlaget for rettigheten kan fastsette snevrere grenser for å skille rettigheten fra eiendommen enn det som følger direkte av avhendingsloven. Begrensninger som det kan for eksempel følge av forholdet til andre medeiere, eller av vedtekter. Det kan også tenkes at rettigheter som en tredjepart har i eiendommen må respekteres også av en aktsomt godtroende kjøper, selv om rettigheten eller servitutten er en mangel i forholdet mellom partene, jf. § 3-7.
Bokstav e – ikke-forfalte festeavgifter og andre krav
Bokstav e må ses i sammenheng med bestemmelsen i § 2-5 om når retten til avkastning går over på kjøperen. Bokstav e omfatter festeavgifter, andre leieinntekter fra eiendommen (husleieinntekter og leieinntekter fra bruksretter), fremtidige utbetalinger av terminvise ekspropriasjonsvederlag, samt terminvise vederlag for positive eller negative servitutter knyttet til eiendommen. Det er vanligvis pengeytelser som omfattes av bestemmelsen, men også andre former for fremtidige ytelser som er knyttet til eiendommen vil kunne regnes som “tilbehør”, såfremt det ikke følger noe annet av avtalen.
LA-2015-068454 gjaldt spørsmålet om det var tidligere eller nåværende eiere av en eiendom som var berettiget til erstatning etter naturmangfoldloven grunnet fredning av eiendommen. Fredningen hadde skjedd i år 2000, og eiendommen ble overtatt i januar 2009. Naturmangfoldloven § 50, som trådte i kraft 1. juli 2009, utvidet retten til erstatning, delvis med tilbakevirkende kraft. Kjøperen hadde fremsatt krav om erstatning innen den satte fristen. Selgeren fikk ikke medhold i sitt krav om å få erstatningen. Hun hadde arvet eiendommen, og hadde ikke fremsatt noe krav om erstatning i løpet av den tiden hun var eier av eiendommen. En eventuell erstatning var ikke eksplisitt nevnt i kontrakten mellom partene. Den generelle formuleringen i kjøpekontrakten støttet imidlertid de nye eiernes krav om om at retten til en eventuell kommende erstatning skulle tilfalle dem. Dette ble ytterligere understøttet av at retten til erstatning på grunn av fredning er en rettighet som ligger til eieren av eiendommen etter naturmangfoldloven § 50.
§ 3-4. Allment om tilhøyrsle.
(1) Så langt ikkje anna følgjer av avtale, skal eigedomen for ikkje å ha mangel, ha slike ting og rettar som tilhøyrsle som er nemnt i andre ledd og §§ 3-5 og 3-6. Når det er tvil om noko er tilhøyrsle, skal det leggjast vekt på om det gjeld noko som er uhøveleg å flytte, som er nødvendig til bruk på eigedomen, eller som best kan nyttast der.
(2) Som tilhøyrsle vert mellom anna rekna:
(a) Ting som er på eigedomen og som etter lov, forskrift eller anna offentleg vedtak skal vere der.
(b) Ting som er kosta med offentlege tilskot særskilt til bruk på eigedomen.
(c) Faste tilstellingar som er kosta med midlar som det offentlege har bunde til bruk på eigedomen.
(d) Sameigepart, bruksrett, part i sams driftsting og driftstiltak, og medlemskap i samvirkeføretak, når dette ligg til eigedomen.
(e) Ikkje-forfalne festeavgifter og andre ikkje-forfalne krav knytt til eigedomen.
Advokathjelp i avhendingssaker
Dersom du har kjøpt en bolig og oppdager feil og mangler i etterkant, så kan du ta kontakt med våre advokater som er spesialister på eiendomssaker. Du kan ringe oss eller maile oss og få en uforpliktende tilbakemelding. Dersom det blir en tvist mot selger eller dennes forsikringsselskap så vil din forsikring dekke mesteparten av advokatutgiftene.
Vanlige spørsmål
Hva er konsekvensen av at ting eller rettigheter som etter avtalen eller loven skal følge med eiendommen, ikke gjør det?
Dersom slike ting eller rettigheter ikke følger med eiendommen ved overtagelse, vil eiendommen anses for å ha en mangel. Kjøper vil da kunne gjøre gjeldende mangelskrav mot selger.
Hvordan skal man vurdere om en ting eller rettighet skal tilhøre eiendommen i tvilstilfeller?
Når det er tvil rundt om en ting eller rettighet skal tilhøre eiendommen, må det vurderes om tingen eller rettigheten er upraktisk eller umulig å flytte, om den er nødvendig til bruk på eiendommen, samt om den er mest egnet til å utnyttes der.
Hvilke ting skal vanligvis følge med eiendommen?
Ifølge en liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund skal eiendommen vanligvis overdras med tilhørende heldekkende tepper, monterte varmekilder, baderomsinnredning, garderobeskap, kjøkkeninnredning, solskjerming, avtrekksvifter, sentralstøvsuger, utvendige søppelkasser, postkasse, fastmontert lader/ladestasjon til el-bil, solcelleanlegg, samt brannstige og tau hvor dette er påbudt.
Må kjøper akseptere at tredjeparts rettigheter i eiendommen følger med eiendommen ved overdragelse?
Ja, det kan tenkes at rettigheter eller servitutter som en tredjepart har i eiendommen må respekteres også av en aktsomt godtroende kjøper, selv om rettigheten eller servitutten er en mangel i forholdet mellom kjøper og selger.
Hvilke andre krav knyttet til eiendommen må overdras til kjøper?
Det vil vanligvis være pengeytelser knyttet til eiendommen, slik som festeavgifter, andre leieinntekter fra eiendommen (husleieinntekter og leieinntekter fra bruksretter), fremtidige utbetalinger av terminvise ekspropriasjonsvederlag, samt terminvise vederlag for positive eller negative servitutter.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
