Avhendingsloven § 3-7 regulerer selgerens ansvar dersom han gir kjøperen mangelfulle opplysninger om eiendommen.
Opplysningsplikt
Bestemmelsen er ufravikelig til ugunst for kjøperen i forbrukerkjøp, jf. § 1-2 andre ledd. Se også § 3-9 første punktum hvor det står at selv om eiendommen er solgt med en generell ansvarsfraskrivelse, vil § 3-7 likevel komme til anvendelse.
Bestemmelsen regulerer indirekte selgerens plikt til å gi opplysninger om forhold ved eiendommen som kan være av interesse for kjøperen. Dette kan være ulike egenskaper ved eiendommen, samt forhold som gjelder bruksmåte, vedlikehold m.m. Manglende opplysninger kan føre til at eiendommen blir ansett for å ha en mangel, til tross for at det i prinsippet ikke er noe galt med eiendommen. Bestemmelsen har langt på vei en tilsvarende formulering som kjøpsloven § 19 første ledd bokstav b, som gjelder for løsørekjøp som bil og båt mv.
Bestemmelsen vil komme til anvendelse i tilfeller hvor selgeren har unnlatt å gi fullsteldige opplysninger – det vil si hvor opplysninger ikke har blitt gitt. Uriktige opplysninger reguleres av avhendingsloven § 3-8. At de ulike forholdene reguleres av to ulike bestemmelser må forstås slik at en opplysning enten rammes av den ene eller den andre regelen. Det kan imidlertid tenkes vanskelige grensedragninger mellom dem, og det fremgår både av forarbeidene og rettspraksis (se for eksempel Rt. 2001 s. 369) at det er en indre sammenheng og glidende overgang mellom bestemmelsene. Til sammen gjør bestemmelsene det klart at selgerens informasjonsplikt overfor kjøperen består i å både gi fullstendige og korrekte opplysninger.
Når man skal fastslå om eiendommen har en mangel, og hva denne omfatter, må man legge til grunn at eiendommen skal være i slik stand som kjøperen har grunn til å regne med når den aktuelle opplysningen ikke er gitt. Negative avvik fra dette vil anses for å være en mangel. § 3-7 vil ha betydning i forbindelse med mangelsvurderingen etter § 3-9, ved at det skal legges vekt på om opplysningsplikten etter § 3-7 er oppfylt.
Første punktum slår fast at eiendommen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få.
Kjøper må ha fått opplysninger om de aktuelle forholdene. Dette reiser spørsmål om hvilke opplysninger kjøper skal vite, hvordan disse skal formidles til han, samt når de må formidles.
Hvilke opplysninger skal kjøper få?
Hvilke opplysninger som kjøper må få formidlet reguleres direkte av loven. Det er omstendighetene ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Dersom selgeren vet at det er et problem med varmekablene på badet som gjør at de er permanent defekte, må han si ifra om dette. Det er ikke tilstrekkelig å si at han en gang har hatt problemer med varmekablene. Han kan imidlertid ikke bebreides for å ha begrenset kunnskap om de aktuelle omstendighetene. Det holder i så fall at han gir beskjed om den informasjonen og kunnskapen som han sitter inne med, og det vil være uten betydning at opplysningen ikke gir en fullstendig beskrivelse av det aktuelle forholdet. Kjøperen kan velge å foreslå ytterligere undersøkelser.
Opplysningsplikten gjelder kun de forhold som selgeren kjenner til. Det går en grense mot hypoteser, usikre formodninger og mistanker. Det er gjerne hva selgeren måtte kjenne til som kan skape problemer i praksis. I Rt. 2002 s. 696 ble det lagt til grunn at uttrykket “måtte kjenne til” er et normativt begrep, og ikke en bevisregel. Førstvoterende henviste videre til forarbeidene, hvor det står at “Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande”. Dersom det ikke foreligger noen rimelig grunn for at selgeren ikke skulle kjenne til et forhold som han ville vært pliktig å opplyse om, vil han forventes å måtte kjenne til det.
Det som typisk omfattes av bestemmelsen, er at selgeren unnlater å opplyse om negative bygningsmessige forhold ved eiendommen. Han har for eksempel unnlatt å fortelle at taket lekker ved kraftig regnvær, at det ikke er mulig å bruke varmeovnen og tørketrommelen samtidig eller at det er fuktmerker i kjelleren.
Opplysninger om offentlige eller private planer i området vil også omfattes av bestemmelsen. Dette kan for eksempel være en plan om å legge en riksvei nærme huset, eller naboens plan om å bygge ut i hagen som vil føre til tap av utsikt for den solgte eiendommen, se for eksempel LB-2006-001669. Her hadde selger gitt kjøper manglende opplysninger om innholdet av et nabovarsel vedrørende blant annet høyden på planlagt nabobygg. Dette ble ansett for å være en mangel som ga grunnlag for prisavslag. At nabobygget var under oppføring på visningstidspunktet fratok ikke selgeren opplysningsplikten.
Selger kan også ha opplysningsplikt om uheldige naboforhold i samme hus, nabolag, sameie, allmenning, fellesområde m.m. Eksempler på negative omstendigheter som vil omfattes av opplysningsplikten er en sosialinstitusjon hvor det stadig er uro om natten, ulovlige virksomheter, farlige eller voldelige naboer, sjenerende virksomhet m.m. Også opplysninger om at eiendommen ligger i et flomutsatt eller rasfarlig område vil omfattes. Tilsvarende gjelder trafikkstøy fra vei eller jernbane, samt skadelig eksponering for gasser eller mineraler. Se for eksempel LE-2011-027327, hvor det ble regnet for å være en mangel at kjøperen ikke hadde blitt informert om vedtak om å bygge ny firefelts motorvei 70 meter fra huset.
Også reguleringsmessige forhold, eventuelle fredningsvedtak, at eiendommen er registrert som verneverdig o.l. vil omfattes av opplysningsplikten. Tilsvarende gjelder økonomisk forhold, som for eksempel størrelsen på fellesgjelden i et borettslag, se LB-2009-121592. Her fikk fem kjøpere medhold for heving og erstatning fordi gjeldssituasjonen i et borettslag var presentert for dem på en misvisende måte.
Selger plikter ikke å opplyse om tidligere skader på eiendommen som han har trodd at han har reparert på tilfredsstillende måte, se for eksempel HR-2007-01874-A og LE-2005-080501.
Det må stilles strengere krav til opplysninger om sentrale forhold ved eiendommen, i motsetning til mindre viktige forhold. For eksempel vil vannlekkasje alltid være et forhold som det er viktig for kjøperen å bli informert om, se LB-2011-105198. I Rt. 2011 s. 1768 avsnitt 61 ble det uttalt at “[d]e omstendigheter det må opplyses om etter § 3-7 omfatter utvilsomt vesentlig mer enn forhold som i relasjon til § 3-9 kan anses som en relevant mangel om de ikke blir opplyst om”.
I LA-2015-046189 fikk kjøperen heve på grunnlag av mangel som skyldtes at han ikke ble informert om at selgeren selv hadde stått for utbedrings- og tilkoblingsarbeidet på boligens el- og røranlegg. I LB-2010-079409 kom lagmannsretten til at selgeren burde ha opplyst kjøperen om at eiendommen to år før overdragelsen hadde vært sanert etter angrep av ekte hussopp, og unnlatelsen av opplysningen ble ansett for å være en mangel.
Hvordan skal opplysningene formidles?
Loven legger ingen begrensninger på hvordan opplysningene skal formidles. Det er i utgangspunktet det samme om selger gir opplysningene muntlig, skriftlig, selv eller gjennom en medhjelper. Loven forutsetter at at selgeren gir kjøperen opplysninger. Han kan altså ikke unnlate å gjøre dette, og forholde seg taus. Opplysningene må også gis på en måte som er tilgjengelig og forståelig for kjøperen. Dette kan innebære at selgeren må gi kjøperen advarsler, bruksanvisninger eller andre skriftlige utredninger, se også reglene om tilbehør i avhendingsloven § 3-4.
Opplysningsplikten innebærer også en aktivitetsplikt for selgeren, i den forstand at han selv må sørge for at kjøperen får opplysningene. Kjøper skal ikke måtte oppsøke disse selv. I RG 1999 s. 1598 ble det lagt til grunn at det ikke var tilstrekkelig for oppfyllelse av opplysningsplikten at selgeren hadde henvist kjøperen til å kontakte en fagmann som hadde kunnskap om forholdet.
Dersom selgeren gir en tredjeperson i oppdrag å formidle opplysningene til kjøperen, må han sørge for at tredjepersonen faktisk formidler disse til han. Hvis det ikke skjer, vil det være på selgerens risiko. Se LB-1998-003412 om dette.
Det følger av forarbeidene til bestemmelsen at selgeren må “identifiseres” med den som hjelper han med salget og gir kjøperen opplysninger, typisk megleren. Mangelfulle eller uriktige opplysninger gitt av en slik person vil kunne tilskrives selgeren. I Rt. 2001 s. 369 kom Høyesteretts flertall frem til at § 3-7 måtte forstås slik at selgeren ble identifisert med takstmannen, som hadde utarbeidet en tilstandsrapport. Selgeren hadde følgelig risikoen for at rapporten manglet opplysninger om eiendommen som kjøperen kunne regne med å få.
Når skal opplysningene gis?
Når opplysningene skal gis bestemmes av tidspunktet når partene blir bundet gjennom tilbud og aksept. Opplysninger som blir gitt før dette tidspunktet vil være gitt i tide, mens opplysninger som blir gitt senere vil være uten betydning. Selgeren vil altså ikke ha ansvar etter bestemmelsen her dersom et forhold oppstår eller blir kjent for ham etter at endelig avtale er kommet i stand, se HR-2007-01874-A avsnitt 44.
Det er selger som har risikoen for tvil om kjøper har fått opplysningene.
Opplysninger som “kjøparen hadde grunn til å rekne med å få”
Selgerens opplysningsplikt gjelder kun opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette omfatter forhold ved eiendommen som er av slik karakter at kjøperen kan forvente at selgeren vil opplyse om dersom det er aktuelt.
Hvilke opplysninger kjøperen kan regne med å få må vurderes objektivt. Det kan for eksempel ikke forventes at kjøperen blir opplyst om forhold som ikke har noe med eiendommen å gjøre, for eksempel at det tidligere har bodd personer med annen etnisk og kulturell bakgrunn i huset. Tilsvarende gjelder dersom det for eksempel har vært dødsfall på eiendommen. Et interessant tilfelle er imidlertid dommen inntatt i LH-2006-08832. Saken gjaldt salg av en bolig hvor to eldre mennesker hadde lidd en naturlig død. Det hadde gått over to uker før dødsfallene ble oppdaget, og likene hadde forråtnet betydelig. Liklukten hadde satt seg i huset, og var umulig å bli helt kvitt. Lagmannsretten kom til at selgeren måtte ha opplysningsplikt om luktplagene. Hadde det derimot ikke vært for lukten, hadde selgeren ikke hatt noen plikt til å informere om de nærmere omstendighetene rundt dødsfallene.
På en annen side ble selgeren i LB-2010-053470 ansett for å ha opplysningsplikt om et trippeldrap som hadde funnet sted i boligen. Lagmannsretten fant at dette var en omstendighet ved eiendommen som kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplyst. Årsaken til dette var for det første at drapet var mye omtalt og vidt dramatisk, og det ville trolig ta lang tid før boligen ikke lenger ville forbindes med hendelsen. For det andre måtte opplysningsplikten i en slik situasjon “verne om kjøpers mulighet til å oppnå trivsel og ro i sin nye bolig også på et følelsesmessig plan”. Opplysningen ble også ansett for å være egnet til å virke inn på ønsket om å kjøpe eiendommen.
Eksempler på andre forhold som i praksis har blitt ansett som relevante å opplyse om er høy konsentrasjon av radongass (RG 1995 s. 143), rotteplager (RG 1997 s. 66, økning i festeavgift (RG 1999 s. 1334), fredningsvedtak (LB-2011-23791 og reguleringsmessige forhold (LB-2010-079231).
Opplysninger som kjøperen “kjente eller måtte kjenne til” etter § 3-10 første ledd omfattes ikke av opplysningsplikten.
andre punktum – unntak
Andre punktum er en unntaksbestemmelse som sier at brudd på opplysningsplikten etter første ledd kun får virkning som mangel dersom man kan gå ut fra at unnlatelsen helt eller delvis har virket inn på kjøpsavtalen.
Det avgjørende her vil være om opplysningen generelt sett må antas å være egnet til å motivere kjøpet, og om den ville virket inn på avtalen på avtaletiden. Det er ikke tilstrekkelig at kjøperen hevder at han ikke ville kjøpt eiendommen dersom han hadde kjent til omstendigheten. Dersom kjøperen på avtaletiden ikke bryr seg om det aktuelle forholdet, men senere begynner å tillegge de vekt, vil ikke lovens vilkår være oppfylt. Et forhold som oppstår etter at endelig avtale er inngått vil heller ikke anses for å ha virket inn på avtalen.
§ 3-7. Manglande opplysning om eigedomen.
Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.
Advokathjelp
Dersom du mistenker at selger har gitt uriktige opplysninger eller har holdt tilbake viktige opplysninger ved boligsalget så bør du kontakte våre spesialiserte eiendomsadvokater for en uforpliktende vurdering av saken. Advokatutgifter dekkes i det vesentligste gjennom dine forsikringer.
Vanlige spørsmål
Hvilke opplysninger plikter selger å gi til kjøper i forbindelse med boligsalget?
Selger har en plikt til å gi opplysninger om alle forhold ved eiendommen som kan være av interesse for kjøperen. Dette kan være ulike egenskaper ved eiendommen, samt forhold som gjelder bruksmåte, vedlikehold m.m.
Hva er forskjellen mellom avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8?
Avhendingsloven § 3-7 kommer til anvendelse i tilfeller hvor selger har gitt ufullstendige opplysninger, det vil si hvor hele eller deler av opplysningen ikke har blitt gitt. Avhendingsloven § 3-8 regulerer situasjonen hvor det blir gitt opplysninger, men disse er uriktige.
Hva er konsekvensen av at selger gir mangelfulle opplysninger om eiendommen?
Hvis selger gir mangelfulle opplysninger om eiendommen, kan det føre til at eiendommen blir ansett for å ha en mangel, til tross for at det i prinsippet ikke er noe galt med eiendommen.
Hvilke opplysninger har kjøper rett til å få?
Kjøper har rett til å få alle opplysninger som selgeren kjenner til, og som kjøperen har grunn til å få. Dette omfatter alle sentrale forhold ved eiendommen, bygningsmessige forhold, offentlige eller private planer i området, samt reguleringsmessige forhold og eventuelle fredningsvedtak.
Kan selgeren bebreides for å ikke ha kjent til opplysningen?
Loven krever at selgeren kjente eller måtte kjenne til forholdet. Det innebærer at han også kan bebreides for å ikke ha opplyst om forhold som han er uvitende om, med mindre det foreligger en rimelig grunn til uvitenheten.
Må selgeren gi kjøperen opplysningene uoppfordret?
Ja, selger kan ikke forholde seg taus og unnlate å gi opplysninger selv om kjøper ikke etterspør disse. Opplysningene må gis på en måte som er tilgjengelig og forståelig for kjøper, og selger må sørge for at kjøper mottar opplysningene.
Kan selger bebreides for å ikke ha gitt absolutt alle opplysninger om eiendommen?
Nei, med mindre disse er av vesentlig betydning eller har innvirket på kjøpsavtalen. Opplysninger som ikke ville ha innvirket på kjøpsavtalen uansett om de ble gitt eller ikke, vil ikke utløse selgerens opplysningsplikt.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
