Avhendingsloven § 3-8 regulerer selgerens ansvar hvis han gir uriktige opplysninger om eiendommen.
Avhendingsloven § 3-8 er ufravikelig til ugunst for kjøper ved forbrukerkjøp, jf § 1-2 annet ledd.
Bestemmelsen gjelder de tilfellene hvor det blir gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Det er dermed en forutsetning at det blir positivt gitt en opplysning. Dersom selgeren har unnlatt å gi en opplysning, eller har gitt en ufullstendig opplysning, vil forholdet reguleres av § 3-7. Det er imidlertid en indre sammenheng mellom bestemmelsene, og selgerens opplysningsplikt vil bestå i å både gi fullstendige og riktige opplysninger. Dersom selgeren har gitt en uriktig opplysning om eiendommen, har han jo samtidig ikke gitt fullstendig opplysning om de faktiske forholdene. Dette vil kunne rammes av § 3-7. Utgangspunktet er likevel at dersom selgeren har gitt en opplysning, er det § 3-8 som kommer til anvendelse, selv om opplysningen er ufullstendig i forhold til de faktiske forholdene.
(1) – hovedregelen
Første ledd fastslår hovedregelen om at eiendommen har en mangel dersom den ikke svarer til opplysninger som kjøperen har fått fra selgeren. Mangelen vil tilsvare forskjellen mellom eiendommens tilstand slik det var opplyst, og eiendommen slik den virkelig er.
Bestemmelsen er i utgangspunktet objektiv, og vil gjelde uansett hva som er årsaken til de uriktige opplysningene. Det kan altså være en mangel selv om selgeren ikke kan bebreides for å ha gitt en uriktig opplysning, og har vært i god tro. Det vil uansett være selgeren som har risikoen i dette tilfelle. Dette er en sentral forskjell fra § 3-7, hvor det er en forutsetning at selgeren kjente eller måtte kjenne til det faktiske forholdet. Begrensningen i selgerens objektive ansvar følger av andre ledd, samt § 3-10 om kjøperens undersøkelse.
Opplysningene kan være gitt skriftlig eller muntlig. Dersom kjøperen hevder at det er gitt muntlige opplysninger, er det han som har bevisbyrden for dette. Dersom opplysningene er gitt på flere ulike måter, vil det være det samlede bildet av opplysningene som er avgjørende, se for eksempel LB-2005-005579.
Opplysningene må gjelde “omstende” ved eiendommen. Uttrykket er ment å favne vidt, og skal forstås på tilsvarende måte som det samme uttrykket i § 3-7. Det omfatter opplysninger om eiendommen, tilbehør, egenskaper, bruk m.m. Bestemmelsen vil også gjelde i forbindelse med rettsmangler og rådighetsmangler, jf. §§ 4-17 og 4-18
Bestemmelsen vil også regulere forhold som bygningens alder, omfanget av tidligere og fremtidig vedlikehold, samt interessante historiske forhold, for eksempel at en kjent person ble født på eiendommen.
tre vilkår for at en opplysning skal omfattes av § 3-8
Det følger av forarbeidene til bestemmelsen at det er tre vilkår som alle må være oppfylt for at en opplysning skal falle inn under bestemmelsen.
For det første må opplysningen være konkret, og for det andre må den være nogenlunde spesifisert. Dette innebærer at generelle formuleringer som vanligvis blir brukt i markedsføring ikke vil danne grunnlag for ansvar etter § 3-8. Som eksempel kan nevnes dommen inntatt i Rt. 1932 s. 835. Her hadde en eiendom blitt solgt med “vakker utsikt over Tyrifjorden og Ringerike mot Norefjell”, men utsikten levde i realiteten ikke opp til kjøperens forventninger. Høyesterett uttalte på side 838 at “den slags reklameprospekter i handel og vandel ikke kan opfattes som eksakte kontraktstilbud er en kjensgjerning som ogsaa kjøperen maatte være klar over”.
Et annet eksempel er LB-1999-001911, hvor en bolig var annonsert som “strøken”. Lagmannsretten uttalte følgende om uttrykket:
“Etter lagmannsrettens vurdering kan § 3-8 ikke få anvendelse. Det er nok så at boligen i salgsoppgaven er betegnet som «strøken», samtidig som badene er fremhevet på en positiv måte. Det er imidlertid tale om vage og lite presise ord og uttrykk som av de fleste bare vil bli oppfattet å være av generell salgsfremmende art. I den utstrekning ordet «strøken» vekker konkrete assosiasjoner hos potensielle kjøpere, vil lagmannsretten anta at tankene helst går i retning av utvendige kvaliteter av estetisk art. Uansett kan det ikke her være tale om så vidt presis informasjon at det gir grunnlag for et selvstendig mangelsansvar.”
I LA-2005-176497 ble det heller ikke ansett for å være grunnlag for ansvar etter § 3-8. Saken handlet om en bolig med “høy standard”. Lagmannsretten uttalte følgende om formuleringen:
“Som et utgangspunkt må opplysninger i salgsprospekter være relativt konkrete og spesifiserte for at kjøperen skal kunne ha grunn til å stole på dem. Generelle og vage opplysninger i markedsføring vil således heller ikke uten videre danne grunnlag for ansvar etter § 3-8, men vil etter forholdene kunne ha betydning for vurderingen av krav til kvalitet og utrustning etter § 3-1. Uttrykk som «høy standard» og lignende benyttes for øvrig gjennomgående temmelig ukritisk i eiendomsmeglerbransjen.”
Slike generelle formuleringer vil følgelig ikke tilfredsstille kravet til konkret opplysning. De kan imidlertid være av betydning for å slå fast hvilken tilstand kjøperen har grunn til å forvente at eiendommen er i, jf. §§ 3-1 og 3-9. Se også artikkelen om klage på eiendomsmegler.
På en annen side vil opplysninger om at en bygningsdel, for eksempel taket, er “nytt” kunne gi kjøperen en konkret og berettiget forventning om at dette er nylig skiftet. Dersom dette da viser seg å være eldre enn det kjøperen med rimelighet kan regne med, vil det kunne foreligge en mangel etter § 3-8. Her må det også tas hensyn til bygningsdelens forventede levetid. Det vil for eksempel ikke være riktig å omtale et hus som “nymalt” dersom det ble malt for 10 år siden. Husets grunnmur som ble støpt for 10 år siden vil på en annen side kunne anses som “nyere”.
Tilsvarende gjelder dersom det blir opplyst om at en bygningsdel har blitt “utbedret” eller “reparert” etter en tidligere skade. Dersom ingen slik utbedring eller reparasjon i realiteten har skjedd, vil dette klart være en uriktig opplysning som faller inn under § 3-8.
Bestemmelsen kan også omfatte misvisende opplysninger som kan føre til misforståelser i den konkrete situasjonen. Dette kan være tilfelle der selgeren sier at det er “mulighet” eller “anledning” til å gjøre noe på eiendommen, og kjøperen får en forventning om at han kan bestemme hvorvidt han skal gjøre dette. Dersom myndighetene, naboen eller andre ikke aksepterer dette, og det ikke kan gjøres lovlig, vil kjøperen kunne påberope seg uriktige opplysninger. Som eksempel kan nevnes LF-1996-000390, hvor en eiendom ble annonsert med mulighet for fradeling av to tomter. Etter at den ble solgt viste det seg at det heftet en byggeforbudsservitutt på eiendommen, og kjøperen ble tilkjent et prisavslag. Et annet eksempel er LG-1999-434, hvor det var opplyst om at det forelå mulighet for tilknytning til vann. Slik mulighet eksisterte ikke, og kjøperen fikk medhold i at det forelå et vesentlig mislighold.
Det tredje vilkåret er at kjøperen må ha hatt grunn til å stole på opplysningen. Det vil ikke foreligge mangel etter § 3-8 dersom selgeren uttrykkelig har gitt beskjed om at opplysningen er usikker, eller tatt et forbehold om hvorvidt den er riktig. Det vil heller ikke foreligge mangel dersom opplysningen fremstår som klart usikker for kjøperen.
Opplysningene må være gitt av selgeren, eller av tredjemann som selgeren svarer for. Se for eksempel Rt. 2001 s. 369, hvor Høyesterett komfrem til at § 3-7 måtte tolkes slik at selgeren også måtte identifiseres med takstmannen.
andre punktum – opplysninger gitt av andre til flere mottakere
Etter bestemmelsens andre punktum må selger også være ansvarlig for opplysninger gitt av andre på hans vegne i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring.
Selgeren vil uansett, etter alminnelige fullmaktsregler, svare for slike opplysninger allerede etter første punktum.
Selgeren vil også svare for opplysninger som er gitt til en videre mottakerkrets gjennom annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring. Opplysningene må ikke være gitt direkte til den aktuelle kjøperen.
Bestemmelsen omfatter både opplysninger som skriver seg fra selgeren personlig, og opplysninger som er innhentet fra andre kilder, såfremt opplysningen gis på vegne av selgeren. Selgeren må altså ha gitt tredjeparten i oppgave å gi disse opplysningene i forbindelse med salget, slik at tredjeparten må anses for å være legitimert til dette overfor kjøperen.
(2) – unntak
Andre ledd gjør unntak fra hovedregelen om det objektive selgeransvaret i første ledd for tilfeller hvor opplysningen trolig ikke har innvirket på kjøpet. Bestemmelsen svarer til unntaksbestemmelsen i § 3-7 andre punktum.
Unntaket innebærer at en uriktig opplysning ikke vil føre til mangel dersom denne ikke har noen innvirkning på avtalen. Rt. 2003 s. 612 er illustrerende for forståelsen av bestemmelsen. Det følger av avsnitt 38-42 at det avgjørende må være om en opplysning generelt sett må antas å virke kjøpsmotiverende. Opplysningen må være viktig for kjøpere flest. Dersom den er egnet til å virke kjøpsmotiverende for kjøpere flest, vil det være en presumsjon for at den også har vært det for den aktuelle kjøperen. Kvadratmeterpris vil for eksempel være viktig for de fleste kjøpere av en bolig, og et avvik på 10 kvadratmeter må regnes for å være motiverende for kjøperen av en leilighet som var oppgitt å være på 112 kvadratmeter.
Dersom en opplysning generelt sett anses for å være kjøpsmotiverende, må det “helt konkrete omstendigheter” eller “helt spesielle subjektive momenter” til for at selgeren skal være fri for ansvar, jf. dommens avsnitt 42 og 44. Det skal altså en hel del til før dette er tilfelle. Det er ikke tilstrekkelig at en kjøper ikke har hatt anledning til å drøfte alle momenter som inngår i hans kjøpsoverveielser med selger, og følgelig ikke “vektlagt” et moment som normalt er kjøpsmotiverende. Se LG-2005-067090 om dette.
Det er selgeren som har bevisbyrden for at en uriktig opplysning ikke har virket inn på avtalen.
Unntaket vil også gjelde dersom de uriktige opplysningene i tide er rettet på en tydelig måte. For at en slik korrigering av opplysningene skal være gjort i tide, må den ha skjedd før kontraktsinngåelsen. Den må også skje på en slik måte at kjøperen ikke lenger sitter med en feiloppfatning på grunn av den tidligere informasjonen.
§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen.
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Advokathjelp i eiendomssaker
Dersom du har kjøpt en bolig og selger eller eiendomsmegler har gitt uriktige opplysninger så kan du kontakte våre advokater. Advokatene er spesialisert på eiendom, og gir deg en gratis kort forhåndsvurdering. Og dersom det blir en tvist mot boligselger eller forsikringsselskapet hans så vil dine forsikringer dekke brorparten av advokatutgiftene i en eventuell tvist.
Vanlige spørsmål om uriktige opplysninger
Hva er forskjellen mellom uriktige og ufullstendige opplysninger?
Uriktige opplysninger innebærer at det aktivt blir gitt opplysninger som ikke er korrekte. Ufullstendige opplysninger innebærer at hele eller deler av opplysningene ikke er gitt overhodet.
Kan selger være ansvarlig for uriktige opplysninger gitt i forbindelse med markedsføringen av boligen?
Ja, hvis opplysningene er tilstrekkelig konkrete og spesifiserte, og kjøperen har grunn til å stole på opplysningene. Rene generelle markedsføringsformuleringer, som for eksempel «strøken bolig», vil imidlertid ikke gi noe grunnlag for ansvar hos selger.
Vil det regnes som en mangel hvis boligen eller deler av den er markedsført som «ny», men ikke er det?
Ja, opplysninger om at boligen eller deler av denne er «ny» vil kunne gi kjøperen en berettiget forventning til kvaliteten og holdbarheten på de ulike bygningsdelene. Det vil være en mangel hvis disse viser seg å være eldre enn opplyst om.
Kan selger ta forbehold om at han er usikker på bestemte opplysninger?
Ja, selger kan ta forbehold om at han er usikker på bestemte opplysninger, eller riktigheten av disse. Hvis han har gjort dette, vil det ikke foreligge mangel etter bestemmelsen i avhendingsloven § 3-8.
I hvilke situasjoner vil selger være fri for ansvar, selv om han har gitt uriktige opplysninger?
Selgeren vil ikke være ansvarlig for å ha gitt uriktige opplysninger dersom opplysningene ikke hadde noen betydning for avtalen. Opplysningen må generelt sett være kjøpsmotiverende for at selgeren skal være ansvarlig.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
