Avhendingsloven § 3-9 regulerer virkningen av at en eiendom er solgt “som den er” eller med liknende allment forbehold om eiendommens tilstand.
Eiendom solgt “som den er”
Bestemmelsen handler om når det foreligger en mangel i de tilfellene hvor eiendommen er solgt med en generell ansvarsfraskrivelse, med sikte på å overføre risikoen for skjulte feil eller mangler på kjøperen. Bestemmelsen er ufravikelig til ugunst for kjøperen ved forbrukerkjøp, jf. § 1-2 andre ledd. Den vil kunne fravikes i andre kjøp, særlig dersom det er fastsatt mer presise forbehold i avtalen.
Bestemmelsen er praktisk viktig ettersom de fleste eiendommer i dag blir solgt “som de er” eller med liknende forbehold. En eiendom som blir solgt med et slikt forbehold kan i prinsippet ikke være mangelfull, ettersom den vil være kontraktmessig i enhver tilstand.
Bestemmelsen gjelder bare generelle ansvarsfraskrivelser, og får ikke anvendelse på presiserte forbehold. Den vil for eksempel ikke gjelde for et forbehold hvor selgeren fraskriver seg ansvar for eventuelle råteskader som følge av vannlekkasjer rundt pipen.
Første punktum – ansvarsfraskrivelse fritar ikke selgeren for hans opplysningsplikt
Utgangspunktet er at et “som den er”-forbehold overfører risikoen for skjulte feil eller mangler på kjøperen. Dette er normalt ved kjøp av brukte og eldre bygninger, hvor kjøperen allerede ut fra allmenne forutsetninger må være innforstått med det kan være skjulte feil eller mangler ved eiendommen som ingen av partene kjenner til. Bestemmelsen begrenser imidlertid forbeholdets virkning, ved at eiendommen likevel vil ha en mangel dersom selgeren har misligholdt sin opplysningsplikt etter § 3-7, eller gitt uriktige opplysninger etter § 3-8. Generelle ansvarsfraskrivelser vil altså ikke frita selgeren for hans plikter til å gi fullstendige og riktige opplysninger om forhold ved eiendommen som han kjente eller burde kjenne til, og som kjøperen kunne regne med å få, se kommentarene til §§ 3-7 og 3-8.
Et slikt forbehold må være gjort til en del av partenes avtale for å få anvendelse. Det er selgeren som har bevisbyrden for at dette er avtalt mellom partene.
Andre punktum – vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med
Etter andre punktum vil eiendommen også ha mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det avgjørende vil være om det er et vesentlig misforhold mellom den tilstanden eiendommen er i, og det kjøperen kunne regne med, jf. forarbeidene til bestemmelsen.
Vurderingen vil i prinsippet være den samme skjønnsmessige helhetsvurderingen av avtaleforholdet som etter § 3-1. Det er imidlertid ikke tilstrekkelig at eiendommen fremstår i dårligere stand enn kjøper regnet med – den må være i vesentlig dårligere stand. Vurderingstemaet i andre punktum vil være hva kjøperen hadde grunn til å regne med. Her må det tas hensyn til kjøpesummen, samt “tilhøva ellers”.
Vesentlighetskriteriet i § 4-13 er ikke det samme som i § 3-9 andre punktum. Det skal betydelig mer til for at kjøpet heves enn for at det foreligger mangel.
Det er ikke et vilkår for bestemmelsens anvendelse at selgeren må ha opptrådt klanderverdig. Hans forhold vil i utgangspunktet være irrelevant, men kan tillegges vekt som moment i vesentlighetsvurderingen.
Vesentlighetsvurderingen må være både konkret og objektiv. Det må være et klart misforhold mellom eiendommens tilstand slik den er, og det kjøperen kunne regne med. Kjøperens subjektive forventninger til eiendommen vil imidlertid ikke være avgjørende, se for eksempel LE-2005-165841, hvor lagmannsretten uttalte at “[p]roblemstillingen er ikke om kjøperen har fått et vesentlig dårligere hus enn han faktisk regnet med, men om det er dårligere enn han hadde grunn til å regne med”.
Vurderingen må knyttes til eiendommen som sådan, og ikke til enkelte deler av eiendommen. Det må foretas en samlet vurdering av hele eiendommen. Videre må man også ta hensyn til forhold som kan utgjøre mangel etter §§ 3-7 og 3-8. En mindre feil som alene ikke hadde tilfredsstilt vesentlighetskravet kan likevel anses som mangel dersom det også foreligger andre feil ved eiendommen som utgjør mangel etter §§ 3-7 og 3-8.
Det første momentet som skal legges vekt på i vesentlighetsvurderingen er kjøpesummen. En naturlig språklig forståelse av “kjøpesummen” kan være kontraktssummen, det vil si den prisen som kjøper og selger er enige om at eiendommen skal overdras for. Det kan ikke være meningen at det er “utropsprisen”, dvs. selgerens prisantydning eller oppgitt salgstakst, som skal legges til grunn. Det er vanlig for løsøregjenstander at jo høyere den er priset, desto bedre vare har kjøperen krav på. Dette kan imidlertid ikke ha direkte overføringsverdi til fast eiendom, hvor prisen vil avhenge av andre faktorer enn kun eiendommens kvalitet. En slik faktor er boligens beliggenhet. En enebolig sentralt i Oslo vil trolig prises mye høyere enn en tilsvarende enebolig i et lite tettsted på Vestlandet.
Dersom kjøperen har betalt vesentlig mindre for en eiendom enn hva som er normalt for samme type eiendommer, bør han ikke ha store forventninger.
Det må også tas hensyn til om kjøpesummen reflekterer eiendommens kvaliteter. Dette vil være typisk for for eksempel hytteeiendommer, hvor det er beliggenheten og ikke den påstående bygningen, som er viktig. Selv om mangelen da utgjør en vesentlig del av bygningsmassens verdi, vil det ikke oppfylle vesentlighetskravet i henhold til bestemmelsen her, ettersom vurderingen må knyttes til eiendommen som helhet.
Videre skal man ved vesentlighetsvurderingen også legge vekt på “tilhøva ellers”. Uttrykket kan omfatte mange ulike forhold. Et moment er de objektive forholdene rundt eiendomshandelen, det vil si forhold som ikke er knyttet til partene, men til eiendommen som sådan.
For det første vil boligens alder være relevant. Det er uunngåelig at eiendommer blir utsatt for slitasje, og det må være påregnelig at en eldre bolig kan ha flere feil enn et nybygg. Se for eksempel HR-2007-01874, hvor det var lagt vekt på at leiligheten var nesten ny og hadde høy standard. Bygningens beliggenhet, slitasje, vedlikehold og standard må også tillegges vekt.
Videre kan tidligere bruk av eiendommen også tillegges betydning. Se for eksempel Rt. 2002 s. 696, hvor en eiendom hadde vært benyttet til industri i mer enn 100 år. Høyesterett mente at det i et slikt tilfelle var åpenbart at risikoen for skjulte feil og mangler var stor. Kjøperen må altså forvente at eiendommen ikke tilfredsstiller alle praktisk, tekniske eller forskriftsmessige krav hvis han skal benytte den til et annet formål enn tidligere.
Det har også betydning hva slags feil det er snakk om. Feil som kan påvirke eiendommens funksjon eller forårsake ytterlige skader på eiendommen vil lettere anses for å oppfylle vesentlighetskriteriet, i motsetning til rent estetiske mangler.
Også opplysninger som selgeren har gitt forut for kjøpet vil ha betydning. Selgeren har en opplysningsplikt etter §§ 3-7 og 3-8, som innebærer at han må gi både fullstendige og riktige opplysninger om eiendommen. De opplysningene som kjøperen hadde tilgang til før kjøpet vil danne bakgrunnen for hvilke forventninger han har til eiendommen.
Det siste objektive momentet er størrelsen på utbedringskostnadene. Dersom det er enkelt og billig å utbedre en mangel ved eiendommen, vil den ikke være vesentlig.
Videre må det også tas hensyn til subjektive forhold rundt eiendomshandelen. Dette kan være partenes individuelle forhold, om en av partene kan bebreides, samt kjøperens forhold til eiendommen for øvrig.
Når det gjelder partenes individuelle forhold, har det betydning om parten er forbruker eller profesjonell part. Dersom kjøperen er forbruker, vil de strengere reglene om forbrukerkjøp etter § 1-2 andre og tredje ledd komme til anvendelse. En forbrukerselger vil ha det samme behovet for forbrukerbeskyttelse som en forbrukerkjøper. Risikoen vil i praksis plasseres hos den profesjonelle parten når motparten er forbruker, og dette er uavhengig av om forbrukeren er kjøper eller selger. Dette er begrunnet i at det er den profesjonelle parten som har best forutsetninger for å kjenne til bygningstekniske forhold, samt få nødvendig hjelp og bistand for å undersøke eiendommen.
Partenes helsetilstand og alder kan også tillegges betydning. Det har sammenheng med deres forutsetninger for å gjøre seg kjent med eiendommens tilstand – en eldre person kan ikke forventes å klare dette i like stor grad som en yngre person. Vesentlighetsterskelen vil være høyere hvis kjøperen har besiktiget eiendommen med sakkyndig hjelp, og den sakkyndige ikke har oppdaget feilen. Dette gjelder uansett om kjøperen har overholdt undersøkelsesplikten etter § 3-10.
Det er også et moment om selgeren selv har bodd i eiendommen eller ikke, om han ikke har vært på eiendommen i lang tid, eller om det er et dødsbo. Kjøperen vil i så fall akseptere at det finnes forhold ved eiendommen som selgeren ikke er kjent med, og akseptere en større risiko for at det kan forekomme feil ved eiendommen. Dette vil heve vesentlighetsterskelen.
Vedrørende hvorvidt partene kan bebreides, vil det være et sentralt moment at det er den parten som har opptrådt mest klanderverdig som bør få tvisten løst i sin disfavør. Hvis selgeren burde kjent til forholdet, bør han ha ansvaret, selv om det ikke er et ansvar som kan statueres etter § 3-7. Det har også betydning om kjøperen kunne ha skaffet seg kunnskap om feilen. Dersom kjøperen har unnlatt å følge en oppfordring om å undersøke eiendommen, et forhold som rammes av § 3-10, vil det også medføre at vesentlighetsterskelen blir hevet.
§ 3-9. Eigedom selt “som han er” e.l.
Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.
Advokathjelp i eiendomssaker
Våre advokater er spesialisert innenfor eiendomssaker og kan gi deg en uforpliktende tilbakemelding dersom du har en eiendomsrettslig problemstilling du lurer på. I mange tilfelle vil du ha en rettshjelpsdekning i en av dine forsikringer som dekker mesteparten av advokatutgiftene.
Vanlige spørsmål
Hva betyr det at eiendommen er solgt «som den er» eller «as is»?
At eiendommen er solgt «som den er» eller «as is» innebærer at den overdras slik den fremstår ved besiktigelsen. Et slikt forbehold innebærer en generell ansvarsfraskrivelse for selgeren, ved at risikoen for eventuelle skjulte feil eller mangler går over på kjøperen.
Kan en eiendom være mangelfull selv om den er solgt «som den er»?
Terskelen for at en eiendom solgt «som den er» skal anses for å være mangelfull, er høyere. Eiendommen vil imidlertid uansett være mangelfull hvis selgeren har misligholdt sin opplysningsplikt i forbindelse med salget, eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente.
Kan selgeren fraskrive seg ansvar for opplysninger om eiendommen?
Selgeren kan ikke fritas for sin lovpålagte plikt til å gi fullstendige og riktige opplysninger om forhold ved eiendommen som han kjente eller burde kjenne til, og som kjøperen kunne regne med å få, ved å innta en generell ansvarsfraskrivelse i avtalen.
Hva ligger i vilkåret om at eiendommen må være i «vesentlig dårligere stand»?
At eiendommen må være i «vesentlig dårligere stand» innebærer at det må være et vesentlig misforhold mellom den tilstanden eiendommen er i, og det kjøperen kunne regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Hvilke momenter er relevante ved vurderingen av om eiendom solgt «som den er» er mangelfull?
Det vil være relevant å se hen til kjøpesummen, om boligen er ny eller gammel, tidligere bruk av eiendommen, hva slags mangel det er tale om og størrelsen på eventuelle utbedringskostnader.
Har kjøperens subjektive forventninger til eiendommen noen betydning?
Kjøperens subjektive forventninger til eiendommens tilstand er ikke avgjørende, det må foretas en objektiv vurdering av hva kjøperen med rimelighet kunne forvente av eiendommen. Subjektive forhold som for eksempel kjøperens sakkyndighet, helsetilstand og alder kan imidlertid tillegges vekt ved mangelsvurderingen.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
