Avhengingsloven § 4-10 gjelder retting av mangler. Nærmere bestemt regulerer den selgers adgang til å rette mangler og kjøpers adgang til å kreve retting. Med “retting” menes utbedring av mangelen, slik at eiendommen blir i samsvar med kontrakten. Retting kan på denne måten sees som en del av kjøperens krav på naturaloppfyllelse. § 4-10 er ufravikelig, noe som innebærer at den ikke kan fravikes til ugunst for kjøperen med mindre annet følger særskilt av loven, jf. § 1-2.
Første ledd
Avhendingsloven § 4-10 første ledd gjelder selgers adgang til å foreta retting av mangel. Hvorvidt det foreligger en mangel ved en eiendom reguleres av lovens kapittel 3, se særlig § 3-1. Tilbyr selgeren seg å uforbeholdent rette mangelen, må kjøperen etter § 4-10 første ledd i utgangspunktet finne seg i dette.
Selv om bestemmelsen ikke gir en klar frist for når selger må fremsette tilbudet om retting, følger det av Rt. 2009 s. 999 (44) at selger ikke kan vente “urimelig lenge” . Fristen begynner å løpe når kjøper fremsetter en nøytral reklamasjon. Det kreves imidlertid ikke at selger fremsetter tilbudet straks kjøper reklamerer, idet han må ha en viss tid til å områ seg. Den nærmere frist beror på en konkret vurdering i den enkelte sak. Momenter av betydning er hva slags eiendom og mangel det er snakk om, samt forholdene omkring både selger og kjøper.
Tidsfristen for å fremsette tilbud om retting må sees i sammenheng med at retting suspenderer andre mangelskrav. Selgers defensive utbedringsrett må utøves under hensyn til den gjensidige lojalitetsplikten i kontraktsforhold, jf. Rt. 2006 s. 999 (46) og Rt. 2006 s. 1076 (71). Om forholdet mellom selgers rett til å rette og kjøpers rett til å nekte overtagelse av eiendommen, se lovkommentaren til avhendingsloven § 4-8 første ledd.
Kjøperen kan motsette seg retting i to tilfeller. For det første må ikke kjøperen finne seg i retting dersom det vil medføre en “urimelig ulempe” for han eller henne. Det må foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet, der hvor lang tid rettingen vil ta ofte er et sentralt moment. Dette kan for eksempel være at kjøperen må flytte vekk fra eiendommen mens rettingen pågår eller at større deler av eiendommen ikke kan brukes under rettingsarbeidet, jf. Norsk Lovkommentar note 46. Det må foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet, der hvor lang tid rettingen vil ta ofte er et sentralt moment. Kjøperen kan for det andre motsette seg retting når han eller hun har “særlig grunn” til det. Dette kan for eksempel være tilfeller der selgeren tidligere har vist liten vilje og/eller evne til å gjøre eiendommen kontraktsmessig.
Andre ledd
Andre ledd tar for seg kjøperens rett til å kreve retting. Bestemmelsen oppstiller flere vilkår. For det første må “seljaren ha ført opp hus eller anna innretning for sal”, jf. første setning. At huset eller innretningen må være oppført for salg innebærer at salg av en brukt bolig eller forretningsbygg som hovedregel faller utenfor bestemmelsen. Det har ingen betydning om selgeren er opptrer som næringsdrivende eller privateperson, eller om selgeren har brukt selvstendige oppdragstakere til å utføre arbeidet. For det andre må retting kunne skje “uten urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren”. Vilkåret skal forstås på samme måte som kjøpsloven § 34 første ledd. Ved vurderingen av hva som utgjør urimelige kostnader eller ulemper vil hva som er praktisk og økonomisk mulig for selgeren veie tungt. I praksis vil selgere med et “serviceapparat” lettere kunne pålegges retting enn andre. Dersom vilkårene ikke er oppfylt må kjøperen holde seg til de andre misligholdsbeføyelsene.
Etter andre punktum gjelder det samme ved “forbrukerkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd”. For hva som ligger “eigarbustad”, se lovkommentaren til avhendingsloven § 1-1. Det avgjørende er hvor lenge huset har vært benyttet som bolig. Alderen på huset er med andre ord uten betydning, dersom det eksempelvis har stått tomt eller er blitt brukt til noe annet enn boligformål. For å oppfylle vilkåret om at selgeren må ha gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet er det ikke tilstrekkelig at selgeren er næringsdrivende. Bestemmelsen tar derimot sikte på å ramme de tilfellene der selgeren er en utbygger som selger nyoppførte boliger eller en grunneier som får oppført nye boliger på eiendommen til leie eller salg.
Tredje ledd
Tredje ledd setter en tidsfrist for når retting skal skje og bestemmer hvem som skal stå for kostnadene. Bestemmelsen gjelder både ved retting etter første og annet ledd. Retting skal skje “innen rimelig tid” etter at kjøperen har gjort mangelen gjeldende og gjort det mulig for selgeren å rette. Rettingen skal skje med rimelig fremdrift på en måte som ikke påfører kjøperen urimelige ulemper og sluttføres innen rimelig tid. Det er selgeren som må dekke kostandene som oppstår i forbindelse med retting. Dette inkluderer kostnader til materialer, arbeid, klargjøring og rydding av eiendommen samt eventuelle andre kostnader kjøperen har hatt på grunn av rettingen. Kjøperen må likevel ofte finne seg i å forskuttere mindre kostnader.
Fjerde ledd
Dersom mangelen ikke blir rettet i samsvar med første til tredje ledd, kan kjøperen gjøre andre misligholdsbeføyelser gjeldende. Etter første punktum kan kjøperen kreve prisavslag etter § 4-12 eller heve etter § 4-13. Unntak fra dette gjelder dersom kjøperen har avvist retting som selgeren etter første ledd har rett til å utføre, jf. andre punktum.
Endelig kan kjøperen etter tredje punktum kreve erstatning for forsvarlige kostnader ved å få mangelen rettet. Krav på erstatning forutsetter at selgeren har hatt plikt til å rette mangelen, men ikke gjort det. Det må videre kunne legges til grunn at kjøperen må ha krevd mangelen rettet, selv om dette ikke er uttrykkelig uttalt i loven. Av dette følger det at dersom selgeren har plikt til å rette mangelen, foreligger det et objektivt ansvar for utbedringskostnadene. Andre kostnader faller imidlertid utenfor og må kreves etter den allmenne regelen om erstatning, se lovkommentaren til avhendingsloven § 4-14.
§ 4-10. Retting av manglar.
(1) Tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, må kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimeleg ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga.
(2) Har seljaren ført opp hus eller anna innretning for sal, kan kjøparen krevje at seljaren rettar mangelen dersom rettign kan skje utan urimeleg kostnad eller ulempe for seljaren. Det same gjeld ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd.
(3) Rettinga skal skje innan rimeleg tid etter at kjøparen har gjort mangelen gjeldande og gjort det mogeleg for seljaren å rette. Rettinga skal skje for seljarens rekning.
(4) Vert mangelen ikkje retta, kan kjøparen krevje prisavslag etter § 4-12 eller heve etter § 4-13. Dette gjeld likevel ikkje dersom kjøparen avviser retting som seljaren har rett til å utføre etter fyrste ledd. Dersom seljaren har plikt til å rette mangelen, og dette ikkje vert gjort, kan kjøparen krevje skadebot for forsvarlege kostnader ved å få mangelen retta.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
