Avhendingsloven § 4-12 regulerer kjøperens rett til prisavslag dersom det er mangel ved eiendommen. Bestemmelsen er ufravikelig til ugunst for kjøperen ved forbrukerkjøp, jf. Avhendingsloven § 1-2 andre ledd.
(1) – forholdsmessig prisavslag
Etter første ledd kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag dersom eiendommen har en mangel.
Det følger av Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 108 at hensynet bak prisavslag er å gjenopprette balansen i kontraktsforholdet mellom kjøperens og selgerens ytelser. Man må finne ut hva kjøperen hadde vært villig til å betale for eiendommen dersom han kjente til mangelen.
vilkår for prisavslag
For at kjøperen skal kunne kreve prisavslag, må det foreligge mangel ved eiendommen. Hva som utgjør en mangel er definert i lovens kapittel 3. Det er ikke et krav om at mangelen må være vesentlig, eller at den må skyldes uaktsomhet eller annet klanderverdig forhold hos selgeren, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 107. Bestemmelsen er følgelig en objektiv regel.
Kjøperen kan ikke kreve prisavslag ved forsinkelse. I tilfelle forsinkelse må han søke kompensasjon gjennom erstatningsreglene.
Videre er det et vilkår at mangelen må utgjøre et økonomisk verditap ved eiendommen. Dersom mangelen ikke har negative økonomiske konsekvenser, vil den ikke kunne kompenseres ved prisavslag. Denne vurderingen må være objektiv. Dersom det følger av avtalen mellom partene at huset skal være hvitt, men det er rødt ved overlevering, vil det foreligge en mangel. Det vil imidlertid neppe være grunnlag for prisavslag.
Mangelen må ikke være rettet, jf. § 4-10. Kjøperen må heller ikke ha avvist retting uten noen god grunn, jg. § 4-10 (4) andre pkt. Det er også en forutsetning at avtalen ikke er lovlig hevet av selgeren eller kjøperen, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 107.
Kjøperen kan kreve prisavslag uansett om kjøpesummen er betalt eller ikke. Dersom kjøpesummen er betalt, vil prisavslaget måtte tilbakebetales. Vedrørende spørsmålet om renter ved kompensasjonsoppgjøret, se kommentarene til § 7-3.
Det vil ikke være til hinder for å kreve prisavslag at kjøperen hadde tenkt å rive eller rehabilitere eiendommen etter overtagelsen, hvis eiendommen er mangelfull. Dette ble slått fast i Rt. 2006 s. 999 (Idamardommen) avsnitt 49.
Prisavslaget skal kompensere hele mangelen, det vil si hele avviket fra kontraktsmessig tilstand. Prisavslaget vil imidlertid ikke omfatte feil ved eiendommen som kjøperen ikke kan gjøre gjeldende grunnet misligholdt undersøkelsesplikt, jf. § 3-10 – eller som han har reklamert over for sent, jf. § 4-19.
Hvordan skal prisavslaget beregnes?
Prisavslaget må fastsettes forholdsmessig. Det vil si at forholdet mellom den nedsatte og den avtalte prisen skal tilsvare forholdet mellom verdien av eiendommen i mangelfull og kontraktsmessig stand, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 107.
Med eiendommens verdi menes markedsprisen på eiendommen, jf. Rt. 2000 s. 199 (Revehalldommen), s. 206. Førstvoterende i dommen uttaler videre følgende om prisavslaget:
“Bestemmelsen tar sikte på at en kjøper som har kjøpt eiendommen for en pris som ligger under markedspris, ikke skal kunne kreve et prisavslag som fullt ut tilsvarer verdireduksjonen, mens en kjøper som har betalt en høyere pris enn markedsprisen, skal kunne kreve et større prisavslag enn verdireduksjonen. Problemet i praksis vil være å fastsette markedspris, og som det fremgår, var det dette som førte til presumsjonsregelen i § 4-12 annet ledd“.
Det følger av Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 108 og Rt. 2000 s. 199 (Revehalldommen) s. 206 at det normalt må anvendes skjønn ved fastsettelsen av eiendommens markedsverdi med og uten mangel. Dette medfører at prisavslag som fastsettes etter første ledd kan bli relativt skjønnsmessig.
Det følger av kjøpsloven § 38 at tidspunktet for utregningen av verdigrunnlaget skal være leveringstiden. Det innebærer at differansen mellom gjenstandens verdi med og uten mangel må fastsettes på bakgrunn av verdiene på dette tidspunktet. Prinsippet får anvendelse også for avhendingsloven, selv om loven ikke inneholder noen bestemmelse om dette, se Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 108. Det avgjørende tidspunktet blir dermed bruksovertagelsen.
Det er kjøperen som har bevisbyrden for at det skal utmåles prisavslag.
(2) – prisavslaget skal fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet
Andre ledd slår fast at prisavslaget skal fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre ikke noe annet blir godtgjort.
Mangelen må kunne utbedres for at bestemmelsen i andre ledd skal få anvendelse. For eksempel kan man etterisolere en dårlig isolert bolig. Noen mangler vil imidlertid ikke kunne utbedres, for eksempel retts- og rådighetsmangler etter §§ 4-17 og 4-18.
I enkelte tilfeller kan kostnadene ved utbedring av mangel kunne overstige kjøpesummen. Det følger av lovens system at heller ikke prisavslag som blir fastsatt etter andre ledd kan overstige kjøpesummen. Kjøperen vil heller ikke kunne kreve erstatning etter § 4-14 for utbedringskostnader ut over prisavslaget.
Prisavslaget skal fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir godtgjort. Dette innebærer mer enn alminnelig sannsynlighetsovervekt, se Rt. 2000 s. 1999 (Revehalldommen) s. 206. Det vil kreves kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at man skal kunne fravike utbedringskostnadene.
Det som skal godtgjøres, er at mangelen har ført til en reduksjon i markedsverdien som avviker fra utbedringskostnadene. I Rt. 2000 s. 199 (Revehalldommen) s. 206 uttaler førstvoterende følgende om det som skal godtgjøres:
“Det må så reises spørsmål om hva som skal godtgjøres – hva ligger i “noko anna”? Som jeg skal komme tilbake til, er en eiendoms markedsverdi avhengig av mange forhold. Dersom kravet i § 4-12 annet ledd om at noe annet blir godtgjort, i praksis skal kunne gi muligheter for anvendelse av første ledd, må det som godtgjøres være at mangelen har ført til en reduksjon i markedsverdien som avviker fra utbedringskostnadene. Det krav til sannsynlighet som annet ledd oppstiller, oppfylles da ved at det må kreves at prisavslaget basert på verdireduksjonen beløpsmessig klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring. Jeg tilføyer at Justiskomiteen ikke tok avstand fra at kjernen i reglene om prisavslag var at avslaget skulle relateres til fallet i markedspris, jf. uttalelsen om at prisavslaget skal tilsvare reparasjonskostnadene “med mindre formodningen svekkes av rimelig sikre opplysninger om eiendommens markedsverdi i hhv. mangelfull og kontraktsmessig stand”.“
Prisavslaget skal settes til kostnadene ved å få mangelen rettet. Det omfatter alle nødvendige kostnader: arbeid, materialer, kostnader til drift, containerleie mv.
Selgeren vil kun være ansvarlig for de forsvarlige utbedringskostnadene. Det er kjøperen som har risikoen ved tvil om hvilke kostnader som er nødvendige og forsvarlige. Dette er et utslag av den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold.
Det kan tenkes at selgeren må svare for prisavslag for mer enn nødvendig, dersom kjøperen har orientert ham om at dette er den utbedringsmetoden han vil benytte, og selgerens taushet kan tolkes som en aksept av dette. Ellers vil utgangspunktet være at selgeren ikke svarer for mer enn det som er nødvendig.
Hvis kjøperen velger å utbedre mangelen selv, har han ingen plikt til å engasjere fagfolk til å foreta utbedringen. Han kan velge å gjøre dette selv, se f.eks. RG 2003 s. 1513 og LA-2006-105609. Prisavslaget skal uansett tilsvare kostnadene ved å engasjere fagfolk, uansett om de reelle kostnadene som påløper som følge av utbedringen er høyere eller lavere. Hensynet her er at kjøperen ikke skal bli dårligere stilt ved å utbedre mangelen selv fremfor å la dem være.
§ 4-12. Prisavslag.
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
