Avhendingsloven § 4-13 regulerer kjøperens rett til å heve på grunn av at det foreligger mangel ved eiendommen. Bestemmelsen er ufravikelig til ugunst for kjøperen ved forbrukerkjøp, jf. § 1-2 andre ledd.
(1) – kjøperens hevingsrett
Etter første ledd har kjøperen rett til å heve avtalen hvis mangelen ved eiendommen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd.
Hva som utgjør en mangel i lovens forstand er regulert i kapittel 3. Det er ikke alle mangler som vil utgjøre et vesentlig kontraktsbrudd. Hvis kjøperen skal kunne heve, må kontraktsbruddet være kvalifisert.
Utgangspunktet for vurderingen er det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse, dvs. den objektive mangelen ved eiendommen. Både mangelens omfang og karakter vil være av betydning.
Med mangelens karakter siktes det til hva slags mangel det er snakk om. Hvis det er en mangel som kan medføre fare for liv eller helse, skal det mindre til før vesentlighetskriteriet anses oppfylt. Det vil imidlertid ikke være alle alvorlige feil som vil gi grunnlag for heving, se for eksempel Rt. 1998 s. 1510 (Ekte hussopp). Dommen handlet om ekte hussoppskade på en solgt boligeiendom. Kjøperne fikk ikke heve kjøpet, men ble tilkjent prisavslag.
Med mangelens omfang menes at avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse ikke kan være ubetydelig. Rt. 1999 s. 408 (Garasjedommen) handlet om en borettslagsleilighet som hadde blitt solgt med garasje, hvor det siste seg at ingen slik garasje fulgte med. At kjøperen led et tap på 50 000 kr ga ham ingen hevingsrett for leiligheten til 430 000 kr, da kontraktbruddet ikke var ansett vesentlig. Vurderingen måtte bero på en helhetsvurdering, ikke kun på objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse som mangelen på garasje representerte.
Ved vurderingen må alt mislighold kumuleres. Hvis det foreligger flere mangler, eller både forsinkelse og mangel, vil det være det samlede avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse som blir avgjørende.
momenter i vesentlighetsvurderingen
Et moment i vesentlighetsvurderingen er hvorvidt mangelen skaper usikkerhet rundt eiendommen. Dette kan være usikkerhet knyttet til utbedringen av manglene, om boligen har flere skjulte feil enn de som er kjent, om bruken av eiendommen mv. Momentet ble vektlagt i Rt. 2007 s. 1587 (Avvisningsrettsdommen) avsnitt 47.
Graden av skyld som selger har utvist vil også være et moment i vesentlighetsvurderingen. Hvis selgeren har utvist grov skyld, vil vesentlighetskriteriet lettere anses oppfylt. Det er imidlertid ingen forutsetning om at selger må ha utvist skyld for at kjøperen skal kunne heve.
Hvis kjøperen avviser selgerens tilbud om å rette mangelen, taper han retten til å heve, jf. § 4-10 (4). Tilsvarende vil gjelde også der selgeren tilbyr seg å rette noen av flere mangler.
Det er også et moment i vesentlighetsvurderingen om det finnes andre misligholdsbeføyelser som kan gjenopprette den økonomiske balansen i kontraktsforholdet og gi en adekvat reaksjon på kontraktsbruddet. Heving er den mest inngripende misligholdsbeføyelsen for selgeren. Hvis kjøperen kan avhjelpes med f.eks. prisavslag, vil han ikke ha rimelig grunn til å heve avtalen. Hvis selgeren rammes særlig hardt, vil det også tale mot heving. Det vil imidlertid innebære en betydelig økonomisk belastning for de fleste selgere å ta en eiendom tilbake og tilbakebetale kjøpesummen, særlig hvis pengene har blitt reinvestert i en ny bolig.
Også tidsmomentet vil være relevant. Hvis det har gått lang tid etter overtakelsen, vil det kreves mer for at kjøperen skal kunne heve kjøpet. I Rt. 1998 s. 1510 (Ekte hussopp) var det et sentralt moment at det hadde gått 6 år mellom kjøpet og reklamasjonen. I Rt. 1999 s. 408 (Garasjedommen) uttalte førstvoterende følgende om tidsmomentet:
“Tidsforløpet har i første rekke betydning for reklamasjonsspørsmålet. Men det vil også kunne ha betydning for selve hevningsadgangen. Det rammer selgeren hardere når et hevningskrav først fremsettes etter lang tid. Det må kunne legges til grunn at selgeren innrettet seg på at prisavslag var den misligholdssanksjon som var aktuell. Når det – slik som tilfellet var her – er et fallende eiendomsmarked, vil det også være mulig for kjøperen å benytte en hevningsadgang i spekulasjonsøyemed.”
Det vil variere med sakens karakter hvordan de ulike momentene skal vektlegges. Det vesentlige er at heving kun unntaksvis vil komme på tale, i de tilfeller hvor andre misligholdsbeføyelser ikke vil være tilstrekkelige.
(2) – melding om heving
Andre ledd første punktum pålegger kjøperen en spesiell reklamasjonsplikt. Bestemmelsen gjelder også i forbrukerkjøp, men må brukes med forsiktighet, da det ikke kan forventes at alle forbrukerkjøpere er kjent med kravet om særskilt reklamasjon for heving etter § 4-13 i tillegg til nøytral reklamasjon etter § 4-19.
Utgangspunktet for fristen vil som regel være når kjøperen ble eller burde blitt kjent med mangel. Hvis partene har satt en særskilt frist etter §§ 4-10 eller 4-11, vil utganspunktet være når denne fristen har gått ut.
Kjøperen må gi selgeren melding om heving innen rimelig tid. Hva som er “rimelig tid” vil avhenge av flere forhold, på samme måte som etter avhl. § 4-19 (1). Det vil blant annet ha betydning om det er et forbrukerkjøp eller ikke.
Det stilles ingen formkrav til reklamasjonen. Kjøperen må bare få frem at han anser kontrakten for å være brutt. Risikoen for at meldingen om heving er forsvarlig sendt, påhviler selgeren, jf. § 2-8.
Det følger av andre ledd andre punktum at reklamasjonsfristen likevel ikke gjelder dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro. Formuleringen tilsvarer § 4-11 andre punktum og § 4-19 (3), og må forstås på samme måte.
(3) – §§ 4-3 (3) og 4-4 gjelder tilsvarende
Tredje ledd bestemmer at §§ 4-3 (3) og 4-4 skal gjelde tilsvarende.
§ 4-13. Heving.
(1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot.
(2) Kjøparen taper retten til å heve dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om heving innan rimeleg tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følgje av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.
(3) §§ 4-3 tredje ledd og 4-4 gjeld tilsvarande.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
