Avhendingsloven § 4-17 regulerer kjøperens rettsstilling i de tilfeller der det foreligger rettsmangel ved eiendommen.
Bestemmelsen er ufravikelig til ugunst for kjøperen ved forbrukerkjøp, jf. lovens § 1-2 annet ledd.
Rettsmangel (eller vanhjemmel) foreligger når selgeren ikke eier eiendommen, eller når det hefter rettigheter på eiendommen som tredjemann kan gjøre gjeldende overfor kjøper.
For de tilfeller der det er en annen enn selgeren som eier eiendommen, taler vi gjerne om total rettsmangel. Partiell rettsmangel foreligger på sin side når en tredjemann har begrensede rettigheter knyttet til eiendommen som er til hinder for kjøperens eierbeføyelse.
Videre skilles det mellom opprinnelig og etterfølgende rettsmangler – om rettsmangelen forelå allerede ved avtaleinngåelsen eller ikke. En etterfølgende rettsmangel foreligger dersom rettsmangelen oppstår etter at avtalen er inngått, men før risikoen går over på kjøper.
Mangel
Avhendingsloven § 4-17 første ledd første punktum fastslår at bestemmelsene om mangler skal gjelde tilsvarende i de tilfeller der en tredjemann har eiendomsrett, panterett eller annen rett knyttet til eiendommen. Forutsetningen er at det ikke følger av avtalen at kjøper skal overta eiendommen med de begrensninger som følger av tredjemannens rett. Utgangspunktet vil alltid være det som er avtalt mellom partene.
Bestemmelsen omfatter både total og partiell rettsmangel. Også både opprinnelig og etterfølgende rettsmangel.
Unntak for retting
I første ledd annet punktum gjøres det unntak fra regelen i § 4-10 annet ledd om at kjøper har rett til å kreve retting ved fysiske mangler. Etter første punktum skal lovens regler om mangler i kapittel 4 komme til anvendelse også for rettsmangler. Annet punktum gjør et unntak fra dette utgangspunktet.
Bakgrunnen for dette unntaket er at de hensyn som gjør seg gjeldende for mangler, ikke alltid gjør seg gjeldende for rettsmangler. Mens det ofte er rimelig å kreve at selgeren retter mangler ved en fast eiendom som han har oppført for salg, vil dette ikke alltid være tilfellet for rettsmangler. Det kan være vanskelig å gjennomføre retting dersom det for eksempel viser seg at det er en annen enn selgeren som er eier av den faste eiendom. I slike tilfeller, vil det ofte være mer nærliggende å benytte seg av lovens alternative misligholdsbeføyelser.
Erstatning – aktsom god tro
Avhendingsloven § 4-17 annet ledd kommer med en særregel om krav på erstatning når det foreligger opprinnelig og total rettsmangel. Med andre ord i de tilfeller der eiendommen på avtaletiden tilhører enn annen enn selger.
Den alminnelige regel om mangelansvar i lovens § 4-14 bygger på prinsippet om kontrollansvar – objektivt ansvar med mulighet for fritak. Ved opprinnelig og total rettsmangel utvides dette ansvaret, slik at selgeren blir objektivt ansvarlig for kjøperens tap. Forutsetningen er at kjøperen var i aktsom god tro. Ansvaret gjelder både direkte og indirekte tap, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) s. 114.
Tredjeperson
Avhendingsloven § 4-17 tredje ledd utgjør en presumsjonsregel for det tilfelle at en tredjeperson gjør krav på å ha en rett i eiendommen og selgeren bestrider dette. Da skal bestemmelsene i første og annet ledd gjelde tilsvarende såfremt kravet ikke er klart ugrunnet.
Begrunnelsen for regelen er at kjøper skal slippe å bli innblandet i uenigheter mellom selgeren og en utenforstående. Et krav fra en tredjemann kan innebære en rekke ulemper for kjøper, både i form av usikkerhet og ekstra kostnader.
§ 4-17. Rettsmanglar m. m.
(1) Har ein tredjeperson eigedomsrett, panterett eller annan rett i eigedomen, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande dersom det ikkje følgjer av avtala at kjøparen skal overta eigedomen med dei avgrensingane som følgjer av tredjepersonens rett. Kjøparens rett til å krevje retting etter § 4-10 gjeld likevel ikkje.
(2) Kjøparen kan likevel alltid krevje skadebot for tap som følgje av at eigedomen tilhøyrte ein annan enn seljaren då avtala vart inngått, og kjøparen var i aktsam god tru.
(3) Gjer ein tredjeperson krav på å ha rett i eigedomen og dette vert motsagt frå seljaren, gjeld føresegnene i fyrste og andre ledd tilsvarande når kravet ikkje er klårt ugrunna.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
