§ 4-2 hjemler kjøpers rett til å fastholde kjøpet og kreve oppfyllelse for de tilfellene der det foreligger forsinkelse fra selgers side.
Bestemmelsen er preseptorisk. Det innebærer at den ikke kan fravikes til ugunst for kjøper ved forbrukerkjøp, jf. § 1-2 andre ledd.
Første ledd
Første punktum oppstiller hovedregelen om kjøpers rett til å fastholde avtalen, selv om selger er forsinket enten med bruksovertakelse eller overskjøting av eiendommen. Bestemmelsen samsvarer med det alminnelige prinsippet om at avtaler skal holdes, og gjennomføres slik de er inngått.
Det oppstilles tre unntak fra hovedregelen. De to første unntakene følger av første ledd andre punktum, og det siste følger av andre ledd. Andre punktum oppstiller to alternative unntak fra hovedregelen om oppfyllelsesplikt. Det første gjelder for tilfellene der selger er hindret av et forhold som han ikke kan overvinne. Det andre tar for seg tilfellene der oppfyllelse vil medføre så stor ulempe eller kostnad for selger at det står i vesentlig misforhold til kjøpers interesse i at selger oppfyller.
Unntakene vil kun gjelde selgers plikt til å oppfylle avtalen. Herunder vil de ikke omfatte selgers eventuelle rett til å fri seg fra kjøpers krav om heving, erstatning og rett til å holde kjøpesummen tilbake. Dette medfører at til tross for at selger fritas etter § 4-2, kan kjøper kreve erstatning for sitt tap i medhold av § 4-5. Unntakene gjelder kun så lenge grunnen til fritaket fortsatt står seg.
Etter det første unntaket skal begrepet hindring forstås på omtrent samme måte som i § 4-5 første ledd andre punktum. Alt som rent faktisk hindrer oppfyllelse, vil ha betydning. I forarbeidene oppstiller eksempelet der eiendommen er brent ned. Avslag på en søknad om kart- og delingsforretning etter § 2-1 kan også utgjøre en hindring. Hva som foreligger bak hindringen vil ikke være avgjørende for opplysningsplikten. Imidlertid vil det være av stor betydning for erstatningsansvaret etter § 4-5.
I praksis vil det ikke kreves noen absolutt umulighet, snarere en hindring som selger ikke tide kan overvinne helt uten spesielle vansker. Utgangspunktet er at selger skal avhjelpe forhold som truer med å hindre oppfyllelse. Dette følger som en ordinær plikt av kjøpsforholdet. Dersom hindringen kan overvinnes ved alternative forholdsregler, vil det ikke foreligge noen hindring i lovens forstand. Det er videre uttalt i forarbeidene at pengemangel hos selger vanligvis ikke vil være en relevant hindring.
Selger kan etter det andre unntaket bli fritatt ut fra en interesseavveining, der selgers ulempe og kostnader veies mot kjøpers interesse i oppfyllelse. Dette til tross for at kostnadene ved oppfyllelse ikke blir så store at de kan sies å innebære en hindring, etter det første alternativet. I så måte modifiserer det andre unntaket det første unntaket. Det følger av juridisk teori at det ikke vil være nok at det blir dyrere eller mer arbeidskrevende for selger å oppfylle enn det vedkommende opprinnelig hadde regnet med. Terskelen for å anvende det andre unntaket er relativt høy, og det skal svært mye til for å frita selger for plikten til oppfyllelse etter dette unntaket.
Alminnelig prisstigning vil ikke kunne medføre et vesentlig misforhold mellom partene, som hjemler et fritak for selger fra oppfyllelsesplikten. Dersom prisutviklingen derimot skyldes ekstraordinære begivenheter som krig, priskrakk eller andre krisesituasjoner, vil selger kunne fritas for oppfyllelsesplikten. Dette gjelder særlig dersom det er tale om et samarbeidsprosjekt mellom kjøper og selger, jf. Rt. 1935 s. 122 og Rt. 1951 s. 371. Dersom det på den annen side er snakk om en forretningsmessig avtale, vil resultatet bli et annet, jf. Rt. 1999 s. 922.
Andre ledd
Andre ledd hjemler en passivitetsregel for det tilfelle at kjøper venter urimelig lenge med å fremme kravet om oppfyllelse. I et slikt tilfelle vil kjøper kunne miste retten til å kreve oppfyllelse. Hensynet bak bestemmelsen tar sikte på å sette en grense for de tilfellene der selger etter en tid innretter seg i den tro at kjøper ikke lenger er interessert i eiendommen. Ved vurderingen av hva som vil være “urimelig lenge”, skal det legges vekt på eiendommens art, kjøpers atferd etter at forsinkelsen fant sted, partenes stilling og forutsetninger.
§ 4-2. Rett til oppfylling
(1) Kjøparen kan halde fast ved avtala og krevje at seljaren oppfyller skyldnadene sine. Dette gjeld likevel ikkje dersom oppfyllinga er hindra av omstende som seljaren ikkje kan overvinne, eller oppfyllinga vil føre til så stor ulempe eller kostnad for seljaren at det vil stå i vesentleg mishøve til kjøparens interesse i at seljaren oppfyller.
(2) Kjøparen taper retten til å krevje oppfylling dersom kjøparen ventar urimeleg lenge med å setje fram kravet.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
