§ 4-3 tar for seg kjøpers rett til å heve avtalen ved forsinkelse fra selgers side.
Bestemmelsen er preseptorisk, hvilket innebærer at den ikke kan fravikes til ugunst for kjøper ved forbrukerkjøp, jf. § 1-2 andre ledd.
Første ledd
Første ledd hjemler hovedregelen om kjøpers rett til å heve avtalen dersom forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Det fremgår av forarbeidene at det foreligger forsinkelse når ikke både skjøte og bruken av eiendommen er overlatt til kjøper i tide. Ved vurderingen av om misligholdet er vesentlig, følger det av rettspraksis at det avgjørende vil være om misligholdet er av en slik art eller omfang at kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten.
Det skal foretas en samlet vesentlighetsvurdering, dere flere momenter vil være av relevant betydning. Et sentralt moment vil være avtalen og forholdet rundt den. Det vil videre være av betydning hvor langvarig forsinkelsen er, til tross for at det ikke er mulig å oppstille noen generell terskel om hvor lang tid som skal til for at avtalebruddet er vesentlig. Hvorvidt selger hadde grunn til å regne med at forsinkelsen var vesentlig for kjøper, vil også være et moment av betydning. Et eksempel kan være at kjøper før avtaleinngåelsen presiserer hvorfor det er viktig for vedkommende med rettidig oppfyllelse. Ved vesentlighetsvurderingen må det kunne legges vekt på om det er mulig at å tilfredsstille kjøpers interesse på annen måte, eksempelvis gjennom erstatning.
For de tilfeller der det foreligger både forsinkelse og mangel, kan det være naturlig å vurdere misligholdet samlet. Til tross for at forsinkelsen og mangelen isolert sett ikke kan anses å være vesentlig, følger det av forarbeidene at de samlet vil kunne utgjøre vesentlig mislighold og gi grunn til heving.
Andre ledd
Det følger av første punktum at kjøper har rett til å heve også i de tilfellene der selger ikke overlater bruken av eiendommen til kjøper innen en ensidig fastsatt rimelig tilleggsfrist. Da vesentlighetskriteriet er vanskelig å praktisere, kan kjøper trå feil i vurderingen av hvorvidt vedkommende har rett til heving eller ikke. Med bakgrunn i dette gir regelen om tilleggsfrist klarhet i forholdet mellom partene, ved at det fastsettes et eksakt tidspunkt hvor kjøper kan heve avtalen.
Hva som utgjør “rimeleg” frist, må vurderes i det konkrete tilfellet. Det må tas hensyn både til kjøpers behov og selgers vansker. Det er ikke påkrevet at fristen er satt så lang at det ville inntrådt en vesentlig forsinkelse etter første ledd. Fristen må være tilstrekkelig presis for å få full virkning. Vanligvis vil den fastsettes etter at det avtalte oppfyllelsestidspunktet er utløpt. Det følger imidlertid av forarbeidene at fristen vil kunne fastsettes tidligere når det allerede da er grunn til å frykte at det vil inntre forsinkelser. Dersom tilleggsfristen som er fastsatt er urimelig, det vil si for kort, vil ikke det medføre at selger har krav på at det settes en ny frist, bare at oversittelse av fristen ikke gir selvstendig hjemmel for heving.
Når tilleggsfristen fastsettes, er det et vilkår at kjøper signaliserer et krav om oppfyllelse. Et fremsatt ønske eller håp om oppfyllelse vil derimot ikke være tilstrekkelig. Dersom vilkårene for heving er oppfylt, er det ikke relevant hvilken betydning forsinkelsen har for kjøper. Andre ledd gjelder bare når selger ikke overlater bruken av eiendommen til kjøper. Dersom selger har overlatt bruken, men det er forsinkelse med skjøte eller andre plikter etter avtalen, må spørsmålet om heving vurderes etter hovedregelen i første ledd om vesentlig mislighold. Ved denne vurderingen vil det kun være ett moment av betydning om kjøper har satt en rimelig tilleggsfrist for levering av skjøte eller for oppfyllelse av andre selgerplikter.
Etter andre punktum har ikke kjøper mulighet til å heve på grunn av forsinkelsen før tilleggsfristen er gått ut. Dette gjelder likevel ikke for de tilfeller der selger sier fra om at vedkommende ikke kommer til å overlate bruken innen fristen. Videre vil kjøper når som helst kunne heve på grunn av eventuelle vesentlige mangler som oppdages.
Tredje ledd
Med visse unntak avskjærer tredje ledd kjøper fra å heve når eiendommen er blitt forringet mens risikoen er på kjøpers side. Bestemmelsen gjelder tilsvarende ved heving som følge av en mangel, jf. § 4-13 tredje ledd.
Av første punktum følger hovedregelen om at heving er utelukket dersom eiendommen har blitt forringet mens kjøper har risikoen. Tidspunktet for når risikoen har gått over på kjøper, følger av avhendingsloven § 3-1 andre ledd, jf. § 2-4 andre ledd. Vanligvis vil risikoen gå over ved bruksovertakelsen. Bestemmelsen tar først og fremst sikte på å regulere tilfellene der kjøper har overtatt bruken, men der selger ikke overleverer skjøte, slik at kjøper hever avtalen.
Det oppstilles fire unntak fra hovedregelen. De tre første følger av andrepunktum, mens det siste følger av tredje punktum. Av andre punktum følger for det første unntaket om at kjøper likevel kan heve for de tilfellene der eiendommen er forringet ved en tilfeldig hendelse. Eksempler på tilfeller som faller innenfor unntaket er uforskyldt brann eller naturhendelse som kjøper ikke svarer for eller har risikoen for. For det andre kan kjøper heve dersom forringelsen skyldes andre forhold som kjøper ikke svarer for eller har risikoen for, slik som eksempelvis et mislykket forsøk på retting fra selgers side. Det tredje unntaket i andre punktum hjemler kjøpers rett til heving dersom forringelsen skyldes tiltak kjøper har foretatt før vedkommende ble, eller burde blitt, oppmerksom på det forhold som ligger til grunn for hevingen. Dette kan eksempelvis knytte seg til forringelse som følge av slitasje. I mangelstilfellene kan det ha sammenheng med rimelig undersøkelse som var nødvendig for å finne ut om eiendommen hadde mangel.
Tredje punktum oppstiller det fjerde og siste unntaket fra hovedregelen om at kjøper ikke kan heve kjøpet dersom eiendommen er blitt forringet. Etter denne bestemmelsen vil ikke kjøper tape retten til å heve dersom vedkommende gir selger vederlag for den verdiforringelse eiendommen har hatt.
§ 4-3. Heving
(1) Kjøparen kan heve avtala dersom forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot.
(2) Kjøparen kan og heve dersom seljaren ikkje overlet bruken av eigedomen innan ein rimeleg tilleggsfrist som kjøparen fastset. Før tilleggsfristen er ute kan kjøparen ikkje heve, med mindre seljaren har sagt at bruken ikkje vil verte overlate til kjøparen innan fristen.
(3) For at kjøparen skal kunne heve etter fyrste eller andre ledd, må eigedomen ikkje ha vorte forringa medan kjøparen har vågnaden. Heving kan likevel skje når årsaka til forringinga er ei tilfeldig hending eller andre omstende kjøparen ikkje har vågnaden for, eller tiltak som er gjorde før kjøparen vart elle burde vorte merksam på det omstende som ligg til grunn for hevinga. Kjøparen taper heller ikkje retten til å heve dersom kjøparen yter seljaren vederlag for verdminken.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
