Avhendingsloven § 5-3 regulerer selgerens rett til å heve hele avtalen og kjøp av bolig ved mislighold fra kjøperens side. Bestemmelsen er fravikelig i forbrukerkjøp, men kan ikke fravikes til ugunst for kjøper ved salg av en ny bolig- eller fritidseiendom fra en næringsdrivende selger, jf. § 1-2 andre ledd første punktum. Bestemmelsen må sees i sammenheng med § 5-7 første ledd, som setter fristen for å fremsette kravet om heving.
(1) – Forsinkelse
Første ledd bestemmer at selgeren kan heve avtalen hvis kjøperens forsinkelse med betaling av kjøpesummen utgjør et vesentlig avtalebrudd. Bestemmelsen er også ment å omfatte andre feil ved betalingen enn ren forsinkelse, som for eksempel betaling i feil valuta. Mislighold av andre plikter enn betalingsplikten vil ikke reguleres av første ledd, men av andre ledd.
Avtalebruddet må være vesentlig for at selgeren skal kunne heve avtalen. Tilsvarende kriterium er brukt i §§ 4-3 første ledd og 4-13 første ledd om kjøperens hevingsrett ved mislighold fra selgerens side. Se kommentarene til de nevnte bestemmelsene.
Om et mislighold er vesentlig, vil bero på en samlet vurdering. Vurderingstemaet vil være om misligholdet fører til at selgeren har rimelig grunn til å si seg fra kontrakten. For det første må man se på betalingsforsinkelsens varighet. I LB-2003-009086 mente lagmannsretten at forsinkelse i fire uker var vesentlig. I LG-1995-000581 ble en forsinkelse på to måneder ansett som vesentlig, dette var også tilfelle i LB-2000-002000.
For det andre må man se på hvor stor del av kjøpesummen som er forsinke. Videre vil den faktiske virkningen for selger ha betydning, herunder hans behov for rettidig oppgjør og muligheter for å finansiere egen bolig eller andre kostnader. Dette vil særlig gjelde dersom selgeren ikke har andre finansieringsmåter, eller hvis andre finansieringsmåter vil innebære uforholdsmessige kostnader for ham. Dersom selgeren trenger kjøpesummen for å finansiere ny bolig, vil dette være et moment som trekker i retning av et vesentlig mislighold.
Det må også vurderes om selgerens interesser kan bli tilstrekkelig ivaretatt ved erstatning eller ved morarenter for forsinkelsen fremfor heving.
Subjektive forhold på kjøperens side, herunder hvor hardt heving vil ramme ham, kan også være av betydning. Dette blir særlig aktuelt hvis kjøperen visste eller burde ha visst at forsinkelsen var av betydning for selgeren. Det er imidlertid ikke noe krav for heving at kjøperen kan klandres. Bevisbyrden for at vilkårene for heving er til stede ligger hos selgeren.
(2) – andre plikter enn betaling av kjøpesummen
Andre ledd gir selgeren hevingsrett dersom kjøperen misligholder andre plikter enn betaling av kjøpesummen, og misligholdet utgjør et vesentlig avtalebrudd.
Kravet til vesentlig mislighold tilsvarer det i første ledd, men vurderingen må skje på grunnlag av hva slags plikt det er tale om. Loven presiserer ikke hvilke medvirkningsplikter kjøperen har, og dette vil bero på en tolkning av avtalen. Ved vurderingen av om misligholdet er vesentlig skal det legges stor vekt på om plikten er av betydning for selgeren, og om dette er noe som kjøper kjente eller burde ha kjent til. Andre momenter som kan tas i betraktning er hvilke følger misligholdet vil kunne få for selgeren, og om andre misligholdsbeføyelser enn heving kan ivareta hans interesser i tilstrekkelig grad.
Andre punktum vil gjelde der kjøperen ikke overtar eiendommen, og selgeren har en særlig interesse i å bli kvitt den, og den manglende overtakelsen utgjør et vesentlig kontraktbrudd. Det må fremgå av avtalen eller omstendighetene rundt avtalen at selgeren har en slik interesse. Dette kan være tilfelle for eksempel hvis selgeren er gammel og grunnet alderen eller sykdom ikke lenger klarer å drive et gårdsbruk.
(3) – tilleggsfrist
Tredje ledd gir selgeren rett til å fastsette en rimelig tilleggsfrist for betalingen, eller for overtakelse av eiendommen i de tilfeller hvor han har en særskilt interesse i å bli kvitt eiendommen. Dersom slik oppfyllelse ikke skjer innen fristen, vil virkningen være at selgeren får hevingsrett.
En “rimelig” frist kan være relativt kort, ettersom man allerede står overfor en situasjon hvor det foreligger et mislighold. Fristen må imidlertid være tilstrekkelig lang til at kjøperen får praktisk mulighet til å betale.
I LE-2008-012035 hadde selgeren gitt en frist på én uke da oppgjøret ikke skjedde på avtalt dato for overtakelse og oppgjør. Retten fant denne fristen rimelig, og selgeren fikk medhold i hevingskravet.
Andre punktum bestemmer at så lenge tilleggsfristen løper, kan selgeren ikke heve avtalen, med mindre kjøperen har sagt at han ikke vil oppfylle innen fristen.
(4) – hevingsrett etter tinglyst skjøte eller overtakelse av bruken av eiendommen
Fjerde ledd begrenser selgerens rett til å heve avtalen etter at skjøte er tinglyst eller gitt til kjøper, eller etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen.
Bestemmelsen nevner tre alternative måter for hvordan selgeren kan tape hevingsretten. Det vil være tilstrekkelig at ett av alternativene er oppfylt.
For det første vil selgeren tape hevingsretten etter at skjøte er tinglyst. For det andre vil han tape hevingsretten etter at skjøte er gitt til kjøperen. Hvis salget foregår uten en eiendomsmegler, vil det avgjørende tidspunktet være når skjøtet er overlevert til kjøperen. Hvis selgeren sender det, vil det være tilstrekkelig at det er kommet frem til kjøperen. For det tredje vil selgeren tape hevingsretten dersom kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Se kommentarene til § 2-4 andre ledd første punktum om når bruksovertakelse skal anses skjedd. Begrunnelsen for at bruksovertakelse skal hindre selgerens hevingsrett er at det vil kunne virke urimelig dersom selgeren skal ha hevingsretten i behold etter dette tidspunktet. Dette vil særlig gjelde hvis kjøperen har gjort påkostninger på eiendommen. Ved bruksovertakelsen vil risikoen for eiendommen være på kjøperen. Han vil også ha rett til avkastningen på eiendommen og måtte svare for kostnadene ved eiendommen, jf. §§ 2-4 og 2-5.
Selv om ett av de tre alternativene for tap av hevingsretten som er nevnt overfor er oppfylt, vil selgeren likevel ikke tape hevingsretten dersom kjøperens avtalebrudd består i brudd på avtale om naturalytelse, husvære eller liknende personlig rett som kjøperen måtte vite at hadde særlig betydning for selgeren. Årsaken til dette er at mislighold normalt vil ramme selgeren svært hardt, og han vil være nærmest hjelpesløs uten hevingsadgang. Merk at det fremdeles vil være et vilkår om at det må foreligge et vesentlig avtalebrudd fra kjøperens side.
Andre punktum bestemmer at selger i alle tilfeller vil kunne heve dersom han har tatt forbehold om dette i avtalen, eller dersom kjøperen ikke fastholder avtalen. Verken lovteksten eller forarbeidene regulerer hvordan et forbehold skal tas, eller hvilket innhold dette må ha. Det må være tilstrekkelig at selgeren muntlig eller skriftlig har gitt uttrykk for at han forbeholder seg en hevingsrett frem til kjøperen har oppfylt sine forpliktelser etter avtalen.
§ 5-3. Heving.
(1) Seljaren kan heve avtala dersom forseinking med betalinga inneber eit vesentleg avtalebrot.
(2) Seljaren kan og heve avtala når kjøparen ikkje oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, og avtalebrotet er vesentleg. Seljaren kan på same vilkåra heve når kjøparen ikkje overtek eigedomen og seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen.
(3) Vidare kan seljaren heve når kjøparen ikkje betaler innan ein rimeleg tilleggsfrist som seljaren har sett for betalinga, eller ikkje overtek eigedomen innan ein frist seljaren har sett i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. Før tilleggsfristen er ute kan seljaren ikkje heve, med mindre kjøparen har sagt at kjøparen ikkje vil oppfylle innan fristen.
(4) Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren. Hevingsretten står og ved lag om seljaren har teke atterhald om det, eller kjøparen ikkje held fast ved avtala.
(5) Om verknadene av heving gjeld § 4-4 tilsvarande.
Kilde
Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008
